地产最前线原创出品

作者：翰生

今年的母亲节，在投资银行担任分析员的小铭和太太，戴着口罩，来到香港的传统大型住宅小区“沙田第一城”看房子。 

房屋中介小陈带他们看一套正在销售的两室一厅，他们踏进这套房子才五分钟，另一家的中介就带着一家三口来看房了。再过十分钟，又有一对情侣来看房。 

这套房子面积42平方米，一下子就挤进了十来个人。 

“沙田第一城” 虽然落成已经30年，但有地铁和多条公车路线接驳，又邻近香港中文大学，是自住客和投资者非常青睐的楼盘，连香港艺人张智霖七年前也在这里买下十套房当“包租公”。

小铭看的这套房子开价750万元（货币单位：港币，下同），比起去年房价高位时期同户型房屋820万元的售价，已经打了九折。小铭原本打算再跟中介说，希望游说业主可以用720万元成交，但眼前的情况，小铭知道大幅议价已经不太可能。 

“最近疫情好一点，大家都出来睇楼（看房子），很多像你们一样的情侣，都想尽快趁楼价低一点的时候进场筑爱巢。” 中介对小铭说。这背后也暗示着，可以议价的机会很渺茫。 

01

住宅反弹

随着新冠肺炎疫情放缓，香港住宅的购买力出现了反弹甚至爆发的迹象。

香港大型地产中介公司之一的中原地产，自1997年开始，便和香港城市大学的商学院，联合发布中原城市领先指数CCL，统计香港二手房的成交情况。

5月15号公布的指数是175.94点，按周上升0.54%，是连续第11个星期上升。

中原地产研究部高级联席董事黄良升直言，香港楼市正在止跌回升。 

另一项楼市行情调查也显示，香港十大小区在5月份的前两周，已经有超过200宗成交，创近两年新高。 

位于九龙的红磡黄埔花园是传统的中产小区，在5月的成交之中，每平方尺（1平方尺约等于0.11平方米）的售价，急涨接近一成，到16,792元/平方尺，创今年以来新高。香港岛备受外籍人士欢迎的太古城，平均售价也较年初攀升超过9%。 

另一家大型中介公司香港置业的调查显示，在疫情下，接近四成的受访香港市民计划在未来一年内买房，按季增1.7个百分点，创9个季度以来新高。 

香港的房屋中介又开始忙碌了

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，数据显示，2017年至2019年上半年，平均每月二手房成交约3,730宗；但从去年年中到今年4月的10个月里，平均每月二手房成交仅2,970宗。换言之，在过去的10个月内，每个月的二手房交易下滑了760宗。

刘嘉辉认为，过去的10个月内共有7600套房屋的购买力没有被释放。

美联物业住宅部行政总裁布少明预计，香港楼市利好消息渐渐出现，相信全年房价可以上升5%。 

香港的资深楼市投资者、纪惠集团行政总裁汤文亮也认为，香港楼市接下来将会出现大阳春。 

“这两个月受到疫情影响，基本上没有内地人在香港买楼，那些购买力只会积聚，不会消失，当全面恢复通关后，积聚的购买力会蜂拥而至。” 汤文亮说。 

除了来自内地的需求，汤文亮还指出了楼市回暖的三大原因：像小铭一样的家庭刚需，传统投资者喜爱买房，以及低利率环境所致。 

事实上，香港实行联系汇率制度，港元是跟美元挂钩，香港的利率也跟着美国走，在新冠肺炎疫情冲击下，多个经济体都实行量化宽松，低利率和现金充裕的双重利好下，促使投资者进场。 

02

商业地产乏力

不过，住宅市场出现小阳春之时，香港的商业地产却出现了惨淡的格局。 

在香港，位于中环等商业区的顶级办公大楼，因配备高品质管理、高速网络和智能电梯，被称为甲级商业大厦。 

美联商业数据显示，4月份标志性甲级写字楼（比如位于中环的国际金融中心、长江集团中心、中银大厦）成交环比回升两倍，但也只是有6宗买卖成交。 

甲级写字楼的成交，除了大公司以外，更多的是投资者买入后再出租。 

美联物业的统计显示，受到疫情影响，4月份标志性甲级写字楼租金环比下挫4.2%，连续10个月下跌，重返2016年年中的水平。而从今年年初以来，这些甲级写字楼的租金跌幅更是大跌接近13%。 

不过，中环的写字楼开始不受青睐，也不是一日之寒。 

位于中环的甲级写字楼

近年跨国公司扩张放缓，并严控开支，对甲级写字楼的负面影响逐渐浮现。戴德梁行香港发布最新的季度市场回顾报告显示，中环写字楼空置率达到10%。 

像是小铭工作的投行，几年前的办公室还设在中环，如今也搬到相对偏僻的九龙湾了。个中的原因，就是公司可以节省一大笔租金支出。 

在中银大厦一家证券行担任行政经理的Zoe，近日也为办公室的搬迁忙个不停。“去年股市就开始波动，老板说金融交易都电子化了，办公室设在中环，也是为了打出名气。但既然外部环境不稳，倒不如把钱留在手上，以备不时之需。”

以李嘉诚旗下的长江集团中心为例，每平方尺租金曾经高达225元，以一个工位15平方尺计算，一个员工每月来上班的租金成本就达到了3375元，这还没包括水电杂费等支出。 

相比之下，东九龙新建的写字楼，每平方尺租金只要40到50元，对公司而言，的确节省了一大笔开支。 

仲量联行计算，以租用一个10万平方尺的公司为例，如果从中环迁至港岛东，租户每年可节省8,400万元租金。 

承受不住中环高租金的还有香港证监会。香港证监会今年也会从李嘉诚旗下的长江中心，搬到港岛东商厦。随着证监会迁离中环，留守在核心地段的金融监管机构，就只剩下在国际金融中心的香港金融管理局。 

去中环化、从西向东移动，的确是香港商业地产的趋势，但地产界对商业地产前景的看法，却和住宅需求看法相似。 

“疫症有所缓和，加上市场已经累积购买力多时，所以第三季商厦成交量会反弹，” 美联工商铺行政总裁黄汉成说，但他仍然抱着一点保守的态度：“租售价格可能因为经济疲弱，不一定能够跟随同步上升。”