过去一周，万纬物流动作频频：先后与供应链服务商“云仓配”、大宗水产品在线交易平台“华采科技”展开合作，以期通过强强联合以及科技赋能，进一步强化自身的多元冷链物流服务能力。

作为万科集团旗下的独立物流品牌，万纬物流如今业务覆盖全国47个主要城市，拥有超过160个物流园区，仓储规模超过1200万平方米，全国运营管理49个专业冷链物流园，冷链仓储规模位居全国第一。

可以说，大量且分布广泛的仓储设施，是万纬物流的核心竞争力，而提升运营服务能力则是其今后着力发展的方向。

冷链物流增长强劲

成立于2015年的万纬物流，近年一直保持着迅猛的发展势头。

数据显示，近4年，万纬物流经营收入复合增长率达到23.8%。其中，冷链业务收入复合增长率更高达32.9%的，收入规模扩大了近3倍。

另发改委数据，全国物流收入2020年实现同比增长2.2%、2021年同比增长15.1%，2022年同比增长4.7%。万纬物流过去三年的收入增速明显高于行业平均水平，当然，这也与其体量基数较小有关，不过万纬物流的发展潜力不容小觑。

而来到今年上半年，万纬物流实现营收为19.5亿元，同比增长17%。虽然增速有所降低，但依然明显高于全国约增长12%的平均水平。其中，万纬物流的冷链物流服务，营业收入同比增幅仍高达 30.3%。

正如前文所言，万纬物流的冷链仓储规模位居全国第一，连同上半年新开业的4个冷链园区，万纬冷链可租赁建筑面积合计141.5万平方米。

依托于此的冷链物流服务自然也是万纬的优势项目，半年收入8.1亿元占公司整体收入的42%，而其仓储可租赁面积仅为高标库可租赁面积的六分之一。

万纬物流最具代表性的冷链园区当属深圳盐田冷链园区，其为万纬物流的首个保税冷仓。据悉，该项目面积约10万方，自4月份运营以来，可以维持日均进仓5200箱，出仓4250箱的体量，成为大湾区有实力的农产品冷链物流枢纽。

是否会择机上市？

显然，无论在体量，还是模式、优势等方面，万纬物流都具备了向资本市场讲故事的底气，那么万纬物流是否会迈出这一步。

近期确有市场消息指，万纬物流或将上市，或成“中国冷链地产第一股”。

有关的猜测，一方面是依据其加速扩张的动作，大有上市前造势的氛围。另一方面，引入新加坡政府投资公司、淡马锡等的A轮投资已近3年，似乎已经到了变现的周期。

而且，万科对物流产业的直接投资已经超过270.2亿元，在众多子公司中位居首位，但年回报率不足10%。部分原因是物流冷库的在建工程价值不菲，需要沉淀资本。

万科总裁祝九胜也在8月的业绩会上坦言，“转型业务即便做得好，对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限。”资本市场显然更容易缩短新产业的回报周期。

再者，万纬物流在2021年曾制定“100个冷链园区”的三年目标，尤其要加大核心城市投资浓度。截至目前，万纬物流旗下的冷链园区数量还不到目标数的一半。想要快速推行既定的扩张计划，在资本市场的助力必不可少。

实际上，万纬物流在2020年6月就曾在资本市场投石问路，于深圳证券交易所市场发行了首个类REITs，规模不大仅为5.732亿元，但认购情况不错，获得中国民生银行、兴业银行、中国邮政储蓄银行、招商银行等多家机构的投资，可见其对物流园底层资产的运营得到市场的初步认可。

随着近年国家对基础设施REITs的支持力度加大，产业园、仓储物流等的公募REITs上市也将是一条不错的路径。

而今年3月万科的业绩推介会上，万科管理层曾明确表示，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模25万方左右，已报送至地方发改委，有望今年内发行REITs。

然而，有分析人士指出，万维物流的上市准备还不够充分，上市前的收益和规模，都跟国际先进水平有一定差距，保持增速将会是万纬未来很长时间里的重要任务。

这也是万纬物流明确的发展方向。万纬物流曾公布过这样一条战略公式：万纬=基本盘×服务^科技。当中的运算符号意义不明，但基本点明了万纬的关键词，就是以资本为核心打造的仓网重资产基本盘，以及以科技支持的运营服务能力。

不断强化基本盘，不断提升服务能力，万纬物流才更有可能穿越当前利润持续处于下降区间的行业周期，并向资本市场讲出引人入胜的故事。