作者：公子不悔

01

万众期盼的特区大会，今天上午在深圳前海举行了，相信很多人全程看了直播，尤其是那些对投资信息时刻关注的人。

反正我是全程看了。

我们关心的，无非两件事：1、深圳会不会Z辖？2、深圳会不会扩容？

然而全程下来，两个期望一个个都落空了。

对于欲投资东莞，尤其是想投资惠州的人来说，没有带着它们Z辖，没有将它们扩进来，便是利空。

事实也是如此，期望落空之下，本号预测，四季度东莞和惠州的楼市，会有一波调整。但调整的幅度，不会太大。

调整归调整，却并不影响东莞、惠州依然值得买的判断，尤其是东莞。

02

先说东莞。

在全国，能找出与东莞地理位置一样好的城市，大概只有北方的廊坊。廊坊夹在一线城市北京与新一线城市天津之间。

东莞，是全国唯一一座夹在两个一线之间的城市，同时还是全国最具发展潜力的城市群（粤港澳大湾区）核心成员，是深圳都市圈的成员，这种区位优势，注定了东莞楼市的潜力。

除了区位优势外，支撑楼市潜力的两大基本要素，经济与人口，东莞也是堪称优秀。

从九十年代以来，东莞一直身披明星地级市的光环。

2019年，东莞GDP为9483亿元，位居珠三角第四，全国第19位，距离万亿GDP俱乐部，仅一步之遥。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口方面，东莞2019年常住人口规模，高达846.45万人，是大湾区常住人口仅次于广深的城市。

另外，增量方面，2019年东莞常住人口增量为7.23万，虽然无法与深圳、广州、杭州、宁波、成都等这些当红的高级别城市相比，但其增量同样位于全国前列。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

在强省会时代里，东莞人口吸引力能有如此成就，已经非常靓丽。它的投资价值，不逊色于许多省会城市。

从它的汽车保有量中，也能看得出来。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

上图是内地汽车保有量200万辆以上城市的名单，可以看到，东莞位居第10位，高于天津、南京、杭州，甚至高于广州。

当然，这其中有很多深圳、广州人摇不到车牌号，退而挂东莞牌的原因，但这个排名，同样能说明，东莞人气十足。

经济与人气活力之外，东莞的交通也是看涨的理由之一。

大湾区规划之下，东莞无可避免地成为了香港—深圳—东莞—广州这条黄金发展轴上，为了打通大湾区内部交通，在珠江东岸，广州与深圳均规划了多条地铁与东莞对接。

东莞是在国家发改委抬升地铁申报门槛之后，为数不多的仍具备申报建设地铁资格的地级市。

此外，在9月2日交通部发布的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见 》中，明确提出：

要在未来一两年内开建，未来三到五年内，深圳6号线要与东莞1号线完成对接运营。

不光是对接，而是直接延伸至东莞。深圳10号线东延至东莞凤岗，深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等。

不远的将来未来东莞1号线接广州5号线，东莞8号线接广州27号线，东莞13号线接广州3号线，东莞10号线接广州22号线，广州地铁28号线也规划支线到东莞寮步。

东莞对接深圳、广州地铁线路图

03

再看惠州。

在9月2日交通部发布那份文件之前，本号对惠州的判断是，谨慎看好。

理由是，惠州虽然靠近深圳，但由于版图太大，人口不多，导致其库存过多，难以消耗。

但是在9月2日交通部发布的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见 》中，明确提出：

通过1至2年时间，启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。深圳14号线东延至惠州惠阳。

看到没有，深圳地铁14号线延伸至惠阳。

这对于由于地铁门槛抬高，失去地铁梦的惠州来说，无异于失而复得。

惠州由于市区人口没达到300万，不具备地铁建设资格。但现在官方同意深圳将地铁14号线直接延伸到惠阳，在惠州境内，设四个站点：白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。

深圳地铁14号线

基于此，即便今天深圳Z辖、扩容落空，至少惠阳仍值得看好。

这是退一步的说法。

事实上，深圳Z辖可能概率不大，但扩容的概率依然非常大，业内人士基本是认为深圳一定会扩容。

理由是，深圳太小，人口太多，这不是盘活土地，盘活旧改所能解决的，必须通过扩容来解决深圳的空间瓶颈，不然会制约深圳的发展。

本号的观点也是如此，认为深圳扩容是早晚的事情。

事实上，扩容这种事，不可能放在今天这样的会议上宣布。今天很多人都期望得到这样的信息，管理层心知肚明，更不会在这种会议上宣布。

本号预测，不久的将来，会在一个相当平静的时期，突然宣布深圳扩容，就像当年宣布雄安新区一样毫无征兆。

换言之，东莞与惠州，未来仍大概率有部分甚至全部并入深圳的可能。一旦实现，更加利好这两座城市，自不待言。