公寓要不要买?买来住还是出租?之后会出现什么问题?一文全答清
公寓买来就安心住吧,它真不是什么好的投资项目!
今天又讲我们的老话题:房地产大比拼!
最近有人问:买不买公寓呢?他说的公寓,不是那种完全不适合居住的写字楼产品,而是设计比较好,环境比较好,装修比较好,特别适合年轻人爱好的公寓。不管是单身还是小两口,它里面的设备都很好用,而且公寓里有一些公共的区域,一些共享的电器,共享的娱乐设备,一看就是一个不错的生活环境。
但是,我们这里面就要敲黑板说重点了!
假如你觉得它的居住属性还可以,它提供的这种配套服务还不错,那么可以考虑把它作为你的居住使用,但就不要想投资这事了。因为毕竟无论怎么说,像这种公寓它都是以非住宅立项,有的只是商业用电,商业用水。而且部分公寓大多数没有天然气,对于买来居住的家庭,做饭需要用电,生活不便,生活成本也较高。有些甚至未开通市政供暖,取暖靠空调,生活开支又增加一笔,取暖效果还一般。
同时,包括教育,包括医疗,包括户口等它都没有这些附加价值。所以对你来讲,真的要想清楚。你觉得花这个钱买这样的环境,认为比以前租房,比你自己老花租金的要划算。其实你有这个想法是可以接受的,但是如果你是在想这个能投资,那就是想多了。
因为据有关资料可知,北上广深的购房价/年租金均在 55:1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1-25:1,而北上广还不及国际标准线的一半。如果单靠租金回报,55:1的租售比,在静态投资周期内,需要55年才能收回购房成本,这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %,即使在一线城市,房产出租的投资价值并不大,基本上只能靠房价增值,但是商业产品的升值,又取决于租金,跟住宅完全不可比,所以着实不是一个合适的投资品种。
公寓产权有争议,买了别想能有多少福利
如果你还是认可这样的公寓,觉得它周围的配套好,公寓的开发商比较有信誉度,你认为把它租下来不划算,还是干脆买好,其实这个想法是可以考虑的。但是买完之后还有很多问题,比如最近有一个特别大的品牌开发商在佛山对着江边搞了个楼盘,然后500多个业主集体炸群了。
为什么呢?因为这个开发商将商务楼改性变为公寓溢价销售,承诺业主该公寓允许商改住,并按照住宅标准交水电费。但业主在办理房产证时发现,房屋用途变成了办公楼,该事件一度被央视曝光,佛山政府约谈开发商17天后,没多久他家郑州的公寓项目也被爆出问题,同样因“商改住”问题被郑州政府相关部门调查。
当年,业主们都以为这个物业产品看上去就是住宅,也没有人提示不是住宅,都觉得以后可以给孩子提供上学的机会,就是能解决小孩上学的问题,或者可以其他医疗户口福利等。但是没想到那个产权证下来后,业主发现这上面完全跟住宅没有任何一点关系,都是在讲办公怎么用的。
要知道,公寓属于商业用地,产权与住宅不同,有些40年、有些50年,而住宅70年,但当业主真正住进去时,土地年限已经过了至少2-3年,有些因为开发周期长,实际年限更短,买来居住,未来还得担心年限到期再办续期的事宜,劳力费神。
而且这里面还有更危险的,就是不仅产权证明没有,而且以后很可能会因为法律法规的随时变化恢复原状,就是说,你现在搞得再好再漂亮,到时候有关部门认为这个公寓不是按住宅来设计来配套的,还可能要把这个公寓重新变成一个办公环境,那买下来的人就是欲哭无泪,就是血本无归!所以这里面的风险也不可不察。
商业立项的公寓先天有缺陷,当住宅买卖你得长点心
即使是配套好,整个设计的比较好的公寓,它本身在产权上还是有瑕疵的。它只要一天不是住宅,它就没有教育的这个福利,也没有医疗的福利,甚至也入不了户口。但每个地方政策不一样,可是你要看明白这里面的关键点,就你用这个非住宅立项的这种项目,你就面临着你所有的承诺都指望着开发商,或者开发商跟当地政府的博弈,或者说它在里面的各种利益的协调会影响到你的利益。
我们老是说,你既然都已经花钱买房了,大家也一定想能买一个便宜一点的。但是你买一个安全的放心的,怎么都比买一个不安全不放心,感觉随时不知道什么时候它会出事的要好。
另外,给大家附上公寓和住宅的区别常识:
1.贷款、首付政策不同(视各省市政策而定)
住宅:首套30%,二套40%首付,限购限贷,但有首套房利率优惠;并且能使用公积金贷款;
公寓:一律50%首付,不限贷不限购,首付5成。但只能贷款10年,且不能用公积金贷款。
2、落户及学位不同(视各省市政策而定)
住宅:符合条件可落户,有学位
公寓:不能落户、无学位。
3、土地使用权年限不同
住宅:70年土地使用权;
公寓:按照用地性质划分,商业用地为40年。
4、二手交易税费不同
住宅:1%-3%契税,主要交易税包含营业税及个人所得税;
公寓:3%契税,主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。
5、水、电费等生活成本(视各楼盘而定)
水电费等比普通住宅要高。
所以我们认为,这个资产问题,首先特别是像住宅,这占你人生里面一个很大的一个比例,你投入这么多,它不像你买个电视机手机那样金额有限,甚至不与你买一辆车的几十万相比也是总额大多了,买房对你造成的经济压力是很大。所以这个情况下,从控制风险来讲,还是建议大家,如果能租就租了,像这一类不管公寓配套再好环境再好,它始终不是住宅,始终在在政府那边或在法规上还是有瑕疵的。
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