地产业呈现积极变化,优质房企探索发展新模式
地产行业在经历三年残酷的大洗牌后,终于迎来一些积极变化。
2023年开始,为稳定国内房地产市场预期,全国各地便开始出台一系列利好政策。这些政策既有优化土地供应结构、放宽房企融资限制等对供给端的支持,也有包括降低首付比例、调整房贷利率、放宽城市限购等对需求端的激励。
一、政策频出,投资端现积极变化
截至当前,北上广深以及部分核心二线城市,均已推出了相关的楼市松绑政策,为地产开发投资提供一定支撑的同时,大幅降低了居民置业门槛和置业成本。
尽管年初房地产市场各主要数据同步仍有一定下滑,但考虑到今年春节假期人员大范围流动、去年整体高基数以及政策落地需要时间等原因,房地产市场的变化或远比大家看到的情况要更加乐观。
实际上,供给侧的数据已经出现一些改善。
国家统计局最新公布的数据显示,今年1-2月,国内房地产开发投资降幅在连续一年扩大后,首次转为收窄。一些机构和专家认为,房地产开发投资降幅收窄,是行业边际改善的信号,随着支持政策的持续加码落地,将促进房地产市场平稳健康发展。
今年初开始,各地的城市房地产融资协调机制已经加速落地。有媒体报道,多家房企已有多个城市项目纳入当地住建局融资“白名单”,为保交付、稳民生提供有力保障,正有效改善房企的信用预期。
据悉,目前全国已有31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制,报送“白名单”项目6000多个。其中,82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。
近日,有关房地产市场政策优化的重要会议仍在继续,有望进一步打开楼市宽松的空间。当然,政策出台更多起到的是调控和推一把的作用,治标但并能不治本。于房企而言,公司的内生发展变化,才是帮助自身度过寒冬的关键。
二、优质房企提质增效,积极求变
当下,国内房地产市场供求关系正从“高负债、高杠杆、高周转”的总量供给模式,朝着供需结构匹配、层次清晰、价格稳定的方向实现自我修复和转型升级,行业也已从增量时代迈向存量时代。
目前,市场有部分言论认为,人口问题或将带来房地产市场长期需求增长空间的收缩。但存量之下亦有增量,横向对比美、日、韩83.3%、92.04%、81.46%的城镇化率分,国内66.16%的城镇化率仍有较大的提升空间。
城镇化率的提升空间,将带来住房需求的结构性变化。人口不断向大城市流入,高能级城市和主打改善的人群,将会是住房市场的最大增量。
根据贝壳研究院的数据,未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右,需求总量规模仍然较为可观,特别是一二线核心城市的住房需求仍有增长空间。
因此,面对供需结构的新形势,想要实现高质量的发展,房企应积极转型,找准契合房地产市场发展的新要求、灵活调整投资及债务情况、提升回款及资金管理质量,保证各项业务的持续造血能力。
事实上,国内已经有部分存量、优质的房企积极求变,勇闯产业寒冬,步入发展新阶段。这些房企的普遍特点是开发投资更加聚焦,债务水平持续降低,业务结构向现金流更好的非开发业务拓展。
以近期央企招商蛇口披露的财报来看,相较于过去一味求规模,公司的经营逻辑已然转向利润、质量、效益、转型、品质等多维度提升能力。
例如,在拿地上,公司更加聚焦,重点围绕一二线核心城市,在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%。
与此同时为确保公司整体经营的稳健,公司持续拓展了资金流动性更好的资产运营、城市服务一类的非开发业务,去年相关业务分别同比增长了40.58%和12.37%,有效保障了在行业下行期公司的抗风险能力。
无独有偶,龙湖集团的财报中,也出现了类似的变化,公司的销售和投资精力均聚焦在核心高能级城市,去年地产合同销售在一二线城市的占比达95%,累计新增的31幅新地,均分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。
此外,公司非开发业务也展现出了较强的活力,其运营、服务业务实现的经营性收入,覆盖股息及利息的倍数增至1.55倍,并在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上,持续改善盈利结构,已成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。
去年,龙湖集团财务总体保持健康,经营性现金流全面为正,在手现金604.2亿,有息负债持续下降,平均借贷成本4.24%,平均借贷年限7.85年,净负债率55.9%,现金短债倍数为2.25倍,均处于行业内较好水平,为公司的内生性发展提供了较好的支撑。
总体来看,中国地产行业在经历了数年调整后,正在逐步走向稳定。政策的持续优化、房企的自我调节,或有望共同推动市场信心的恢复,为地产行业带来更健康、更高质量的发展。
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