一座“鬼城”，揭开了绿地的秘密。

长江口的“鬼城”

2016年，紧挨着魔都的崇明岛上迎来了一个网红楼盘。

在很长一段时间内，这个楼盘都热销全上海，来自全国各地的购房者蜂拥而入，甚至曾创下2小时卖出去上千套的记录。每天上午，一车车从上海市区拉来的看房团成为了一道风景线。

这样的销售表现，哪怕放到如今的上海滩，也堪称优秀。

从体量上来说，这绝对是一个超级大盘。在相关文件中，该楼盘规划面积就达到2.35万亩，高层、洋房、别墅加起来不少于10万套，号称投资2000亿，一座乡村都市拔地而起。

有人说，吸引购房者源源不断前来的，是此地的旖旎风光。崇明岛是中国第三大岛，以田园风光、养老休闲闻名于世。青山、绿水、飞鸟……这里本就是数一数二的旅游度假区。

在宣传海报上，这个楼盘更是倾注了营销功力，关键词抓人眼球：

上海、临江、欧式、豪华。

更重要的是，在上海市区动不动5万起的均价面前，该楼盘的价格只要：

一万多，还不限购。

但谁也没有料到，5年后的今天，这个火爆一时、绝大部分住宅早已售罄的楼盘，竟成了新华社点名的“空城”。

这个楼盘名叫绿地长岛，开发商正是绿地集团。

新华社调查报道称，位于崇明岛上的绿地长岛项目在过去6年里，沿长江而建，全长超10公里，总占地超15平方公里，建设体量和楼宇高度于2016年底被认为违反“长江大保护”并与建设世界级生态岛的总体要求不符。

更重要的是，尽管绿地长岛除了少量别墅和商业，绝大部分住宅早已售罄，但入住率却低得吓人。引用绿地长岛业主的维权简报数据，绿地长岛的入住率只有：

1%。

即便是10万套的房子全部建完，也就只有1000户入住。这世上又多了一座“鬼城”，而且在魔都边上。

项目周边十公里内多为荒滩或农田，白天都鲜有人烟。到了夜晚，更是一片死寂。

投资客散去，除了一座空城，这里和几年前没什么不同，甚至还更脏乱荒凉一点。

绿地的爆款

上海很委屈，投资客买单

上海市对崇明岛有着严格的规划，在《崇明世界级生态岛发展“十三五”规划》中明确写道：

1、坚决不搞大开发，常住人口规模控制在70万人左右。

2、新建建筑高度原则控制在18米以下。

绿地长岛一项也没做到。项目占地仅全岛面积约1.2%的绿地长岛，却将引入人口超20万人，占了规划的近三分之一。在绿地长岛项目的B区，超过40栋17层的高楼屹立在长江边，高度已超控制高度的近2倍。

但上海市管不了绿地长岛。

崇明岛其实一分为三，不只属于上海。在岛北部，有一些边缘地带归江苏南通，一小部分属于海门区海永镇，另一部分属于启东市启隆镇。

2014年，绿地旗下的公司陆续拿到了启隆镇新村沙的大片土地，拿地的成本很低，楼面价在1000元左右，有70年的住宅，也有40年的商住。

不得不说，绿地还算有先见之明。2011年，北京、上海开始限购，许多嗅到风声的开发商开始沿着河北与北京，江苏与上海、浙江与上海的边界拿地。

相比于北京和上海，这些地方拿地便宜还不限购，占尽地利。在大城市买不到或者买不起房子的人，开始把目光投向这些地方。一些颇具时代特色的名号也开始落在他们头上：

环京、环沪。

绿地押注崇明岛，正是看中了其环沪的概念。因此在宣传中，绿地长岛也频繁出现了“上海”元素。

冲着环沪、旅游和不限购，很多投资客蜂拥而来。

但实际上，在启东的城市规划里面，绿地长岛所在的地界其实是旅游度假用地。

这些投资客怀揣着启隆镇划入上海的期望，在绿地长岛买了房子，可等很多业主拿到房，才发现自己进了一个大坑。地产镜面曾做过整理，如今的业主至少面临4个困境：

1、环境问题。买房时宣称的山清水秀，如今却是一片工业烟尘。

2、临水临电。部分小区业主发现，小区的供水供电都是临时的。

3、入住率低。按照业主数据，绿地长岛的入住率只有1%，一到晚上灯火零星，简直就是“鬼城”。

4、出手困难。1千多楼面价卖到1万多，按说利润已经很大，但交房时精装房依旧变成了“惊装房”，很多业主陷入“退也退不掉，卖也卖不掉”的困境。

对投资客来说，从拿地开始，就注定了这是一场有去无回的旅程。

这个绿地的网红爆款，上海莫名背锅，买单的却是这批投资者。

背离“做政府想做的事”

作为业内知名的“摩天大楼专业户”，人们对绿地的印象一直是“做政府想做的事”。

但在绿地长岛项目上，绿地似乎背离了这一信条。过去这些年来，明明《启东市城市总体规划（2012-2030）》中规定启隆镇属“旅游度假用地”，明明上海出台了严格的“生态建岛”方案，绿地依旧“以旅游度假为名，行地产开发之实”。

公然与政府规划背道而驰，绿地发生了什么？

绿地的“转性”，或许可以从其当下的处境中找到答案。

近日，网上突然曝出多家中介公司和媒体，向绿地集团讨要被拖欠已久的广告费。

更早的时候，2020年10月底，曾被宣传为中国第一高楼的“武汉绿地中心”，因为绿地集团拖欠建设方“中建三局”的巨额款项，而全面停工。

更绝的是，绿地甚至还拖欠政府的土地出让金。2020年8月4日，沈阳市自然资源局发布消息，绿地拖欠当地的两块土地的出让金1.46亿元，已经将近十年之久，一直没有交纳这笔钱。

频频拖欠的背后，是绿地早已高企的债台。

业绩快报显示，截至2020年12月末，公司资产负债率88.28%。据此计算，绿地集团目前总负债约为11909.95亿元。

根据公司去年三季报，2020年前三季度，绿地的短期借款为299.47亿元，一年内到期的非流动性负债为730.38，合计约为1030亿元。而同期账面货币资金仅有805亿元，难以覆盖其短期债务。

更早些时候，2020年中报显示，绿地有息负债总额超2400亿，相比2019年末增加16%，净负债率高达113%。

截至2020年三季度末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为 82.38%，净负债率为 183.45%，现金短债比为0.68倍。

也就是说，绿地属于“三道红线”全踩中的红档房企。

绿地的压力显而易见。自2020年下半年以来，绿地就并不太平，比如成都的中央广场项目，因为销售回款不力，无力偿还借款，最后不得不以房抵款。再比如后面发生的，绿地打包出卖上海和江苏两省市的27个物业，累计套现231亿元，抛售资产自救的意图很明显。

尽管如此，经过半年的降杠杆之后，绿地依然身背万亿负债，陷入四处缺钱的境地。

尾声

铤而走险数年之后，如今的绿地长岛恐怕不会再如此幸运。

2月8日，中纪委就此事发表评论文章，抛出了多个问号——

绿地长岛项目于2016年底被指不符要求仍整改不到位？

背后的主管、审批、监管等多个权力运行和监督环节哪个地方出了问题？

有没有失职失责甚至腐败问题？

并给出了明确的结论：

必须追查到底，厘清责任，给出负责任的答案！

另一重压力来自于法律。2021年3月1日，《长江保护法》正式施行，该法强调长江流域不搞大开发，强调建立长江流域的协调机制。此中利害，绿地应该清楚。

这一次，号称 “中国最懂政府的开发商”，恐怕要失算了。