8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据悉，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

据《经济观察报》报道，有关人士透露，“对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。”

据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。也即，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

对这12家试点房企，将进行融资债务总规模的控制。企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

据媒体报道，根据国盛证券按“三道红线”标准测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家

而在12家房企中，“三道红线”位于红档的是4家房企：中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70。

位于橙档的是阳光城，剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。

位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城；剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。

“三道红线”的消息，与房企2020年中期业绩的发布几乎同步，这使得相关问题同样成为房企业绩会上投资者关注的重点，各大房企的高管也给予了详细的解答。

万科集团董事、总裁兼首席执行官祝九胜表示，从官方媒体的报道来看，监管机构主要还是从规范房地产整个行业和防范金融风险角度出发的。重点房企的资金监测和融资管理规则，我们（万科）会认真地去研究，尽快适应。

目前公司的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，我们对自己有信心。

融创中国董事长孙宏斌表示，融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。我们已经对政策有了判断，提前进行准备。

从具体指标来看，目前已经能达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下；短债比年底一定可以达到要求；剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。

绿城中国董事会主席、执行董事及行政总裁张亚东表示，这一政策将会对行业平稳健康发展有正向作用。这两年绿城的规模增长符合预期，我们借助融资杠杆，但没有依赖融资杠杆，我们主动对负债规模进行了控制。

绿城的大股东对资产负债有严格要求，目前净负债率66%，现金短债比1.8，从去年到现在各项发展指标良好，未来我们会充分使用经营杠杆和合作杠杆，不过度依赖财务杠杆，推动高质增长。

撰文：张垣

编辑：王小陌