6月29日，世茂集团拆分旗下物业管理公司世茂服务控股有限公司(下称“世茂服务”)于港交所申请上市。自许世坛在去年透露有分拆物业单独上市的计划以来，吸引不少资本的关注，甚至包括红杉资本和腾讯共计2.44亿美元的投资。2019年8月5日，世茂物业正式更名为“世茂服务”。

　　并购

　　世茂服务主要从事提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务，由世茂集团间接持有90%权益。按照计划，上市完成后，世茂集团将持有世茂服务不少于50%的权益，后者仍为世茂集团附属公司。

　　去年中期业绩会上，许世坛曾公开表示2021年希望分拆酒店和物业单独上市，此后世茂物业更名为世茂服务。上市前夜腾讯、红杉资本抢闸布局，共计投资2.44亿美元。至此世茂服务完成上市前准备，先酒店一步敲开了资本市场的大门，即将成为世茂集团旗下第三个上市平台。

　　世茂服务成立于2005年，主要业务为向世茂集团提供物业管理服务，早期物业管理被视为鸡肋板块，营收较低。随着房地产主业在宏观调控下承压，物管行业的快速发展，多家房企分拆旗下物业服务公司赴港上市。

　　在物管行业野蛮生长的过程中，母公司的实力如同跳板帮助物管公司实现快速扩张，其次通过并购冲刺规模。已经登陆资本市场的彩生活、雅生活服务、绿城服务等早期发展都离不开母公司的支持。

　　世茂服务也是一样。招股书显示，背靠已经重回前十的明星房企世茂，近三年来，世茂服务收入分别为10.43亿、13.29亿和24.89亿，同期净利1.09亿、1.46亿和3.86亿。其中物业管理服务仍是主要收入来源。随着社区增值服务的提升，毛利率也从2017年的27.5%提升至33.7%，同时物管服务收入占比正在逐年下降，社区增值将成为新的增长点。

　　低价

　　2005年，世茂服务的前身“世茂天成”成立，一直到今天，世茂服务仍严重依赖世茂集团。大部分服务的收入还是来自世茂集团开发的物业，过去三年的占比达到88.8%、89.9%、83.9%。由于外拓能力的欠缺，世茂管理的项目类型依然单一，主要项目仍是集团及并购的住宅物业。2019年底，世茂服务管理的主要为住宅物业，管理面积占比达到96%，营收占比达到89.7%。

　　而世茂服务的扩张也是走的低价路线，也未能带来多少利润。过去三年，世茂服务的第三方项目的物业管理费均值从2.5元/平米下滑至1.5元/平米，短短两年间下滑幅度达到40%。

　　公司整体的物业管理费均价也被拉低至2.1元/平米的水平，这与行业平均水平一致，而第三方项目的物业管理费均价明显偏低。世茂服务表示，这主要为收购海亮物业所致，海亮物业主要布局在三四线城市，实现扩充市场规模的目的。低价扩容，成为不少物管公司在行业高度分散阶段扩大市场占有率的主要手段。

　　而持续走低的管理费价格需要高利润率的增值服务来弥补。2019年，世茂服务在物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。尤其是上市前的2019年，世茂服务的增值服务收入占比由上年的36.1%上升至51.8%，其中社区增值服务收入“突击”增加超5倍，占比上升明显。

　　对赌

　　招股书显示，截至2019年底，世茂服务的合约总建筑面积为1.01亿平方米，覆盖中国25个省91个城市。同期，世茂服务管理184项物业，管建筑面积为6820万平方米。

　　申请上市前夕，世茂服务与投资者就2021年的收入和净利润进行对赌。招股书显示，如截至2021年底，世茂服务经审核净利润少于11.7亿元(同比增加203.90%)、经审核综合收益少于81亿元(同比增加313.82%)，包括世茂服务申请上市前的投资者红杉资本中国基金和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。

　　世茂服务申请上市之前的4月30日，红杉资本中国基金和腾讯已经完成对世贸服务的投资。其中红杉资本中国基金投资1.3亿美元，将支持世贸服务与红杉生态体系协同发展，引入商业社区资源和多种技术应用，助力世贸服务提升和优化经营管理能力。腾讯投资1.14亿美元，并将利用平台优势帮助世贸服务加速数字化升级。

　　此外，在风险提示中，世茂服务表示，股息的派付及金额将取决于经营业绩、现金流量、财务状况，公司无法保证任何股息金额将于任何年度宣派或分派。