利率创新低，买房很划算？

2015年，我没有遭遇股灾。

2016年，我没有遭遇p2p爆雷。

2017年，我没有被区块链割韭菜。

2018年，资管新规来了，爆雷的高杠杆与我无关。

2019年，燕郊房价腰斩，我庆幸我没买房。

2020年，疫情对我没有什么影响。

2021年，恒大烂尾了，恒大的理财爆雷了，我很庆幸我既没买房，也没投资它家理财。

这几年最幸运的当属新时代的“待富人群”，不买房不买车也不搞投资理财，虽然日子不够滋润，但一个雷没踩着。

与之相对的，就是在房地产高位”杀入“，买了期房，结果还烂尾的。

河南一恒大楼盘停工一年，业主着急交楼，无奈自己上手搬砖盖楼。几十个人分工明确，甚至开起了挖掘机。

其中有个业主委屈地告诉记者：

“现在我每个月工资5300块，4700元还房贷，饭都不敢吃，还看着小区一天天凋零。”

而另一边，爱马仕大哥出现在了广州恒大中心，面带笑容体验了恒驰5，直夸：

“漂亮，漂亮，真漂亮。”

好在上头还是顾念着房地产的，救市措施一直不断。

5月20日，中国人民银行放了个大招，把1年期LPR降到3.7%，5年期以上LPR降到4.45%。

我们之所以关注5年期LPR，因为它直接关系到多数人的利益。LPR的全称是贷款市场报价利率。

目前几乎所有银行贷款的定价都是参照LPR，LPR分为1年期和5年期，由于房贷是少有的长期限贷款，所以5年期LPR几乎可以视为“房贷基准利率”。

这样，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。

那4.25%的个人住房贷款利率又意味着什么呢？

意味着央行已经把房贷利率降到了近20年来最低！

但这还没完，时隔三个月后，央行在之前的基础上再次下调利率。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：

1年期LPR为3.65%，较前值下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较前值下调15个基点。

仅仅几个月的时间，中国的房贷再次刷新了历史最低纪录。

房贷减少，关我们什么事？

“LPR数据一出，我们就进行了房贷利率下调操作，目前首套房贷利率可降至4.1%。”

“当前银行贷款额度充足，放贷周期较短，基本上一星期就可以完成放贷。”

银行，成了这次利率下调最主动的一方。

几乎是求着大家，赶紧买房，赶紧来办贷款。

LPR下调首日，多地银行及时跟进下调房贷利率，北京、上海、广州和深圳首套房的房贷利率均降至5%以下，多地房贷利率最低下调至4.1%。

但到了如今田地，还会有人“上套”吗？

其实这次房贷利率降低对大多数已经买了房的人是没什么影响的。

1.如果贷款人选择的是固定利率，房贷月供不受LPR利率调整的影响。

2.如果贷款人选择的是浮动利率，当LPR利率下降，也不会马上对房贷月供产生影响。

要等下一个重定价日再根据当时最近一个月的LPR进行重新定价。房贷利率重定价日一般是次年的1月1日。

3.对于刚需来说影响更小，最多省个两三万的利息。

相当于我要买台8000块的iPhone，结果给我发了10块钱的优惠券。

所谓的救楼市、保交房，关键在于救房企，房企活了，就有资金去把没盖完的房子解决了。

过去的一年，房事不断，殃及池鱼。与房企“相好”的上下游企业，包括装饰工程公司、建材企业、门窗企业、防水和涂料企业，作为其“密切接触者”，同样遭遇了前所未有的“至暗时刻”。

收款难、商票逾期拒付、计提坏账、市值蒸发、被以房抵债，不少企业利润受爆雷房企拖累持续承压。

全筑股份、江河集团、中衡设计、我乐家居、凯伦股份、曲美家居、皮阿诺、天安新材、上海电气、建艺集团、广田集团、文科园林、金螳螂、好莱客、江山欧派、东鹏控股、宝鹰股份、顶固集创、三棵树、亚士创能、嘉寓股份等，纷纷群撕恒大及其他地产企业。

房企拿不出钱，整个产业链都被坑惨了，没人愿意当这个冤大头帮忙把房子盖完。

那有什么办法救这些房企呢？

直接给钱不现实，最快捷的方法就是让他们快点把房子卖出去，有人来买房了，事情全都解决了。

所以，我们能看到，从年初到现在，所有地产政策只有一个主旨

——鼓励大家买房。

房子还值得买吗？

今年地产的寒冬，是从2月开始集中爆发的。

2月的数据，百强地产销售额同比下降47%，成交面积同比下降70%，房企海外发债同比下降95%。

在这个压力下，禹洲、正荣爆雷了，阳光城资金枯竭了，世茂进icu了，融创摇摆了，哪怕是万科老大哥销售也在锐减……

各个地产公司都在开源节流。开源就是降价卖房，节流就是降本增效，是优化员工。地产公司很多员工都被裁了，包括管培生。

这个数字出来后，宏观上频出“暖风”外，地方上楼市政策，动作频频。

全国房地产调控政策发布次数累积超过70余次，其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。

结果啥用也没有，3月份销售继续下跌。

一季度百强房企销售额下滑近50%;一季度全国房价跌破万元，同比下滑近11%;融创基本爆雷了，最近被强制执行3000多万；头部央企华润部分区域裁员50%，很多地区裁员20%-30%。

到了4月份，松绑力度更大，降低首付款比例、提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件；降低居民购房资金门槛及成本，促进购房需求释放；放开落户限制，吸引人才，降低资质门槛。

甚至还有直接发钱搞补贴，连0首付这种大杀器也搬了出来。

楼市依旧死猪不怕开水烫。

TOP100房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大、且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。

这个趋势一直延续至今。

居民不贷款、不买房了；房企不拿地，不盖楼了；中介大量倒闭，不跑销售了。

此般情状让我联想到了另一个曾经十分红火的市场

——集邮。

曾经集邮市场上天天满人，大家都在讨论什么邮票值钱；印象中有一部电视剧叫猴票，讲的是邮票的疯狂。

当邮票退出了金融色彩，变成了使用物品，大家也就不会再迷恋了。到现在为止，除了极少数的邮票还能有市场，大部分邮票也就值个票面钱。

房地产也是如此，当失去了其金融属性后，就算短时间内价格不落，也不会再有大的市场了。

过去二十年大家把城市化等同于房地产，各地搞得最多的就是商品房建设，一座座建筑塔吊像乌鸦一样，展翅飞翔在城市上空。

大量的农民工背着大包、小包，装着棉被和褥子，像候鸟一样从华北、西南、中原往返长三角和珠三角，“民工”成了那代人的代名词。

春运是我们的记忆，城市无法供奉肉身，老家无法安放灵魂。

同样，得益于城镇化，中国的楼市飞速发展，甚至可以偏激地理解为：

这是一笔“进城税”。

2000年-2021年，全国已经累计出售200亿平的商品住宅，足够6亿人居住。另外修建8000万套的保障安置房，足够3亿人居住。这还不包括正在建的。

不考虑2000年之前的房子，这就已经够全部的9亿城镇人口居住。

以当前的每年15亿平的住宅销量，足够3000万新增城镇人口居住。但是5.1亿乡村人口里，45岁以上占了一半，盖这么多房子再卖给谁？

楼市的销售面积注定是不可持续的，房地产市场注定是一个缩量的市场，再怎么刺激也没用。

因为人口见顶了。

房地产也成为了“旧经济”。

当“救市”一词出现的时候，我就知道楼市可能真的不行了。

因为“救”意味着和趋势对着干，终究徒劳无功。

不过在未来的一段时间，个人更倾向于：

看空楼市，但不看空房价。

我认为，楼市的下行通道还远远没有结束，一定会有更激烈、更密集的措施出来稳住楼市。不管是棚改也好，直接发钱也好，不断降低利率也好，还是取消限制门槛也好，甚至会有我们意想不到的办法横空出世。

同时，卡住二手房的交易，让楼市进入一个全面的缩量阶段，本来一套房子要成交，流程就比较麻烦；不像股票当天买，第二天便能出。再通过限制二手房的交易，尽可能冻结资金流出楼市的渠道，让房价变成“有价无市”。

这样房价也可以稳住了。

其实，这跟十多年来的楼市调控政策差不多。

以前限制涨价是为了什么？为了把一年涨三倍，拆分成十年涨十倍，走出慢牛行情。

现在稳楼市的政策又是为了什么？为了把一年跌30%，打散成十年跌50%，走出阴跌行情。

前者叫“稳中求进”；后者叫“软着陆”。

而对于想出售房屋资产的人，我可以直言不讳地告诉你：你已经错过了最佳逃顶时期。

但后续的阶段性“政策底”、“市场底”以及货币宽松，一定会形成阶段性的楼市回暖。

类似于股票K线形态的“下跌中继”和“下跌旗形”，可以把握住机会。

而对于现在想趁着楼市下行的机会，抄底买入房产的人，我们分两种情况讨论。

一种是不得不买，非买不可的人，虽然我不认为世上真有非买不可的房子，但如果你实在想买，随时都能买。有一句话是这么说的：

种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。

我们也能换种说法：

买一套房最好的时间是十年前，其次是现在。

另一种是还在犹豫中的人，请你在内心反问自己一句：

人生路漫漫，有必要为一个房子搭上30年吗？