一夜冰火两重天!燕郊,史上最惨的卫星城
这里离北京天安门只有35公里。
这里被称作“睡城”,以前是乾隆的行宫,现在睡着几十万“北漂”。
这是一个像极了北京,但又不是北京的地方。
四年前,这里的房价曾涨到4万/㎡;四年后,跌破了2万,已然腰斩。无数人曾在这里狂欢,现在他们却几近绝望。
这里叫做燕郊。这里,到底发生了什么?
跌入漫长寒冬
年初,一则消息拨动了所有买房者的心弦。
一个名叫“厚土”的网友发布了一条帖子:“赠送天洋城房产,先到先得,自己还贷款。”
网上送房,还有这样的好事?新京报求证后发现,是真的。“厚土”于2016年购入这套房产,按照当时的价格是2.7万元每平米,一共花了108万,首付两成加上其他费用一共付了24万。
但到如今,粗略计算,厚土的浮亏已有40多万,如果不能及时止损,会赔得更多。
“厚土”买的这套房,位于燕郊。过去的两年,在这个离北京咫尺之遥的地方,类似这种“亏掉首付”的故事不断上演。
哈尔滨的个体户娄丽亚,2017年以每平米3万多元的价格,在燕郊购买了一套109平方米的三居室,房子总价在380多万。
三年多后的今天,同样地段、同样面积的房子,只要大概1.6万元每平米,180万元就能买到。用她自己的话来说,“相当于亏了至少200万”。压力席卷而来,买房时180斤的娄丽亚,如今暴瘦到130斤。
这些真实故事背后,很多燕郊房子剩余的房贷已经远远超过了房子的价值,成为了负资产。无数的房产持有者,在每个月还房贷那天,心都像被剜了一块肉。
几年前人潮涌动的售楼一条街,如今大门紧锁,只剩下破败的门店招牌。
▲图源中新网
伤心的购房者和落寞的售楼处背后,是燕郊房价看不到尽头的坠落。
2016年前后,燕郊的房价一度冲到了近4万元每平方米。一些大开发商项目开盘,甚至一次性动员了200名销售人员。
但到2018年10月,燕郊房价已从当初的最高点,跌到了1.9万元,跌幅接近40%,部分楼盘直接腰斩,被打回原形。
在燕郊的首尔甜城,2017年3月初,最高售价超过4万元,到2018年10月,链家上的放盘均价仅为2万元,还不一定卖得出去。
CREIS中指数据也显示,最疯狂的2016年,燕郊新房年成交量达到17282套;仅仅一年之后,成交量断崖式下降至3540套,2018年达到低谷,只有987套。
2017年3月,燕郊月带看量高达41576人次;而到了2018年9月,月带看量仅有9000人次左右:
少了3/4。
如今,三年过去了,燕郊房价不但没有等来回春,反而等来了“腰斩”。
2017年前后的那批燕郊购房者,成了名副其实的“高位接盘侠”。
更令他们担忧的是,漫漫长跌,依旧看不到尽头。
疯狂后的一地鸡毛
上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。
很多人都听过这句话,但在燕郊,这话还有下半句——
上帝欲使其疯狂,必先使其买房。
燕郊隶属河北廊坊,但从地理位置上来看,它离北京更近。燕郊距北京天安门只有35公里,从燕郊开发区进入北京,只需跨过一条500米长的潮白河。
得天独厚的地理位置,让燕郊被冠以“环京一哥”的称号。这块京城飞地,有着和长安街相似形制的彩虹门,也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。
也正因为此,燕郊被寄予厚望——承接北京产业和人口转移的“试验田”。
十年前,河北省就曾邀请北京一起规划打造“环首都经济圈”。这里边就包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,以及涿州市、三河市(包括燕郊)、香河县、固安县等13个县(市)。
当“环首都经济圈”的美好构想与“北京最严楼市调控潮”一经碰撞,环京楼市便迸发出极大的力量,燕郊楼市更是冲在最前方。
2010年,燕郊的房价上涨至9000元/平,而2009年,这里的房价还只有3000~4000元/平,翻了整整一倍。
资本闻风而来,万科、五矿、合生等众多房地产企业火速进驻燕郊、香河等城镇,开始跑马圈地。
环京概念继续被热炒,到了2014年11月,燕郊房价冲破了1万大关。彼时,北京房价也才3.5万,深圳还是2.4万,杭州只有1.7万。
而真正把燕郊楼市推上巅峰的,是2016年通州被确定为北京行政副中心,以及2017年,北京响应全国调控发布的“317严政”。
当时燕郊众多楼盘打出“30分钟到国贸CBD”的广告语,带动了大批北漂到燕郊买房。
城市发展预期的诱惑下,无数在北京遭到限购的北漂和炒房客涌入燕郊。那时候,燕郊每新开一个楼盘,就如同小镇里驶来一列火车,从其他城市过来的数千号人,一股脑被搬运到这里。百度百科在2016年更新了燕郊人口的数据——120万,比十年前多了10倍。
大家争先恐后,直接将燕郊房价带到最高4万元的时代。
暴涨的房价也让炒房客兴奋不已,那时候,线上线下到处是房产大V组织的团购,一个人囤房5套、10套的现象很常见。
当时甚至有专家预测,要不了多久燕郊的房价就可以突破5万元大关。
没想到,燕郊楼市的疯狂,被一纸调控令瞬间击碎。
在北京出台史上最严楼市调控之后,2017年6月,廊坊限购政策升级:本地户籍只能拥有2套住房,外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明,才能在当地购买1套新房。
一夜之间,无数“北漂族”及投资客被拒之门外。
政策一出,不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至1.5万/平,缩水超6成。
燕郊楼市从此一蹶不振,直到现在。
破灭与回归
2021年1月12日,河北疫情反弹,燕郊封城了。
30万北漂青年,有的没法去上班,有的连充电器都没带却回不了家。网友感慨:
疫情一来,环京就成了河北。
是的,离北京再近,它们也终究不属于北京。
这个现象也从侧面反映了燕郊乃至环京房价暴跌的根源。
从本质上来说,尽管无比靠近北京,但燕郊始终只是河北的一个小镇,其产业和经济都不足以支撑它的房价。
公开数据显示,燕郊所属的三河市GDP在2018年只有487.7亿元,燕郊全镇的GDP约占三河60%,也就是200多亿,这与贵州的茅台镇等GDP强镇还有着较大的差距。
除此之外,燕郊的产业结构严重失衡。对房地产的过度依赖,导致燕郊的新兴产业非常少,就业吸纳能力不强,人口很难留下来。
更重要的是,燕郊本地需求严重不足,承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示,廊坊楼市外地购房客占比高达8成,其中绝大部分来自于北京。而且,其中还充斥着大量的炒房客。
缺乏基本面支撑的楼市,注定极其容易受到政策的影响,调控一来,分分钟现了原形,跌到妈都不认。
这也解释了另一个疑问:同样的调控周期之下,为什么北京房价仅仅只有10%左右的回调,而燕郊却面临腰斩的命运?
缺乏强劲持久的经济、产业和人口,只靠概念炒作堆起来的楼市,注定将受到现实的暴击。
这是一场楼市价值的自我回归。
尾声
往更深处看,燕郊楼市的暴跌,是高层为楼市调控埋下的伏笔。
纵观过去的半年,一场史上最严的调控潮席卷中国大地。
3月26日,三大中央机构(中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅)联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,核心只有一个:
敲打银行,严防经营贷流入楼市。
管住信贷,就抓住了楼市的七寸。过去的很多楼市乱象,都是炒房客们钻了信贷的空子。
更早的时候,时代周报曾在3月初做过统计,今年1月以来,中国各地房地产调控累计已达97次,平均下来每天出台政策:
1.5条。
这些政策基本覆盖了北京、上海、广州、深圳、杭州、东莞等热点城市,天津、郑州、青岛、南京、济南、福州等城市更是陆续曝出拟对住宅用地实施集中供应的消息。
密集调控潮的效果显而易见。克而瑞研究中心数据显示,今年2月29个重点城市整体成交面积约为1660万平方米,环比下降40%。其中,一线城市成交面积为218万平方米,环比下降53%。
严厉打击炒房现象,控制房价温和上涨,是高层的目标和决心。还是那句话——
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
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