疫情当下，中国的房地产，尤其是三线以下城市的房地产价格呈下降趋势。然而我们的邻国越南，房地产却涨疯了。

今年7月，越南建设部发布报告，2021年第二季度越南全国房地产环比上涨超3％，海防，平阳等省份环比上涨5％，而河内与胡志明，则一度超过7％。

甚至6月有新闻爆出，在胡志明市的市中心，有一个项目以4亿越南盾每平米，约合人民币11万的成交价震惊了市场。

那么问题来了，同为社会主义国家，越南的房地产行业是如何产生的？疫情当下，越南的房地产又为何逆势增长？未来的越南房地产，是否会暴雷？

01

说起越南的房地产，就必须从越南的土地制度说起。越南1975年统一，1976年建国，根据宪法，越南是一个社会主义国家。

到了1987年，越南出台首部《土地法》，该法律明确指出，越南土地实施全民所有制，任何人不得买卖土地，只用许在公共系统和历史继承状态下转让。

甚至大于两公顷的土地分配都需要经过国家总理的许可。

然而仅仅过了6年，越南人就开始修改《土地法》，因为通胀太厉害了。90年代，越南由于大规模用兵周边，导致国内经济濒临崩溃，因此不得不放宽土地限制。

根据1993年土地法，越南宣布土地依旧国有，但是土地可以扭转，而在1998和2001年的两版增修中，明确规定了个人对土地拥有转换，转让，继承，抵押，出租，作价使用权等权利，虽然土地名义上还是公有，但从实际上已经完成了“私有化”的转变。

今天的越南实施2003版《土地法》。

相较于前一版，最大的不同在于明细了土地的金融属性，与此同时，越南政府开始国企全面私有化，这也为越南房地产迎来第一个周期打下基础。

从2004年起，越南GDP常年维持7％的增长水平，与此同时越南的CPI增长率也一度高达8％。很显然，为了维持经济高增长，宽松的货币政策下越南超发了很多货币。

也是在这时，越南的房地产开始暴涨。2006年越南加入WTO，第二年越南就卖出了1万套公寓，且均价超过1000美元一平。

然而那一年越南人均GDP不过919美元，实际薪资只会更低，这说明在第一轮的炒房热中，越南富人占据了大多数。

2008年对越南来说是房价的一个转折点。受金融危机影响，越南通胀率高达23.12％，由于相近的体制，越南开始学习中国搞房地产调控。

措施上，首先是增税，楼盘收益课税税率从10％提到25％，紧接着是咱们国人熟悉的加息，限购等一系列配套。那么效果如何？

截止到2012年全越南整体房价下降30％，胡志明市房价直接腰斩。乍一看我靠越南房地产调控这么牛X？别急，这只是表现，真正的代价还在后面。

02

从2005年起，越南经济的高增长长期依赖银行低利率的信贷投资，其占比一度达到50％以上。

然而自2010年起，越南为冷却房地产市场开始实施加息政策，终于在2012年越南房价招架不住压力，迎来雪崩，俗称硬着陆。

可是，房地产垮塌存在副作用，那就是银行也会跟着完蛋。

2012年末，越南官方给出的银行坏账率为6.6％，但国际资本却并不认可这个说法。

包括惠誉国际在内的评级机构认为，越南银行的坏账率高达20％。可能有朋友不清楚这是什么概念，美国的次贷危机，19年全美银行的坏账率也不过3.04％。

2012年之前，越南房地产行业在GDP占比一度达到10％，2012年之后，越南由于金融行业的疲软无法由国内资本再度拉动房地产。

然而房地产始终是一块大蛋糕，金融危机终会过去，如何重开房地产对越南政府来说很快成为一个大难题。

时间来到2015年，这一年越南政府终于祭出了自己的大杀器：增修《住房法》，允许外国人投资越南房地产。

根据《住房法》的规定，任何通过合法途径进入越南的外国人都有资格投资越南房地产；任何合法进入越南的外资集团，包括但不限于银行，外企，分公司和代表处，都有资格在越南购置房屋。

而除了在同一小区内外国人购置住房不能超过总住房数量30％这一限制外，其他约束几乎可以忽略不计。

闲话少说，同样的问题，越南请外国人投资房地产的效果如何？从短期来看，效果相当的好。以胡志明市为例，2016年一线地段每平米上涨3000到3500美元，二线地段上涨2500到3000美元。

到了2017年二季度，胡志明房价已经回复至2011年最高水平，成交量达1.16万笔。

但是，凡事就怕一个但是，在短暂的繁荣之后，越南政府开始发行不对劲，因为越南楼市的上涨趋势开始不受控制。

03

2020年的新冠疫情给世界经济格局来了场大洗牌，然而吊诡的是越南房价却是风景这般独好。

河内等一线城市，2020年每平米换算成人民币均价4万，二线城市如岘港也高达2至3万。最夸张的是胡志明，今年1季度住房销量同比增长98％，这到底是什么原因？

按照越南建设部新闻发布会上的说法，原因在于新冠影响下土地供应量的减少。

然而不知道是我搜索能力有限，还是真的就没公布具体数字，我在越南住建部官网翻了半天也没找到一个确切的历年土地供应量数字。

退一万步假使它真的土地供应减少，只能解释楼市价格大涨，却解释不了为什么销量也跟着涨。

事实上，我认为越南房地增长逆全球经济形势的原因，大概率不在越南，而是在国外。

年初拜登上台，为应对新冠疫情，他立马宣布放水1.9万亿美元，这意味着美元即将贬值。

然而美元是世界货币，全球的富豪们为了自己手里的钞票保值，必然在全球范围内寻求保值产品。起初是比特币，后来是美股，再后来是上海房地产。

按理说，房地产是最稳健的保值产品，然而中国的房地产行业在我国强大的宏观调控力量面前被约束得相当老实，外国资本根本没有可操控的空间。

相比之下，越南房地产由于《住房法》的存在，外国资本可以随意进出，这里也就顺理成章成了外资避险的天堂。

然而，房地产归根结底是要实体经济做支撑的，泡沫吹得越大，爆炸的结局就越惨烈，何况吹泡沫的那根棒子，还捏在外国人手上。

90年代的日本，2008年的美国在房地产泡沫被戳破时，至少有发达国家的底子做支撑，而越南作为发展中国家已经在2012年炸过一次房地产，如果再炸一次，可能摧毁的，不单单只有金融业这么简单。

那么最后一个问题，越南政府到底知不知道现在有多危险？他们当然知道，但是呢，所有人都在揣着明白装糊涂。

作者：金陵风语