TOP30房企研究:11家企业净利润呈负增长
©️作者:晓鹏、庆龙
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文章2180个字,预计阅读5分钟。
业绩是果,经营是因,净利润则是年度经营表现的最直接反映。
于房企而言,行业利润率下滑已成为不争的事实,经历过“招拍挂”制度、“三道红线”政策、“双集中”政策后,房地产市场依次从土地红利阶段,到金融红利阶段,再到当今的管理红利阶段,微利化越来越成为房地产行业的特征,本质是房地产行业运营逻辑已经发生了变化,房企的利润空间受到了挤压。
可研智库以往研究文章(参见《TOP30 房企研究,8 家房企满足融资管理规则》一文)中曾提及,2020年全年房地产行业净利润率为11.2%。
在管理红利阶段,房企所需的是在运营、服务、产品等方面更加聚焦,不断提升投资及成本管控能力、内部运营效率及产品创新能力,关注重点环节的融资能力。
万科祝九平曾表示,行业回报水平 不等于企业回报水平。本文认为:房企的利润率受多重因素的影响,“高价拿地“、限购政策、市场流动性、融资环境则为外部环境因素,管理成本、财务成本、工程成本、运营成本、物业成本则为内部环境因素,多重因素影响了房企的利润回报率水平。
房企目前须关心的则为:如何认清趋势,主动适应政策变化,探索多元化经营模式,回归服务品质、回归低利润空间常态,提升产品竞争力,以更加多元化方式提高创新能力,寻求业绩突破,提升净利润水平,增强行业竞争力。
本文选用净利润率指标,对TOP30房企盈利水平、盈利规模、案例进行了分析。
01
净利润率:回归低利润空间,行业最低为4.6%
从数据结果来看,TOP30房企中利润率前三名分别为中海地产、华润置地、龙光集团,其值分别为25.7%、19.0%、18.8%。整体上看,约有7家房企净利润率超过15%,远高于TOP30房企税负率最高值,房企净利润率相差幅度最高达21.1%。
净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标,是扣除成本、费用和企业所得税后的利润(即净利润)与营业收入的比值。
其后,金地集团、旭辉集团、保利发展、世茂集团等10家房企净利润率高于12%,新城控股、碧桂园、富力地产、正荣集团、融信集团、中国金茂等13家房企净利润率高于7%。此外,阳光城、祥生集团、绿地集团等5家房企净利润率分布在4.6%~6.7%之间。
在营收规模前五的房企(恒碧绿万保)中,净利润率分别位居第29名、第14名、第30名、第11名、第7名,同样的净利润率,营收规模高的房企则需要更高的净利润,在营收前五房企中,保利发展、万科地产表现相对较好。
结论来看,随着地价成本的上升、融资环境的趋紧,房地产行业过去“暴利”、“高速”增长时代已经过去,房企净利润逐渐回落至10%~15%之间,行业“增收不增利”的现象持续保持。
02
利润规模:黑马难再,30强盈利总和为304.17亿元
从数据结果来看,TOP30房企中净利润下滑幅度最明显的房企分别为碧桂园、中国金茂、融信集团,值分别为70.9亿元、24.4亿元、24亿元,上升幅度较为明显的是中海地产、万科地产、金科股份,值分别为49.59亿元、41.6亿元、33.44亿元。
整体上看,TOP30房企净利润规模呈上升趋势,全年净利润正增长的有保利发展、旭辉集团、新城控股、雅居乐、金科地产、中海地产等19家房企,全年净利润负增长的有中国金茂、融信集团、富力地产、滨江集团、金地集团、华润置地、祥生集团等11家房企。30强整体利润规模变化幅度为上升了304.17亿元,变化幅度为40.6%。
总体来看,头部房企“增收不增利”的情况十分典型,许多房企盈利能力并不能完全覆盖营收增长能力,盈利成长能力进一步放缓。可研智库认为:房地产行业对于利润率下滑已经形成比较一致的预期,未来房企利润率须经历一个探底的过程,行业应进一步观察房企的投资拿地、成本管控、设计、运营情况。有一些房企主动提出了从产品创新的角度推动利润增长,侧重精细化严格管理、产品质量提升、服务品质到位、投资信息披露完善等举措,如万科提出“好产品”、“好服务”、“好项目”的理念;龙湖地产要求地产项目90%采用标准化产品,10%自行创新,从早期的“五重景观”到五维景观,本质都是增强项目产品力,提升利润回报水平。
03
案例思考:中海地产为何成为利润王?
市场一直都在变化,房企竞争规则却不变,即利润增长才是王道。
中海地产业界素有“利润王”的称号,利润规模、净利润率、总资产回报率在房企比较中往往一骑绝尘,数据观察中,中海地产净利润率为25.7%,是TOP30房企中净利润率唯一一个超过20%的。
从关键指标来看,中海地产2018-2020年毛利率均维持在30%以上,资产收益率维持在14%以上,资产回报率维持在5%以上,利润规模增长量在20亿元以上。
战略高度往往决定房企业务发展方向,中海地产的优秀在于在自我定位、发展路径、地产角色相对较为明确,主要营收及利润来自“住宅开发产业群”、“城市运营产业群”、“创意设计及现代服务产业群”共三大产业群,租金稳定的持有型物业和创新业务慢慢成为中海地产新的业务方向。这或许为其他房企转型提供一点启示。
展望未来,房地产的政策调控趋势依旧是“严管控”,压力大幅放松可能性不高,房企会面临更为复杂的生存环境。随着地产下行压力不断加大,利润空间不断受到挤压,房企市场预期发生变化,房地产下半场的竞争,是考量经营逻辑、现金流、利润规模、运营定位、转型升级等方面。房企需要进一步提高精细化运营能力,提升成本管控能力,保障持续的现金流,将利润率保持在更高水平。
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