“当潮水褪去，才知道谁在裸泳。”

当下，房地产行业处于深度调整期，市场信心极度脆弱。对于房地产企业而言，坚定的态度和稳健的财务结构是支撑市场信心的关键。

8月23日晚间，龙湖集团（0960.HK）发布公告称，将于8月25日发行2022年度第一期中期票据。值得注意的是，该笔中期票据为中债增通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

市场传导出的积极信号也意味着，政策扶持正在慢慢落实到企业。

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市场释放积极信号

公告显示，本次中票发行规模不超过15亿元人民币，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00%~4.30%，将由中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增”）为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

“最近不是一直在说要纾困企业嘛，我认为这就是积极信号。优质的民营房企还是有机会获得一定帮助的。”中原地产高级研究经理卢文曦在与征探君的交流中坦言，一方面，此次首单全额担保民营房企债券出炉，对于增加市场化运作，完善相关市场化运作的手续、标准等都有积极意义。另外，这样传递出市场信号，政策已经慢慢落实到企业了，企业看到希望，市场信心会慢慢回归。

除了此次中期票据，8月14日晚间，据彭博社援引知情人士报道，龙湖集团将获得一笔35亿港元的俱乐部银团贷，预计近日完成签约。

市场消息称，龙湖集团本次获得的银团贷款为俱乐部银团贷，参与银行超过5家。相较于普通的银团贷，俱乐部银团贷款入围门槛较高，需要融资方具备良好的信用、业务成长性好，获得银团的充分信任才能够获得贷款。

据征探君不完全统计，2022年至今，仅有远洋集团、五矿地产等国有背景房企获得过银团贷款。

事实上，在今年的行业大背景下，房企获取融资的渠道普遍十分艰难。据中指研究院监测，2022年1~6月，房地产企业融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%；其中信用债发行规模为2518亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%。

克而瑞分析指出，预计下半年行业分化将继续加剧，优质房企包括国企、央企及部分稳健民企的融资优势逐渐加大。尤其是5月信用保护工具的推出，将有效提升部分示范民企发行债券的信用等级，进一步降低债券发行成本，从而与其他企业拉开差距。

此次龙湖集团35亿港元俱乐部银团贷的获取，向市场释放出一个积极的信号：银行依旧支持优质房企进行融资。真金白银的贷款背后，既显示出银行对龙湖发展的认可与信心，也是对此前瑞银做空报告的有力回击。

8月10日，因为瑞银的一份报告，龙湖集团股价出现恐慌式下跌，单日跌幅超过16%。为了稳定投资者信心，8月12日，龙湖集团发布公告称，控股股东和主要股东选择增持股份，以代替收取现金分红。

也就是说，龙湖大股东Charm Talent International Limited及主要股东Junson Development International Limited将分别增持约1.34亿股和0.66亿股，以股代息合计约55.6亿港元。

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年内无刚性兑付债务

获得银行机构青睐的背后，一直以来，龙湖集团都以财务自律，安全稳健在业内著称，被公认为房地产行业的“模范生”。

除了俱乐部银团贷，今年5月，龙湖集团被监管机构选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。

征探君查阅了解到，2022年初至今，龙湖累计新发行4笔公司债，合计50亿元，融资成本维持在4%左右的水平。融资成本跟央企、国企基本持平。

畅通的融资渠道源于龙湖集团自身稳健的财务结构。截至2021年底，龙湖集团净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88），平均借贷成本为4.14%，再创历史新低。

事实上，龙湖集团已连续6年保持“三道红线”绿档水平。据龙湖集团管理层曾透露，公司尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计达到2112亿元，还有美金债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。

凭借稳健的财务与持续的现金流，龙湖集团持续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

标普在信用评级报告中认为：“龙湖在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张，将有助于公司在未来一到两年抵御不利的市场环境的波动。”汇丰银行在一份地产及物业行业研究报告中，将龙湖列入8位“行业领袖”之一，认为公司持续坚持财务纪律，违约风险最低。

7月中旬，龙湖集团还如约赎回到期的4.5亿美元优先票据。至此，龙湖集团在2022年内再无刚性兑付的债务。

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上半年高质量交付超5万套

拼交付力时代，能否保持项目顺利交付成为决定房企财务稳健性和业绩可持续性的关键。

据悉，2022年上半年，龙湖集团高品质交付了位于49个城市的76个项目，合计83个组团共52500套品质住宅，其中90%以上是提前交付。

此外，龙湖集团不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，客户满意度高达91%。

项目的高质量交付源于龙湖集团聚焦深耕的战略布局。征探君了解到，多年来，龙湖坚持布局高能级城市，在售项目只进入68个城市，且90%以上的项目在一二线城市。

对于行业大势的精准把握也让龙湖能够在行业洗牌的大潮中依然能够保持自身的稳定性。当下，不同城市等级之间的分化正变得愈加明显。

8月15日，国家统计局公布了1~7月全国房地产销售及开发投资数据。7月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。尽管涨幅有所回落，一线城市依然处于缓慢上涨阶段。

在此背景下，2022年1~7月，龙湖集团累计销售额达到1040亿元，销售同比接近回正，在行业动荡的阶段，始终保持在TOP10行列。

得益于客户的信赖，2022年上半年，龙湖集团在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、35个城市进入市场前十。

这也为龙湖集团业绩的稳健增长奠定了基础。根据披露数据，2021年，龙湖集团实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%；归属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。

除了商品住宅项目，“空间即服务”战略下，龙湖集团商业运营、长租公寓、物业管理等经营性业务经过多年沉淀，均跻身行业前列。

根据克而瑞披露的数据，2022年上半年龙湖集团商业及租赁住房的租金收入达到66亿元，即公司每月固定有11亿元租金到账。相比去年，租金收入尽管受疫情影响，仍旧保持稳定增长。

另据2021年龙湖集团年报，公司去年商业运营、租房租赁业务分别实现租金收入81.5亿元、22.3亿元，对应同比增长40.1%、23%。除此之外，龙湖集团的物业管理、产城、医养等业务均为公司提供可观的经营性现金流。2021年年报显示，龙湖集团实现经营性收入188.3亿元，同比增长39%。

黎明前的黑暗是最难熬的，但只要熬过去，终究会迎来阳光灿烂的日子。当下，尽管行业发展异常艰难，不少房企尤其是民营房企的创始人依旧对未来充满信心。

一如吴亚军在投资者通讯会上所言：“公司没有为眼前忙碌，而是在看未来。行业很暗淡，但是龙湖在往光明处看。相信行业会回归到正确的轨道，而在行业出清后，龙湖会有更大的机会。”

作者 | 凌云

来源 | 摩斯地产

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