文 | 叶抱一

上海去年的行情太猛了，年初不买房，十年又白忙。

以至于上海连夜出台政策，控制房价。

有以下重要几点：

对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

这个增值税应该是以前的营业税，压力不大。若是商用房的土地增值税率很高的，增值50%以下收30%，最高收60%。照这个可以设计个住宅增值税税率：不管增值额多少，按年限阶差收取，1至10年内卖房，分别收取差价的90%至0%的税率，10年后卖房免增值税。

一是现在大热的学区房和活跃板块的房子很少有普通住宅，非普通住宅满二本身也要缴纳不少增值税。

二是很多市场上满五的房子，甚至是满十的房子当时购买非常便宜，购买时不到100万的房子，现在动辄1000多万，这种满五房子差额缴纳和不满五全额缴纳，根本没啥区别。 所以我认为这一条对绝大多少房子不适用，只有一小部分有作用。

严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

这个政策的影响要分开来说。对于不满5的次新，对于老破小学区房是利空。但对于老旧大学区房，且看市场反应，大概率反而是利好。

对次新的利空不用多说了。

老破小学区房，买这一类产品的人很多都是挂户口而已，很多都是通过离婚获得的房票，而在现在的政策下，房票珍贵，通过离婚也不能得到额外的房票，所以之前打算买老破小挂户口的家庭应该会考虑去置换可以住的学区房，而且新政下，老旧大税费没有任何增加。

去年，杭州房价暴涨，去年前11月，杭州实现财政收入1959.9亿元，仅次于京沪深三大一线城市，以及苏州，位居全国第五。什么时候跟上，南京上海都有所表示了。

房子是用来住的，不是用来炒的。