地产最前线原创出品

作者：鲁梨

2020年开年以来，除了牛股倍出的生物医疗股以外，港股大盘最火爆的板块莫过于物业。

1块、8毛的生意，碰到不好打交道的业主，物业费还经常收不上来。这样一个“原始”的商业模式，为何被港股投资者热捧？

5月15日，建业集团旗下物业管理公司建业新生活（09983.HK）在港上市，尽管期间股价一度剧烈波动，截至5月25日收盘，市值仍然在百亿港元以上，超过上市多年的建业地产。

据地产最前线不完全统计，目前大约有24只内地物业股在香港上市，今年平均股价涨幅高达32.35%（同期恒指跌近19%），跑赢大市，也跑赢了诸如腾讯（同期涨11.23%）等绩优股。

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物业上市大年

个股方面，截至5月25日港股收盘，永升生活服务年初至今暴涨122.73%，保利物业涨幅达79.57%，此外，中海物业、时代邻里、滨江服务涨幅均超过70%，如下表所示：

（数据来源：雪球）

股价强增长的同时，多家物业公司市值超过百亿港元。

截至5月25日收盘，行业龙头碧桂园服务市值高达999.53亿港元，雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业、永升生活服务、新城悦服务市值分别达566.67港元、464.52亿港元、312.46亿港元、279.38亿港元、180.68亿港元、166.89亿港元。

其中，绿城服务市值几乎达到其关联房企绿城中国（市值164.77亿港元）的2倍。

行业集中度不高，存在弱周期性，并且具有良好的现金流是物业板块受到资本追捧的主要逻辑。

东吴证券去年11月发布的《物管行业深度报告》称，当前行业仍处于高度分散阶段。行业龙头万科物业收入体量位列第一，但目前市占率仅1%，Top5总的市场占有率也仅3%左右。较低的市场集中度给了资本享受行业发展的红利。

根据东吴证券的数据，目前物管行业每年的收入空间超过9000亿元，仅存量市场就会每年给物业公司贡献稳定持续的营业收入，加上增值服务，物管行业规模体量将超万亿规模。同时每年随着房地产竣工面积的增加，还会带来相应的增量。 

据不完全统计，从2014年到2017年，基本上每年有一两家物业公司上市。2018年共有5家物业公司分拆上市，其中4家登陆港股。2019年，分拆上市迎来小高潮，蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务、鑫苑地产旗下的鑫苑物业、保利物业、时代邻里等12家物业公司登陆资本市场。

业内人士分析，今年或又将成为房企分拆物业公司上市的“大年”。

当前A股对于房企IPO基本关闸，借壳上市和再融资几乎暂停，港股对内地房企的上市审核愈发严格，在此情况下，把物业从幕后推到台前也成为更多房企的选择。

近期，包括世茂地产、金科股份、荣盛地产在内的多家规模房企都宣布了物业分拆上市计划。

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高企的市盈率

物业公司目前的主要收入仍然是来自业主缴纳的物业费。“无论什么时候，物业费都得照收。疫情发生后，也没有听说减免物业费的情况。”一位物业从业者表示，这让物业公司的收入看起来防御能力较强。

但是单靠价低利薄的物业费，资本市场并不会“买单”。从某种意义上看，市场对于物业公司的估值模型已经互联网化。

“物业公司聚集了大量的线下流量，除了收物业费还可以拓展很多业务。”一家上市房企的物业负责人对地产最前线表示，比如社区商业服务，资产保值增值。

资本市场给了这种流量生意足够的想象空间。一些龙头物业股的市盈率动辄就是50倍以上。

截至5月25日收盘，港股物业上市公司中以保利物业的市盈率最高，达到84.83倍，其母公司保利地产的市盈率仅为6.49倍；碧桂园服务的市盈率为53.59倍，母公司碧桂园为4.61倍。

而刚刚上市的建业新生活，市盈率为44.38倍，母公司建业地产则为4.53倍。

将建业新生活的业务拆分来看，2019年，基础物管服务的毛利率为15.5%。其中，来自建业地产的项目毛利率为16.0%，外拓项目的毛利率为13.7%。相较于其他龙头公司，建业新生活目前的在管项目面积和储备面积都不大。外拓项目成为突破口，近年来，公司的外拓项目在管面积增速远远超过了关联方，外拓项目贡献的收入占比也在不断提高。此次IPO募集的资金中，约有50%的资金将用于收并购物业管理公司，显示外拓项目也将成为未来建业新生活的战略重点。收购项目顺利与否将成为今年建业新生活的一大看点。

另一个看点在于公司对在管项目的盘活。建业新生活方面告诉地产最前线，目前公司在服务的社区为312个，覆盖了上百万的客户。而建业大服务体系覆盖了千万级的线下客流。

2019年，其社区增值服务的毛利率达到了40.9%，总收入也首度超过了基础物管业务。其中，物业代理一项成为黑马。建业新生活方面称，该项收入中90%为一手房销售业务，10%为二手中介业务。

龙头公司也在推进“流量战略”。截至2019年末，碧桂园服务的在管面积为2.76亿平米，储备面积则达到了4.09亿平米。碧桂园服务开设的社区增值服务包括家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务和园区空间服务。2019年财报显示，该公司的社区增值服务收入约8.65亿元，同比增长107.4%，占到了总营收的9%。

中指研究院发布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》显示，2019年，百强企业基础物业服务收入均值达8.17亿元，占总营业收入的78.55%，同比增长14.55%，依然是百强企业的主要收入来源；而多种经营对业绩拉动能力则不断增强，收入均值为2.23亿元，同比增长29.03%。

4月28日，摩根大通发布报告指出，物业股股价强劲反弹均因为市场预期收入增长，令投资者愿意支付更高的市盈率。

在传统物管业务成长空间有限的情况下，流量思维给了港股物业板块能抗住周期，表现出高成长性的重要支撑。至于投资人愿意从当下看，还是从未来的成长性看物业行业，将决定该板块下一步的走势。