天下苦“公摊”久矣。

“取消公摊”冲上热搜

最近楼市发生三件大事：

1、取消公摊的话题再次冲上热搜。

事情的起因是法制日报一篇《110平方米的房子到手仅61平方米》的报道，让#公摊面积是否能取消#登上了微博话题榜第一。

青岛市民李先生，买了一套110㎡的房子，到手却发现套内面积只有60多平；但是购房时，销售人员口头承诺公摊面积为31%，收房时却变成了46%；怎么也想不通的他走上了维权之路。

当然，这事换了谁，谁也想不明白，一个公摊面积，等于房子面积少一半。

于是，呼吁“取消公摊面积”的说法再次出现，而且这个话题并不是第一次冲上热搜，近几年隔三差五来一次。

2、1-7月地产数据出炉。

房屋新开工面积76067万平方米,同比下降36.1%；

商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；

房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%；

土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%；

土地成交价款2918亿元，同比下降43%。

从开发资金、土地购置、开工面积等指标来看……造房子的都纷纷躺平。

从楼市成交情况来看……买房子的躺得更平。

楼市下行的情况以前不是没有过，08-09年有过一次，13-14年有过一次，17-18年也有过一次。

但都不如从2021年开始的这轮下行周期——如此深入，如此广泛，下行幅度如此之大。

看来，目前不是类似2014年的周期性调整，而是一场持续多年的下行大趋势。

3、任泽平提出“房地产不可能三角”。

任泽平此次针对房地产调控，肯定希望：

第一是涨价是不可能的了，因为会增加实体经济的成本；

第二是降价是不可能的了，因为会增加金融市场的风险；

第三是不涨不降是不可能的了，没有涨价预期老百姓不会进场，没有降价预期老百姓不生孩子。

借此提出“房地产不可能三角”：

谁能解这道世界级难题，有望获得下届诺贝尔经济学奖。

这看似毫无关联的三件事，其实内在逻辑是一致的。首先，任泽平为啥在这个时间节点提出个地产版的“不可能三角”？甚至夸大说，解决了它有望获得下一届诺贝尔奖。

因为当前的地产形式很糟糕了，原本以为是周期调整，如今看着情况，极有可能发展为长期趋势。这点在今年的地产数据中得以印证，造房子的和买房子的彻底躺下了。

其次，公摊这件事，在过去几年不痛不痒，大家虽然有怨气，但不大。

为啥？因为楼市一直在涨，眼下不买，以后可能就不是这个价了。

所以，公摊比例虽然高，大家忍一忍也就过去了。

而在房地产走下坡路的今天，曾经不怎么起眼的高比例公摊，就显得格外刺眼。

如何解决公摊，什么时候取消，怎样取消，其实也关乎着“房地产不可能三角”的合理解决。

李嘉诚模式，害苦买房者

在国外，房子交易都是按照套内面积计算，而这个公摊面积基本可以算“中国特色”了。

那它是怎么来的呢？从香港来的。

中国房地产史上，有两个千古罪人，这两个人还都诞生在全世界房价最贵的城市——香港。

霍英东发明商品房预售制度，李嘉诚发明公摊，一个比一个伤害中国人民。

在上个世纪五六十年代，正值香港房地产市场蓬勃发展，但是香槟大厦原本一层层的卖房模式根本卖不出去，后来改为一户户卖，并采用“公共契约”的方式，将公共部分的费用分摊给每位业主来承担，就这样，“公摊面积”的雏形诞生了。

随后，李嘉诚进入到房地产市场，也面临着同样的销售困境，于是他模仿香槟大厦，采用分户销售的方式，并将“公摊面积”推广普及。

后面，香港和内地的房地产开发商纷纷效仿李嘉诚的做法，从而使公摊面积成为地产业通用的规则。

使用面积（套内面积）+公摊面积=建筑面积。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积都会被纳入公摊。

起初这个计算方式一直被香港开发商使用，后来不知为何引入大陆，从而大受内地开发商欢迎。

但比较讽刺的是，这一兴起于香港的购房计算方法，香港却在2013年取消了。

为什么公摊面积的出现，能够被称得上是房地产的“暗黑史”。

首先，大家要明白一点：

公摊，是个很空虚很大的概念，非常容易被用来鱼目混珠。

并非只是简简单单的电梯以及过道，而是上到小区的天空，下到下水道都可以算到公摊里头。

这个并不透明的领域之中，可操作的空间就大了去了，猫腻多得很。

之前在地产界有一个著名的1+1>2的公式，也是这个公式，将开发商的公摊体现得淋漓尽致。

每一个小区所有房子的公摊面积加起来，一定会超过小区的实际公摊面积。

最典型的案例就是2010年，山东某楼盘的公摊系数超过了52%，100平米的房子，拿到手只有48平的使用面积。

这种感觉就好似：

分明买的是三房，最后一看，变成了单身公寓。

说白了，公摊就是一笔糊涂账，开发商可以利用公摊，浑水摸鱼，攫取更多利润。

他们怎么计算公摊，老百姓搞不清楚，说多少就是多少。现在房价动辄好几万，假设两万一平，开发商只要虚报5平米的公摊面积，就能平白无故地多赚10万，何乐而不为？

要知道，盖房不是做慈善，是为了赚钱，如果有公摊不能相比没有公摊让他们挣到更多的钱，为何全国的开发商都十分一致的选择了有公摊？

所以批判公摊制度的新闻一出来就炸锅，大家也喜闻乐见，后来开发商的良心大概率是捡回来了一二两，再加上市场的逐渐的完善，公摊面积才稳步在20%-30左右浮动。

但即便如此，那也还是三房变二房，大家义愤填膺也是必然之事。

取消公摊和救楼市，什么关联？

“天下苦公摊久矣”，这句话在情在理。

买房人都觉得公摊制度不好，就连央媒也接二连三发文批判，但就是取消不了，原因还是阻力太大。

阻力来自于既得利益，利益之争是最根本的冲突，让既得利益者让利比让他们出卖灵魂还要难。

但未来有没有可能取消公摊？

有！并且可能性很大！

当前楼市的主要矛盾——房价不能跌与房价不能不跌之间的矛盾。

房价跌了，金融风险外加全社会资产减值，同时，地产对产业链上下游和居民部门的影响，不能忽视。

以前，监管层过度关注地产对银行体系的风险，可是低估了地产对产业链上下游和居民部门的影响，这一点才是未来最为主要的风险。

房价不跌，人民的获得感与幸福感无从谈起，更不愿意生娃。明年中国人口极有可能转变为负增长，人口老龄化与少子化过早到来，对整个民族都是灾难。若房价不回归合理，提振生育率更是无从谈起。

那有没有一种可能，既稳住了楼市让房价不跌，同时又让更多人买得起房？

有，那就是取消公摊。

现在的房价是想跌，不让跌。开发商想以价换量，地方层面基于种种考虑各种限跌政策层出不穷。

当前的政策思路是“冻结成交量，保住价格”，也就是交易不活跃，价格稳定，呈现出死人心电图。

所以，你能看到有用水果换房的，用小麦大蒜抵首付的，背后本质是什么？

——是开发商变相打折促销。

沿着这个思路，公摊面积将能成为国家保房价的最后法宝，是以后卖新房的最强卖点。

政府完全可以出一个文件，公摊减半。这样新房价格即使微涨，依旧有吸引力。

100平的房子，从30%公摊降到15%，相当于多出15平，按每平1w的均价，等于让利15w。

如果民众继续观望，阳台不计入套内，又相当于房价降了10%。

最后民众还不买，取消公摊，是不是又相当于房价降10%。

仅仅通过取消公摊这一操作，就可以让房价在明面微涨的情况下，实际暗降30%。

再大胆一点，公摊取消了后，新房还不好卖。地方还可以对开发商赠送面积睁一只眼闭一只眼，买100平，实际得到110平。

也就是说我以前要买个120平的房子，在全面取消公摊后，买个70平也够用了，因为使用面积大大增加——实际操作上，减轻了购房者的负担。

同时，还可以配合银行降利率的措施，进一步压缩购房成本，让房地产从急速下跌的趋势反转过来。

毕竟现在中国的房贷利率在主要经济体中是最高的。

我们还有很大的降利率空间。

取消公摊，必然导致原有房价中的“水分”被挤出，每平米的实际价格会在短期内有所上涨，但长期趋势对买房者百利而无一害。

规则不是天上掉下来的，而是由活生生的人去制定、变更、消灭的，既然能被制定，自然也能被消灭。

不难预见，如今大众口诛笔伐的“公摊制度”，在未来极有可能成为稳房价、保楼市的大利器，同时也能兼顾降低人民生活成本的要求。

唯一的阻碍，可能只有相关利益方愿不愿意让利了。