8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。

国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达在发布会上表示，随着“组合拳”各项政策效果不断显现，下半年经济将在上半年持续恢复的基础上，保持稳定向好态势。

发展改革委将持续谋划研究一批针对性更强、力度更大的储备政策，根据形势变化及时分批出台实施，推动经济高质量发展。

其中，关于房地产，官方提出：

① 满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。

② 支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

③ 继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

国家发改委副秘书长、综合司司长袁达提到，目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。

谈及下一步在宏观政策上的着力点，袁达提到，系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时，在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

种种迹象表明，关于全国楼市放松的新政已箭在弦上。

01 房地产市场迎来最大转折点

近期的中国房地产市场，可谓暖风频频。

尤其今年的政策调整优化，或是2017年以来，最大的一次转折点。

7月24日，中央政治局会议重磅发声，要适时调整优化房地产政策；

7月27日，住建部表态，围绕降低购买首套房首付比例、贷款利率，认房不用认贷等政策措施，提前释放救市信号；

7月28-31日，北上广深相继带头表态，支持居民刚性和改善性住房需求。

8月1日，央行、外汇局发文，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

8月3日，公安部发布文件，将进一步放宽落户条件、降低落户门槛。

高层频频定调，四个一线城市走在最前线，全国楼市解绑信号已释放。不出意外，全国各地的楼市新政将于近日起密集出台。

这堪称一剂强心针。分析认为，地方政府或采取“降首付+降利率+降税费+认房不认贷”超级组合拳，来激活市场，楼市有望迎来新一轮上升行情。

02 大降购房成本激活市场

据了解，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市，主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准。

此外，当前全国仍有约20城首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，未来政策优化空间较大，随着各地首付比例继续优化，居民购房门槛将进一步降低。

分析认为，优化“认房又认贷”政策对于外地有过贷款记录本地无房、卖一买一置换以及已还清房贷再购房的改善性需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。

此外，针对首套购房需求，2022年5月央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限从不低于5年期以上LPR调整为LPR-20BP，而二套房贷利率自2019年10月换锚后，下限始终维持5年期以上LPR+60BP。

同时，今年1月，央行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。

分析认为，此次央行再次明确强调实施差别化住房信贷政策，预计将在以下几方面继续给予支持：

一是，对于房价持续下跌的城市，将延续此前政策，阶段性放宽首套商贷利率下限；二是，当前首套及二套房贷利率加点较高的城市或迎来优化；此外，未来二套房商贷利率下限也存在调整预期。

存量房贷利率下调也有利于降低居民购房成本。

数据显示，7月重点城市首套房平均商贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调了45个基点，由于加点幅度不变，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。

8月1日和今天发布会再次指出，将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率” ，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。

至于税费方面，如若增值税“5改2”、“降契税”真正落地，将对二手房市场起到极大的刺激作用。

03 加大供应改善供给结构

此外，会议提到“稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地”。

今年1月，央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划，支持相关金融机构于2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房扩大租赁住房供应。

截至上半年，租赁住房贷款支持计划已经落地济南、福州、郑州等试点城市，其中5月济南城投集团、福建左海集团分别获国开行4.6亿元、4.88亿元贷款支持。

分析指出，接下来预计租赁住房贷款支持计划的落地速度将加速，通过扩大租赁住房供给，也有利于缓解房地产市场库存压力，改善住房供给结构。

同时，保租房作为基础设施公募REITs底层资产的重要组成部分，也获得政策支持。

发布会提出 “有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模”。在此之前，中央已出台政策，降低保租房项目发行基础设施REITs的门槛，并研究推动公募REITs试点向市场化长租房扩围，同时支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。

可以预见，接下来，保租房REITs发行有望进入快车道，市场化机构运营的保租房REIT有望增加。

截至目前，我国已发行4支保租房公募REITs，其中华夏基金华润有巢REIT是目前唯一一支市场化机构运营的保租房REIT。

此外，今年以来，超大特大城市城中村改造相关内容被多次提及。目前，我国共有21个超大特大城市，城中村改造的实施，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用。

04 加大房企融资支持

除需求端支持政策外，企业融资也有望迎来改善。

8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，研究加强金融支持民营企业工作举措。

中国人民银行党委书记、行长潘功胜要求，要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

潘功胜还指出，支持地方政府主动解决拖欠企业账款问题。推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。

在8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议上，明确提出，下半年，央行要做好支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

市场认为，预计后续监管将专门出台金融支持民营企业的措施，民营房企融资支持的“三支箭”也有望迎来扩容增量，满足民营房地产企业合理融资需求。

亦有分析指出，近期中央及各部委密集发声，虽进一步修复了房地产市场预期和信心，但从政策改善到市场见效仍需要一个过程，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。

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