3月26日，富力地产发布2019年业绩报告，年内实现营业收入908.1亿元，同比增长18%;实现净利润100.9亿元，同比增长16%。

　　董事会决定，2019年末期每股派人民币0.86元，全年股息每股人民币1.28元，继续保持较高的分红率。2020年2月17日，公司被纳入恒生中国高股息率指数成分股top10。

　　旧改进入收获期

　　2019年富力地产在拿地上保持温和，2019年拿地金额244亿元，新增土储面积940万平方米。相比2018年均有所下降。收购成本为2600元每平方米，与2018年持平。

　　主要拿地方式是资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，值得一提的是公司的城市更新项目。富力地产最开始在广州就是从旧改项目起步，城市更新是其强项，也是一直以来锁定低价土储的不二法门。

　　2019年公司通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。从历年数据看，其城市更新项目拥有更高的利润率。富力已签约合作城市更新项目超70个，可售面积达4000万平方米。其中，预计短期通过城市更新项目转化的土储面积可达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。城市更新项目已经进入收获期。

　　目前公司土储总建筑面积约为5800万平方米，足够满足未来四五年开发之用，其可售资源达到7450亿元。

　　公司管理层给2020年定的销售目标是1520亿元， 2020年预计可售资源约为2700亿元，目前积累的可售资源比较可观，保证了后续的推盘计划。

　　由于拿地变温和，再加上2019年一系列举措，富力地产的财务状况进一步改善。上半年公司凭借有利的市场环境，在境外发行22.5亿美元债券，在境内发行67.8亿元人民币债券，以延长即将到期债务，并为将到期的短期债务再融资。下半年对14.3亿元债券回购部分已悉数偿还，剩余231.2亿元也已顺利展期。

　　盈利能力稳定

　　2019年，实现营业收入908.1亿元，同比增长18%;实现净利润100.9亿元，同比增长16%。其中，物业销售是主要收入来源，营业额达到796.9亿元。

　　一二线城市贡献了营业额的59%，主要贡献城市中太原市营业额占比最高，达到10%，重庆及无锡紧随其后。从营业额城市分布来看，前十大城市占营业额的45%，收入来源比较多元，有效分散了风险。

　　事实上，富力地产的房地产开发销售业务在行业内一直保持着较高的毛利率， 2019年物业销售毛利率为34.9%，盈利能力位于行业前列。目前公司已锁定960亿元的已售未转结金额，此举可以使公司能够有效抵御市场波动，保持毛利率的稳定。

　　从销售来看，2019年实现权益合约销售总金额1382亿元，同比增长5%;销售面积约1255万平方米，同比增长23%，平均售价约为每平方米11000元。

　　除了房地产开发与销售外，公司的商业物业及酒店服务是另一个亮点。2019年物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，增长率达到6%。

　　富力地产的投资物业包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、物流园区等业态。截至2019年底，运营中的投资物业总建筑面积达到252万平方米。 2019年底公司已运营酒店达90家，总建筑面积395万平方米，分别由知名酒店管理集团管理。

　　投资物业和酒店是一个稳定的收入来源。2019年酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1元。酒店业务资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额增长空间。2019年投资性物业运营收入增长12%达15亿元。

　　负债率飙升

　　2019年，富力地产的净负债率已攀升至198.9%，此前的2015年至2018年，该公司的净负债率分别为124%、160%、170%和184%。据报道，富力地产管理层预期，在今年内可以将净负债率下降15%到185%以内，“在3年左右，肯定可以将净资产负债率降到150%以内。”

　　富力地产2019年融资成本为6.6%，比2018年的5.7%上升了0.9个百分点。据亿翰智库数据，富力地产的融资成本高于2018年具有代表性的50家A+H股上市房企的平均融资成本。标普此前发布报告称，截至2020年6月底，富力地产将有251亿元债务到期，另外还有逾90亿元可回售债券可执行回售。

　　作为资金密集型的房地产行业，融资和销售回款是主要的资金来源。去年7月，富力提出，下半年的工作重点围绕“促销售、抓回款”开展。但据证券市场周刊报道，项目去化率是富力地产的短板。在市场较好的情况下，富力地产去化率可达60%，近3年去化率基本在50%上下。相比较而言，碧桂园、万科、新城、中南、金科等企业2018年全年的平均去化率都能达到70%以上。

　　去年7月，时间财经还曾报道富力地产“暂停拿地”之事，随后李思廉在8月份的2019年中期业绩会上表示，写有“下半年原则上暂停拿地工作”那份文件是自己起草的，富力下半年仅拿下包头、太原、广州等城4宗地块。

　　业内有观点称，因为种种原因，富力地产目前资金紧张，此次申请转换上市计划对其至关重要。据悉，截至1月31日，富力地产已发行股份总数目约35亿股，其中内资股股东持有63%，H股股东持有37%。内资股不具备流动性，且没有减持和股权质押功能，因此该部分股权只起到了融资作用却没有套现功能。此次，富力地产申请全部已发行的22股内资股股份转换为H股并在香港联交所上市，即将上述63%的内资股转换为H股并上市，实现100%H股流通。