深圳刚需最多的片区三年没涨了？

经过接近半年的“拉锯战“，王女士终于卖掉了三年前买在龙岗的房子，比最初的挂牌价格少了近30万，更让王女士心塞的是，从买房到卖房，房价似乎一直是停滞不前的。”现在市场行情不太好，不知道是不是跟贸易战有关系，降价卖房的也多了，龙岗的房子涨得很慢，资金等不了。“

事实上，王女士的例子并非个例。目前正在挂牌出售龙岗布吉片区英郡年华的业主李先生表示，自己75平的两房挂牌价格是315万，单价在4.1万/平左右，到目前挂牌时间将近三个月，每个月看房的人数一只手就能数的过来。“去年想卖房又想再等等2019年的行情，谁知现在行情也不乐观，房价相对2017年是有小幅度上涨，总体涨幅不大。“贝壳找房app同小区成交历史数据显示，英郡年华目前参考均价在46179元/平，在2017年-2019年402套成交历史中，价格呈现波动平稳的趋势。

（数据来源：Q房网  制图：果果）

从时间维度来看，龙岗的房价近三年究竟涨了吗？分析Q房数据发现，从2017年12月到2019年4月，龙岗区二手房均价仅4个月破“4”字头，价格在波动中维持较为平稳的状态，除2018年11月和2019年1月分别受政策和年底影响在3.6万/平左右之外，也未出现大幅度下跌。进入2019年，龙岗二手成交均价整体呈上升趋势，可见刚需购买需求依然存在，但购买力并未较之前有所提高。

中原地产中心城北A2区营业董事吴军表示，龙岗片区近3年整体房价确实没有上涨，除个别学区好的房子价格有所上涨外，其余基本持平，但房价也没有下跌。对于龙岗片区是否有投资价值，他表示，目前龙岗的大运和龙东新生片区具有一定的投资价值。“大运的投资价值一方面表现在学区，另一个就是深港国际中心的开建，而龙东新生片区目前还是价格洼地，等地铁开通和配套逐渐成熟，会迎来价格的补涨期。”

资深中介王金兴认为，龙岗是深圳最大的睡城，房价的支撑完全靠南山福田的产业人群外溢，龙岗上一次上涨是2015年和2016年，是2015年深圳暴涨的外溢，2016年房地产高压以后，龙岗的房价基本上处于停滞状态。也就是2015年和2016年非理性购买龙岗的主流人群，现在发现南山福田上班住龙岗是一件很痛苦的事情，接受不了，这三年没有涨，充分说明实际的购买力远远低于龙岗的放盘量。

学区房涨幅明显 地铁预期或已兑现

在龙岗多数楼盘陷入滞涨状态之时，好的学区房却有不错的表现。乐居在走访中发现，以龙岗外国语学区房阳光天健城为例，小户型低总价房源依然较受欢迎，价格也呈现逐年上涨趋势。中介透露，此前刚刚成交的一套44平的小户型，从挂牌到出售仅用了9天，且成交单价在7.9万/平左右，相比去年8月份出售的同户型单价上涨4000多。

（龙岗外国语学区房2017-2019涨幅情况）

根据Q房数据显示，龙岗外国语几大学区房在2017-2019年都有不同程度涨幅，其中奥林华府一期在2018年底同比涨幅甚至高达9.3%。而阳光天健城、绿景大公馆在2019年近半年涨幅也分别达到了4.2%、5.7%。

除了名校学区房，普通学区房相对多数地铁房情况也相对较好。2016年中在横岗买了某均价3.8万/平左右新盘的小胡表示，自己买的房子目前均价在4.1万/平左右，房价肯定是涨了。“目前还在以租抵贷，小区二手挂牌价格比之前买的时候肯定涨了，不过房子租出去租金一直没涨，主要还是交通不方便。“小胡认为，等14号线2022年建好，这里的房价和房租肯定能涨，对于龙岗涨幅难以跑赢大市的说法，小胡并不在意，在他看来只要房价不跌就行，能上车才是最关键的。

对此，资深地产媒体人朱罗纪认为，龙岗和中心的通勤距离较远，很多投资预期或已兑现，因此即便是地铁房也不一定能带动房价上涨，投资价值相对弱于后劲较大的光明。对于学区房上涨的表现，朱罗纪指出，地铁能够被其他交通工具替代，学校资源不可替代，在买房中起了更重要的影响。除此之外，刚需置业不需要过多考虑投资。

新房供应不减 刚需选择较多

作为刚需最为集中的片区，龙岗无论是二手房还是新房供应量和成交量都较大。在新房积极入市的情况下，二手市场被新房住宅市场分流，对刚需来说选择面也更广。

深圳中原研究中心数据显示，5月深圳新房住宅成交套数创近三年新高，截至5月30日，5月深圳全市一手住宅成交套数创为4518套，环比上升67.09%。本月成交面积为43.39万平，环比上升68.48%。其中，龙岗区成交1681套新房住宅，环比增加71.2%。麓园云玺、大族云峰、奥园翡翠东湾、深城投中城花园、财富城、碧桂园凤凰国际公馆等是龙岗区的成交主力。

从龙岗5月在售住宅新盘供应量价来看，龙岗中心城是目前的“洼地”，在售新盘以“3”字头为主，部分新盘价格低于二手挂牌价格；尽管布吉、坂田和大运在售主力新盘接近或已突破“5”字头，刚需是否积极买单还有待后市观察。

（龙岗在售新盘价格 来源：深圳中原研究中心）

作为刚需最为集中的片区，龙岗的房价涨幅往往能折射深圳楼市的行情底色。对于还未上车的刚需自住客而言，也许龙岗的涨幅是温和的，而对于以投资为主的购房者来说，龙岗的价值还需要时间去兑现，地铁、规划、学校，无论是新房还是二手房，都应当做足功课。

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