©️作者：启明

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3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。

会议上中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤提到房地产行业需要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。以及有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策的要求。

从目前披露的政策信息来看，近一段时间，房地产市场可能会迎来一系列相对的宽松政策以稳定市场发展。

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01积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策

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进入黑铁时代的房地产行业，目前面临着业务转型、预期转弱、需求收紧等多重挑战。

去金融化属性、三道红线等政策的施行，促使房地产行业回归到以消费为主导的房地产市场。原有的高周转模式被打断，跑马圈地的时代一去不返，全国化布局让位于区域化深耕。长远来看，这一系列举措有利于化解房地产行业金融风险，大力挤压房地产泡沫。

但同时，房企也需要一个逐渐适应的过程，以克服自身现金流吃紧，短期偿债压力提升的阶段性问题。

受外部环境压力与疫情影响，2022年又出现“俄乌冲突”这一“黑天鹅”事件。居民对未来消费预期逐渐趋于保守，消费支出阶段性缩减，2月居民中长期贷款减少459亿，首次负增长。购房意愿普遍低下，房企现金流进一步受到影响。

既有发展模式存在改进空间，新模式又尚处摸索阶段，房企面临挑战仍旧艰巨。

自2021年下半年开始，全国各地楼市都呈现出成交量低迷，房价转冷的现象。

为缓解这一局面，同时出于其他原因考虑，部分商业银行对个人二手房房贷款收紧或暂停，此举在一定程度上刺激新房购买量的增加，却仍然无法阻止刚需性购房人群的进一步减少，新房市场与二手房市场价格呈现出不同程度的波动。

2022年开年，房地产企业销售额又一次大幅度下降，各大房企纷纷传出现金流吃紧，短期债务无法兑付的情况。

这个时间节点国务院强调审慎出台收缩性政策，无疑是房地产行业的一针强心剂。

细读专题会议的披露内容，可以发现以下几点端倪：

1、“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

坚持房地产行业去金融化属性，防范化解相关风险仍然是未来政策调整的重点，但对模式和方案的探索要加大力度。

2、“有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。”

去金融化并非是杜绝金融工具对房地产行业的促进作用。去金融化的本质是为了将房地产行业的杠杆率降至合理水平，优化负债结构，使房地产行业回归民生本质。近年来，监管部门重点从供给侧入手，致力于降低行业负债和风险，严查信贷资金违规流入房地产市场，持续健全房地产金融审慎管理制度。

可研智库认为，在经济形势和资本市场专题会议上强调金融机构的职责和作用，是对监管部门立场的进一步肯定，坚持“房住不炒”的定位下，妥善处置风险，保持房地产贷款增速平稳、有序投放，精准满足房企、购房者的合理刚性需求。

3、“欢迎长期机构投资者增加持股比例。”

引入合法合规的长期性金融投资，是保持中国经济健康，平稳有序发展的坚实动力。

2022年《政府工作报告》中明确提出，全年GDP增长目标为5.5%，同时强调要坚持稳中求进的工作总基调。稳定经济增长，就要稳定各行各业的增长，尤其是像房地产行业这样上下游产业链复杂，市场体量大的行业。

可研智库认为，“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”要求的提出，是基于当前“稳增长”目标的需要。

目前，部分城市正在逐步制定宽松政策为房地产行业发展增添动力，如郑州已经松绑了限购和二套房的首付，深圳、厦门、福州、东莞、贵阳等城市也相继出台房地产行业针对性政策，为行业回暖提振信心，保障市场稳定运行。

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02对房地产税改革的审慎态度是“慎重出台收缩性政策”的有力表现

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同日，财政部就房地产税改革试点问题做出回复：“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”这似乎可以解读为对“慎重出台收缩性政策”的积极回应。

房地产税能够为房地产市场的规范化，调整收入的公平化过程中发挥重要作用。，

因此，房地产税的执行工作，要充分考虑执行房地产税所带来的后果，审慎而行。

首先在国家层面出台相应的试点办法，各试点城市根据自身情况制定细则，这也是“一城一策”原则的有力体现。

另外，国家推行房地产税改革的目的是为了调节收入分配，促进社会公平，推动共同富裕。因此，对房地产税落地的时机把握就显得分外重要。

如果在房价较高时推行税改，可能会导致房价的快速波动，鉴于目前房地产行业的发展状态，有可能产生较难评估的后果。

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03房企是否做好应对政策与市场变化的准备？

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宽松政策是否来临，尚需进一步观察后续金融机构的应对策略。

而现阶段对房地产企业的思考是：当宽松政策来临时，房企要如何抓住机会？

年前的阶段性组织调整与裁员，已经对房地产行业内部进行了一次洗牌，面对新政策的出台，又是否做好准备？

此时的房地产企业更需要抓住机遇，自检自查：

1、当前的业务模式是否健康？能否做到稳健经营，保交付，防烂尾，控品质的目标？

2、市场环境快速调整的背景下，新模式的探索，新经验的获取，新人才的储备是否有所布局？

3、项目开发方面，杠杆适用到何种程度？融资渠道要如何调整？融资岗位的编制要如何控制？

4、立足民生属性，注重产品质量与服务，产品类、管理类、资产运营类的岗位是否有进一步调整？

从目前的态势来看，慎重出台收缩性政策将成为金融机构的指导性要求，至于政策何时再次收紧，要看市场恢复的状态。总之，以后的政策调整将会更加灵活，而房地产行业的调控将成为常态，并且在一波又一波的调整下，逐渐消除风险。

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