完成港交所上市计划之后，上海大发房地产集团有限公司(HK：06111，简称“大发地产”)明显向规模发起了冲刺，这从其近期在人、钱、地三项指标上进行重构的动作中有所体现。

近日，有消息称，原禹洲地产(HK：01628)首席财务官黄展鸿已入职大发地产担任副总裁一职，将主要负责境外资本市场业务。对此，大发地产向蓝鲸房产予以了确认。

在黄展鸿加盟之前，大发地产早已广发“英雄帖”，招揽了大批职业经理人加入。与此同时，其在融资、拿地层面也表现出较高的积极性。对此，有业内人士分析表示，企业在上市打开融资渠道的同时，继续加速拿地，这明显是出于对规模的诉求。

不过，对于在2018年销售额刚刚达到125.24亿元的大发地产而言，引进规模房企人才加盟之后，如何激发其发挥最大效益，有效提升发展速度，本身就是一门学问。并且，在中国房地产告别“黄金时代”舒适圈之际，大发地产想要在规模之路大步前行，亦会难与往日，其又会如何应对?

新任副总裁黄展鸿的“重任”

黄展鸿加盟大发地产的背景是，企业融资利率高企问题悄然浮现。

2018年10月11日，温州商人葛和凯创立的大发地产正式在港交所敲钟，打通了融资新渠道。上市之前，大发地产的融资渠道主要为银行贷款、信托等方式，期利率处于高位。据其上市前期递交的招股书显示，截至2017年年底，信托及资管等融资占到了企业融资的33%，2015年-2017年三年间的融资利率分别是10.3%、9.1%、10.3%。而2017年房企债券融资利率平均为5.97%。

在完成上市之后，大发地产先后发行了2笔美元债，但其融资成本依旧没有明显改善。4月26日发行的1.2亿美元私募债融资利率为13.50%;7月5日发行的1.8亿美元优先票据融资利率为12.88%。

中原地产统计数据显示，今年以来，主流房企的境外融资成本基本维持在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内，部分渠道的成本甚至降至4%以下。

易居克而瑞则在一份研究报告中指出，大发地产上市后，资金来源更加多元化，有助于缓解企业流动性压力，优化债务结构。但在当前融资环境下，大发地产的融资成本并不低。

而大发地产自身也早已认识到这个问题。在今年3月底举办的2018年的业绩发布会上，大发地产董事会主席葛一暘指出，企业目前有四点需要继续发力，其中一点便是持续优化财务结构。

今年6月份，穆迪与标普分别授予了大发地产评级。其中，6月3日，穆迪向大发地产授予国际信用主体评级B2，展望稳定;6月18日,标普授予大发地产长期主体信用评级“B”，展望稳定。这或可以视为，大发地产为改善融资所做的一项努力。

“境外融资基本要参考国际机构的评级，这首先影响到企业资金获取的难易程度，同时也影响着融资成本。企业的风险越大，融资成本越高。”上海中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产分析。

不过，要想降低境外融资成本，大发地产还需要付出更多的努力。亿翰智库指出，国内外机构在评级时普遍关注三个因素。关注程度从高到低排列依次为：财务杠杆和现金流情况、房企自身业绩及增长情况、控股股东强大的资金背景(企业在一定程度上会得到控股股东在资金、业务等方面上的支持)。

在大发地产融资利率升高的微妙局势下，招揽黄展鸿加入，或更多是为了解决财务难题。一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示：“企业想要降低境外融资成本需要企业有一个好的业绩表现。”哪些措施在大发地产改善融资成本的计划之中?对此，蓝鲸房产向大发地产发去了采访函，对方并未予以回复。

频繁引入职业经理人，谋求规模加速

在引入黄展鸿加盟之前，大发地产还在多个业务板块，招揽了众多职业经理人。蓝鲸房产梳理发现，2018年1月，人力资源出身的廖鲁江辞去世茂房地产执行董事一职，加入大发地产出任CEO，在他的“操刀”之下，大发地产频频引进明星经理人，中南建设(SZ：000961)副总经理罗俊、原泰禾集团(SZ：000732，简称“泰禾”)助理总裁、设计中心总经理王峰都在这份名单内。

今年5月份，原泰禾集团助理总裁、设计中心总经理王峰加盟大发地产，出任CPO(首席产品官)。中南建设副总经理罗俊加盟大发地产任CFO(首席财务官)。根据公开资料显示，罗俊是地产界明星CFO之一，他曾是中国最年轻的财务总监，先后供职于首创置业(HK：02868)、泰禾、中梁控股(HK：02772)、中南建设;王峰则在产品的规划设计方面有丰富的经验，曾参与泰禾标杆产品系“院子系”的打造。

据一位不愿具名的前10强房企高管对蓝鲸房产指出，“一些积极进取的小企业，不想被淘汰出局，就会以高价聘请一些大企业的职业经理人加盟，帮助他们冲刺百亿、挤进百强。同时，一些职业经理人缺少职位与能力继续上升的空间，或者不再适应大企业的绩效期望或业务调整要求，也会凭借着多年积累的经验和资源转会中小房企。”

廖鲁江在曾在接受媒体采访时表示，“房企规模达到千亿也好，3000亿也罢，不是你愿不愿意的问题，而是别无选择。黑马房企的增长速度是惊人的，是超常规的。”

与此同时，为了冲刺规模，大发地产正在加速拿地。据克而瑞数据显示，今年上半年，大发地产新增地块14宗，建筑面积达131.4万平方米，总价75.8亿元，投资金额已超过去年全年的60.68亿元。同时，2018年，大发地产拿地销售比为0.48，今年上半年则达到0.76，提速意图十分明显。

不过，短时间内突然发力的大发地产，能否就此在规模上实现质的飞跃，尚需时间考验。上述高管指出，“职业经理人可以带来先进的管理理念、管理方法、实战技巧，帮助企业搭建内控体系、标准流程、优化产品。但这取决于‘新人’是否能够快速与企业融合，带来实效，并得到公司内部的认可。” 这些都是人才与企业融合过程中的不确定因素。

并且，在“房住不炒、因城施策”的主基调下，房地产行业整体规模增速放缓。行业发展诉求从“增量”逐步转向“提质”的背景下，实现规模的持续增长更加考验房企发展的综合能力：既要注重规模增长，也对产品力的提升提出了更高的要求，同时还要兼顾企业的经营管理效率。

短期来看，在吸纳了众多“职业经理人”之后，如何激发和管理人才，发挥他们的最大效益，将是其眼下即刻需要解决的难题。而从大发地产目前在土储、资金和人才的“硬件”配置上来看，其想要在规模上大幅提速，或也需要一定时间累积。接下来，大发地产还将在规模冲刺中做哪些准备，值得一看。

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