艳姐说

自2017年以来，融创在销售榜单上的排名就一直保持在第四的位置，呈现一种“流水的前三强，铁打的孙宏斌”的局面。

3月12日这天，四巨头之一的融创抢先发了财报。

根据财报显示，2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。

资本市场也给予了相当积极的回应，融创中国的股票盘中一度上涨超过11%，收盘报32.4元，涨幅7.11%。

去年年初，孙宏斌提出了融创在2020年要做三件的事情：降融资成本，优化资本结构，谨慎拿地。

因此，过去一年对曾经高歌猛进的融创属于沉淀消化的一年，一方面三道红线触线后，降杠杆任务艰巨，另一方面多元化布局到了释放红利阶段。

在每年的财报季，对每家房企来说，成绩的增长本就是意料之中的，我们更关心的是房企业绩增长背后的原因的探索，超出正常增长之外的亮点。

在融创刚发布的2020年财报中，我们就把注意力放到了融创过去一年成绩中，多出的部分和少了的部分。

01

融创增加了什么？

20个“百亿城市”与孙老板的增持

对于任何一家企业来说，短期看增长率，长期还是要看复合增长率。短期的爆发增长固然漂亮，但复合增长率则是代表一个企业能否持续壮大的指标。

①有关融创业绩层面第一个增加的部分，来自其盈利能力的提升能力。

复盘融创的财报能够发现，在2018年-2020年，其收入的复合增长率达到23%；归母净利润的复合增长率达到29%。

上图中融创服务也有类似增速，即便经历了被称为行业最难的2020年，融创的这种增长态势仍保持了惯性优势，录得高于行业水平的增长幅度。

而另一边，曾经的大手笔并购带来的低毛利影响，也正被融创不断修复，过去几年间，融创将毛利率持续提升至27.6%的水平。

②有关融创的第二个增加的部分，是来自资本市场的增持。这个主动增持融创股票的不是别人，正是融创中国董事会主席孙宏斌。

根据公告显示，孙宏斌分别在2020年12月30日和2021年1月4日、5日分三次，累计斥资近1.53 亿港元，增持 564 万股。这一番操作下来，孙宏斌的持股比例由 45.13%增至 45.21%。

要知道，上一次孙宏斌出手增持自家股票还是在2017年1月。

在资本市场上，来自大股东的增持一直都是彰显管理层对公司未来价值认可、对未来发展信的典型动作。

尤其是对长期估值偏低的地产股来说，孙宏斌出手增持股票的时机，正好是融创中国股价在低位徘徊的时候，这个举动给了融创股价一剂强心针。

其实在资本市场上，孙宏斌过往战绩颇丰，曾用三年多时间布局金科，一度成为其第一大股东，而后在高点精准出货，斩获近50亿的盈利。

而这一次根据融创财报显示，2020年末融创预计每股分红1.65元，同比增长33.9%，每股盈利7.82元，同比增长30.6%。

孙宏斌经常说“买房子不如买融创股票”这句话，他自己也在带头践行。

③有关融创第三个增加的部分，来自战略深耕层面。

近年来，做大做强区域集团几乎是头部房企一致的共识。尤其在行业逻辑深刻变革的当下，深耕区域对房企来说，越来越成为应对风险、掌握先发优势的战略能力。

所以我们能发现，“千亿房企百亿城市”已成为房企实力的最低门槛和标配，巩固核心城市领先地位成为深耕的重点。

衡量融创深耕能力的一个重要指标，就是其销售突破百亿的城市越来越多。

通过统计能发现，融创的“百亿城市”数量，从2017年12座，到2018年16座，再到2019年的17座。2020年这个数据是20座，其中杭州、武汉、重庆的规模超过了300亿。

这些百亿城市中，有部分城市布局时间并不长，能在两三年时间实现落地生根，很大程度上也是融创管理和品牌强大辐射的结果。

从2020年销售金额排名来看，融创在55个城市排进前十，在济南、重庆、武汉、天津等12个城市排名第一，此外另有25个城市排名前五。

一个典型特征是，这些城市均以国家中心城市、潜力较大的二线城市为主，这些城市也是未来人口加速聚集的方向，融创的深耕和抢先卡位，能够在未来对其品牌和市场形成强有力的支撑。

02

融创少了什么？

连续“降档”与财务“剪刀差”

如果说去年“三道红线”调控政策的出台是给房企量身定制了一个卡尺，今年的财报季上，房企的财务情况经不经得住这套卡尺的测量，就成了最大的关注点。

在这个问题上，融创这家企业的看点在于，短时间内实现了“三条红线”连降两档至黄色档。

这背后，融创有息负债的大幅下降当然是重要因素，这也是我们注意到的“融创少了的部分”。

而另一边我们也注意到，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性相当充裕。

通过这“一增一减”的剪刀差，融创财务上的安全垫就这样被放大了。

当然，降杠杆控负债通常的做法是减少拿地指出，优化债务结构，现实中融创也是这么做的，例如自2019年下半年起，融创主动执行“降杠杆、优化资本结构”的动作，拿地支出相比 2019 年大幅下降，权益应付土地支出大幅减少。

而另一边，在融创的现金流量表中，经营业务现金净流入737亿元，投资业务现金净流出172亿元，筹资业务现金净流出354亿元。

也就是说，融创的增量资金来自于经营业务。

此外，融创通过年初高价配股，募集资金80亿港元；而旗下物业公司融创服务去年成功上市后，也为融创募集资金近80亿港元。

融创财报上呈现的成绩，也印证了融创行政总裁汪孟德的话，未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长，且公司凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资，这方面的优势将在很长时间内持续。

其实，对一家房企而言，单一的负债率高或低不能完全风险等级划等号，关键看企业是否能够在保证正常经营的前提下，有能力将负债率降至合理水平，同时保障企业发展节奏处于可控边界之内。

03

融创“地产+”的进击

融创始于地产，而不局限于地产。在房地产市场进入深度调整期的背景下，融创思考的不仅仅是地产主业如何继续做强，还思考如何突破传统地产思维，实现“地产+”的真正转变。

去年融创服务和融创文旅都取得了较优异的成绩，此外融创文化也通过多部爆款作品成功出圈。

2020年11月19日，融创服务登陆港交所，不仅为融创的加速降杠杆带来近80亿元人民币的融资，更是其“地产+”战略的重要一跃。

从近日的业绩报告数据可以看到，其在市场的表现较优异，其盈利能力实现了大幅提升：

2020年融创服务录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%，三年复合增长率达152%。

此外，融创服务的规模也在持续增长：

截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。

按照融创服务目前的规模，在行业中处于腰部位置，如果融创服务想要进一步提升其市场地位，还要不断进行外拓。

2020年5月，融创服务以15亿估值收购开元物业84.92%股份，收购开元物业后，融创服务的在管面积大大增加，此前融创服务招股书显示，2019年末，融创服务外拓项目才1个，收购开元物业后，2020年6月底显示外拓项目为311个，涉及在管建筑面积4024.6万平方米，占全部在管面积的比重为38.2%。

除收购开元物业外，融创服务通过成都环融收购成都环球世纪物业95%的权益，对价867.23万。资料显示，环球融创服务拥有超800万平米的管理面积，其所承接的成都环球中心，建筑面积逾200万平方米。

在业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲表示，市场拓展是融创服务首选增长途径，目前3月底大概有1000万平方米体量的收并购。

除了融创服务实现增长外，融创另一个比较亮眼的多元化产业是融创文旅也在去年通过开放式经营、主题夜游、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等创新的经营策略，业绩实现较大增长。

年报显示，2020年下半年融创文旅客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

值得注意的是，在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪因为四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。

哈尔滨冰雪大世界

另外值得注意的是融创文化，其在2020年成功破圈。旗下拥有融创影视、乐创文娱、梦之城、Base Media、千万间等业务，坚持以“IP+内容+场景”的发展战略，联动融创其他产业板块。

2020年，融创文化完成了7大动画工作室布局，并在影视领域打造出多款作品。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房。

融创在投资领域也是收获颇丰。2017年，融创以26亿人民币获得北京链家6.25%的股权；20年8月贝壳找房（原链家）完成美股上市，截止3月11日市值700.9亿美金，融创的投资回报非常理想。

预计融创服务上市带来的现金与贝壳找房上市来的金融资产公允价值收益，将有助于增厚权益及降杠杆。

都说房地产多元化发展太难，但融创却用实际行动和数据来证明：房企也能做好多元化，融创“地产+”战略正在形成协同效应，助力融创实现进一步的跨越。

​