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作者：白章

一则丑闻，把向来根正苗红的绿地控股推到了聚光灯下。

绿地控股业绩和市值的高光时刻，还是上市之初，而那已经是五年之前了。当时，绿地控股的销售规模和市值一度位居房地产公司前列。

而如今，万科、碧桂园、恒大等数家房企的业内多项排名都跑到了它的前面。

从2015年算起，绿地控股的收入规模实现了翻番，同时倍增的还有它的债务：2019年绿地控股的总体债务规模首次突破了一万亿人民币。

中央对于“房住不炒“的定调始终未变。绿地控股董事长张玉良显然意识到了问题的严重性。

01

 掉队

这两年绿地的高楼全部降了下来。

张玉良在5月20日召开的绿地控股2019年股东大会上说，最明显的例子是最初规划636米高的武汉绿地中心，早已经降至500米以下。

武汉绿地中心位于武汉三镇之一的武昌滨江商务区。这一项目的建设时间已经超过了它最初的规划日期。

在2010年拿地的时候，武汉绿地中心预计在2016年完工，设计高度606米，是华中第一高楼。

彼时，有统计显示，中国摩天大楼的数量已经占到世界的一半都不止。

后来，武汉绿地中心又宣布加高至636米，这一规划高度超越了上海中心的632米，一旦落成将是中国第一高楼。

那个时候的绿地同样是意气风发，张玉良在2017年初出现在媒体面前，直言2017和2018年将会是绿地业绩爆发的两年，并称“绿地和其他的房地产产业集团不一样”。

没想到，武汉绿地中心的进展并不顺利。武汉市国土规划局此后在城市留言板中回复市民表示，因武汉天河机场扩展，净空控制区域范围随之扩大，武汉绿地中心的许可高度被下调。

事实上，超高层的摩天大楼，已经不被政策所鼓励。

今年的4月27日，住建部发布通知，限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，规定一般不得新建500米以上建筑。

在2019年10月，武汉绿地中心的承包商中建三局向绿地控股发出了催款函：因武汉绿地中心拖欠巨额工程进度款，已经造成中建三局资金无法正常运转，因此对项目实行全面停工直至资金到位。

虽然此后武汉绿地中心的施工得以延续，但它的建设高度和建设进度已经远远落后于最初的规划。

从武汉绿地中心项目取得土地，到冲刺中国第一高楼受挫的数年，绿地控股在中国房地产市场、中国资本市场的地位同样经历了高位滑落的过程。

按照销售金额排名看，2014年是绿地控股在中国房地产开发商群体里最辉煌的年份。这一年，它的销售金额超越了万科，成为当年开发商规模之王。

趁着这股东风，绿地控股2015年年中重组金丰投资，从而实现整体上市，当年的股价创出历史新高。

然而，绿地控股站在巅峰的日子很短暂。它的销售规模被后来者逐渐超越，股价也不可逆转的一路下滑。

如果按照营业收入规模计算，绿地控股近年来一直在成长。2019年它的营业收入是42807亿，同比增长了22%。不过近年来它的竞争对手成长得更快。

根据中指院数据，2019年中国房地产销售额排行前十的房企分别是碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、华润置地。

绿地控股排名第六，其销售规模3880亿，与碧桂园、万科的7715亿和6312亿差距明显。

与此相对应的，上市五年来，绿地控股的股价（前复权）从最高点的37.5元一路下滑到最近的5.3元，股价可谓腰斩之后再腰斩，市值蒸发严重。如今，绿地控股的市值只有660亿元左右，而万科近2900亿、碧桂园近2000亿。

这可能有政策大环境的原因。但对比来看，最近五年间，万科最高股价39元，目前25元；碧桂园最高价是16.2元，目前9.6元左右，下降幅度均远远小于绿地控股。

绿地上市之初，就是它在资本市场上最辉煌的时刻，如今风流已被风吹雨打去。

但更值得担忧的事情在后面。

02

万亿负债

武汉绿地中心项目去年的停工事件，折射出这家老牌地产公司所面临的部分资金困境。

以杠杆撬动开发规模是地产公司普遍难以戒除的“瘾”。在规模扩张的同时，绿地控股的债务同样一路走高。

2019年，绿地控股的债务规模史无前例的超过了：

万亿。

年度财报显示，它的负债合计已经达到了10143亿人民币，其中流动负债居多，达到了8297亿人民币。而绿地控股上市的2015年，它的总体负债规模只有5286亿。

公司同时披露2019年的资产负债率为88.53%，扣除预收账款后为82.81%，分别下降0.96和1.59个百分点。

另一个对房企来说的关键性指标——净负债率，2019年末，该数据为155.6%，较上一年有所下降；但至今年一季度末，该数据又上升至171.61%。

同样用碧桂园和万科做比较，2019年，碧桂园的净负债率为46.3％，万科为33.9％。

一边是降杠杆的艰难，一边是融资渠道的收窄。

美元债是绿地控股融资的重要途径。受到海外疫情影响，国内房地产公司在刚刚过去的4月和5月，美元债融资规模严重压缩。4月份尤其严重，中资房企美元债融资规模同比下降了九成。

据券商测算，绿地美元债在一季度发行占全年到期债务的21%，后续尚有净融资缺口80.3亿元。

即便如此，绿地控股暂时还没有收紧拿地规模的打算。在2019年股东大会上，股东们审议了该公司的投资计划，其中2020年的权益土地投资总额计划达到1100亿元。

2019年，绿地的权益土地款为831亿元。今年的计划增长了：

30%。

相较于疫情带来的影响，TOP房企的眼光需要看得更远。只不过，高企的债务已经是所有房企难以回避的问题。

张玉良显然意识到了严重性，他最近表示，房地产企业应该“ 充分认识中央保持调控政策连续性和稳定性的决心，主动降杠杆、降负债、去库存，严格控制债务水平。”