房地产行业正在经历一场前所未有的挑战和洗牌。

日前，华润置地控股有限公司发行了2022年度第四期中期票据，发行金额30亿元，票面利率2.84%。

华润置地控股是华润置地有限公司（01109.HK，以下简称“华润置地”）境内的投资管理平台、土地投标平台以及资金管理平台。

在新的管理层带动下，央企华润置地逆势扩张的野心正在逐渐凸显。今年5月，王祥明辞任华润置地董事会主席，由原总裁、执行董事李欣兼任董事会主席一职。两个月后，李欣辞去总裁一职，由吴秉琪接任。

在成为董事会主席之前，李欣已经管理了华润置地3年多的日常业务管理。华润置地的风格也逐渐从稳妥低调转变为了进取提效。

李欣在2020年业绩发布会上明确提出要在“十四五”期间“再造一个华润置地”，即5年后在2020年的基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。在2021年业绩会上，李欣又明确表示华润置地一直对行业排名有诉求。

在行业深度调整下，华润置地的野心能实现吗？

01

背靠集团

1994年，华润集团旗下的华润创业注资北京华远股份，开始拓展地产业务。彼时的华远股份是北京市西城区政府为旧城改造而设立，拥有极强的政府背景和土地资源。而这一年，李欣刚刚加入华润集团，在华润物业任职。

两年后，华远股份以“ 华润（北京）置地”的名义上市，成为了内地首个在港上市地产公司。到了2001年，华润集团与华远管理层发生分歧就此分家，上市主体华远股份重组改名为“华润置地（北京）控股有限公司（后更名为华润置地有限公司）”。这一年，李欣正式成为 华润（北京）置地的一员，从事投资拓展业务。

后一年，在时任华润集团董事长、华润置地董事会主席宁高宁的带领下，华润置地开始了全国化布局，确立了以凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的开发模式。

2004年，由吴向东操刀打造的深圳罗湖万象城一炮而红，成为了国内标杆性购物中心，打响了华润置地向商业地产进军的号角。后一年，王印接任宁高宁成为华润置地董事会主席，定下了“住宅+商业”的双轮驱动模式。

同时期，华润置地首次获得华润集团的资产注入，4个持作长期投资的商用物业及1个持作未来发展的项目，以31.95亿港元的价格注入了华润置地。

华润置地正式进入了“集团孵化”时代，即地产项目通过华润集团孵化，在孵化过程中由华润置地负责具体运营和管理，项目成熟后再以较低估值注入。

华润集团通过10余次的孵化，将成熟资产注入华润置地，随着华润置地的规模逐步扩大，资产注入的次数变少。这种集团孵化带来的资产注入使得华润置地在早期发展突破了土地和资金压力，能够快速成为国内一线房企。

从宁高宁到王印，华润置地不断向前，重任落在了吴向东肩上。2013年，吴向东就任。不过，仅仅一年后，吴向东就因“个人理由”辞任董事会主席，退居幕后。

此后很长的一段时间里，“保十”是华润置地的关键词。2019年2月，吴向东彻底离职，带领多位华润置地的业务骨干出走。继任者唐勇任期不足10个月就转任华润电力总裁，华润置地主席之位继续空缺。2019年12月，时任华润集团总经理王祥明获任为华润置地董事会主席；7个月后，王祥明成为华润集团董事长，并仍兼任华润置地董事会主席一职。直到今年5月，王祥明将主席之位交给了李欣。

事实上早在2016年，李欣就已经进入了华润置地的管理核心，为了弥补董事会主席空缺，组成了唐勇、李欣、张大为构成的权力“铁三角”。2018年年底，李欣被任命为总裁。作为董事会主席的王祥明在任期内，并没有过多介入华润置地经营管理，日常经营管理都是由李欣团队主导。

与此同时，华润置地也开始了自己的一次变革。

02

逆势扩张

在2021年的业绩会上，李欣表示：“我们还是比较看重行业排名的，希望排名也能有所提升，希望公司整体毛利率保持在25%以上，处于行业领先位置。”

此前，公司还提出要实现“再造一个华润置地”的目标，即5年后在2020年的基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。照此目标推算，到2025年，华润置地权益签约销售额将达3600亿元以上，租金收入将达300亿元以上。

为了达成目标，华润置地进行了一系列的调整步伐。

一是组织架构调整。去年6月，华润置地重新明确了各级组织定位，将此前“大区做强”定位调整为“大区做精”。同时，本着“职能能减则减”原则，把大区部门由13个精简为9个，把业务权限放到城市公司。

今年4月，华润置地又进行了新一轮组织调整，开始推动城市公司合并，将华东大区整合为6大城市公司。

在去年8月华润置地中期业绩会中，时任首席人力资源官吴秉琪曾表示，未来将在管理变革、组织变革和激励变革三方面作出改革策略，助力华润置地达成“十四五”重要目标。

二是发展战略调整。2020年，华润置地将“2+X”的商业模式深化为“3+1”的一体化业务模式发展，即开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务。

之后，华润置地愈加激进。2022年上半年，华润置地成为拿地大户，以总价578.4亿元新增土储24块，权益地价达469.2亿元；新增建筑面积380万平方米，权益面积占比76%。

除了土地市场，收并购也是华润置地的扩张途径。今年1月招商银行分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。在2021年业绩会上，华润管理层曾表示，目前公司已共获得400亿元并购额度，但更多侧重于项目端收并购，不考虑对公司或平台的收并购。

支撑公司大步迈进的是华润置地较为通畅的融资渠道。据2022年半年报显示，华润置地的融资成本仅3.78%，维持行业低位。

同时，华润置地还在加快推进商业地产的资产证券化。10月25日，华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”，发行规模30.01亿元，发行利率4.0%，为市场第一单10年期CMBS。据不完全统计，华润置地已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。

需要指出的是，在行业深度调整期，华润置地的扩张并非一帆风顺。

03

销售承压

大举扩张的华润置地，依旧要面对行业深度调整带来的不确定性。

据克而瑞统计，71家典型上市房企今年上半年整体实现营业收入1.94万亿元，同比下降12.6%；整体归母净利润672亿元，同比下降62.5%。

行业整体营收与利润规模双双呈现负增长，想要实现增长实属不易。华润置地也不得不面对销售的下滑。10月营运数据显示，华润置地1~10月累计合同销售金额约人民币2295.3亿元，总合同销售建筑面积约1045.38万平方米，分别同比减少8.3%及27.4%。

在上半年，投行富瑞预测称华润置地第三季度起销售增长将加速，保守地将华润置地全年销售预测下调至2900亿元（同比下跌8%），对应可售资源去化率为55%。

华润置地的盈利能力在大环境下也难免下滑。今年上半年，华润置地的毛利率为26.9%，同比下滑了4.4%。

受疫情反复，经济增速放缓等影响，地产行业仍将在一段时间内承压，难以全面回暖。这也意味着如今的地产行业高速增长不再，已经进入了低利润时期，寻找第二增长曲线，挖掘多元化业务价值才是未来发力增长点。

虽然华润置地在2020年就定下“3+1”的多元化商业模式，但是现在来看，其收入主要还是依靠住宅+商业。

2022年上半年，华润置地营业额729亿元，轻资产管理业务（华润万象生活）营业额52.8亿元，同比增长31.5%，但占比仅7.24%；生态圈要素型业务营业额76亿元，同比增长19.4%，占比仅10.43%。

这两大业务收入占比较小，购物中心、写字楼和酒店组成的经营性不动产业务被视为华润置地新的增长极。

在2021年业绩发布会上，李欣表示，经营性不动产业务是公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献者，去年收入 180 亿元人民币，基本上覆盖了华润置地全年股息和财务利息。如果将来中国商业公募 REITs 市场开放，华润置地将迎来经营性不动产业务赛道价值的巨大释放，该业务也将成为华润置地的利润增长极。

从稳健到扩张，华润置地在行业深度调整期做出了一次大的改变，但就现在的形势来看，华润置地实现再造一个华润置地的目标依然有点难度。

作者 | 陈香羽

来源 | 征探财经（ID:teccj6)

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