今天地产板块久旱逢甘雨了

昨晚消息，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

为什么我说是“久旱逢甘雨”呢？

因为在9月底之前，关于地产的政策是非常多的。但10月以来关于地产的政策就有点后续乏力了，所以前段时间市场其实非常担心政策对地产的预期是不是又产生了一些转变，特别是大会结束后市场看到上面再次提及“房住不炒”，以及前段时间深圳那边传闻要进行税制改革，市场担心这是不是地产税政策出台的一些征兆。

所以这“第二支箭”，算是给市场重新注入一发强心针。

站在宏观经济的角度去看，其实我认为大家不用过分担忧地产政策的持续性。

回到GDP计算公式：

GDP = C + I + G +（X-M）

C是居民消费，I是企业投资，G是政府购买，X是出口，M是进口，X-M是净出口。如今居民消费低迷，企业投资下降，净出口增长转负，一盘经济账算下来，就会发现明年外需是不能指望了，内需必须扛起大旗。

所以救肯定是要救的，只是看怎么救？什么时候救？救起来之后是能自己独立走路呢，还是要拄拐杖坐轮椅？

不用那么悲观，但也没有那么乐观。

因为地产行业见顶并不是政策决定，本质是人口周期见顶和居民收入增速见顶了。政策可以起到托底的作用，但很难再像当年那样力挽狂澜。政策更希望起到“四两拨千金”的作用，而不是自己亲自下场买单。

从大的方向上来讲，中国经济想要强身健体，那就一定要摆脱对地产的依赖。靠地产拉财政不是长久之策

但是地产占整个宏观经济的体量还是太大了，而且我们的财政跟土地收入绑定得也比较深。如果一下子限制得太死，对经济的伤害同样巨大。这就像一个老烟民的烟一下子都被老婆收走了，一天都不能抽一根，这刚开始哪受得了啊，就算本身没病也可能被折腾出毛病

所以大家不用过分担忧接下来的地产政策持续性。但长远来看，中国经济去地产化的趋势是没有变的，只是这个过程会变得温和缓慢一些，而不是像之前那样激烈迅速。

之前有一些朋友问我，会不会考虑把地产行业纳入组合，我是拒绝的。

我并不是看空地产行业，地产行业基本面大概率是已经触底了，后面很难再差了。但要起来难度也是非常大，而且属于房地产的黄金时代已经过去了。20年前的房地产就犹如当下的新能源行业，是朝气蓬勃的高景气行业。但万物皆有周期，20年后的房地产行业是廉颇老矣。

从我最近跟各位基金经理的沟通了解来看，大家觉得地产行业未来的投资机会主要有几点：

1、大量的中小房企在这轮下行周期倒闭破产，市场份额进一步集中到房地产龙头企业上，这是行业集中度提高的逻辑。

2、房地产行业并不是只有房地产企业，还有一些配套的细分行业，比如建材行业，一些建材公司依然具有国产替代以及行业集中度提高的逻辑。

3、一些跟细分更小的赛道，比如建筑隔震，还有市场扩容渗透率提升的逻辑。

第一点很多朋友都知道，第二点部分朋友会知道，第三点目前更多是机构在挖掘，大部分人可能还不知道。

在整个地产行业景气度不行的大背景下（beta为负），未来想在地产行业里面找投资机会，那就更考验对公司个股挖掘的能力（alpha为正）。所以组合肯定不会去配地产指数基金，但很欢迎组合内的一些主动型基金，去地产行业挖掘细分行业预期差的机会，这些基金经理值得加分