作者：公子不悔

01

湾区系列，进入惠州篇。

本号说过，珠三角9个城市中，除广深之外最看好东莞与佛山。其次是珠海，珠海之后是中山、惠州、肇庆和江门。

其实，从湾区限购力度也能够看出几个城市楼市的潜力大小。

一个城市的楼市被限购，恰恰说明这个城市的楼市有价值，限制越严越厉害，价值越大。

粤港澳大湾区内地部分楼市调控最严的城市，当属深圳，其次是广州，广州之后是东莞、佛山。

珠海相比于之下，要松不少，珠海最新的限购政策，非户籍人口在高新区、珠海大桥以西买房都没有社保限制。香洲区与横琴新区的180平米以上的新房也没有社保限制。

中山相比之下，更要松懈一些。珠海只是放开了某些片区，中山全市对于非户籍人口购买首套房，基本不限购，只需提供工作证明和参保证明即可，购买第二套则需要连续2年的社保或纳税证明。

而今天要说的惠州，更是没有设防，不限购，是粤港澳大湾区内地部分9个城市中，唯一一个不设防的城市，只是限售、限贷、限价而已。

按理说，既然惠州比肇庆、江门的调控力度都要轻，楼市价值应该小于后两者才对，但惠州最大的价值点，在于它临近深圳，是深圳都市圈的核心成员。

如果不是库存量太大，其看好程度应该要好于中山。

02

打开大湾区的地图可以看到，惠州版图太大了。

陆地面积1.13万平方公里，在大湾区仅次于肇庆，比广州都要大上许多，是深圳的接近6倍。

超大的面积和较小的人口基数（488万常住人口），导致惠州新房库存较大，供过于求。

也正因此，惠州虽然整体看好，但看好的区域也仅限于靠近深圳的部分，如惠阳与大亚湾。

也正因此，最近传言惠州要开启限购的消息，本号以为可能性不大，房价更不会因此吹响冲锋号。惠州忙着去库存还来不及，限购干嘛使。

“惠州要开始限购”这个惊悚的消息，可能是惠州中介释放出的烟雾弹，目的是想趁着深圳、东莞开启新一轮限购之际，抢夺一波流量，去一波库存。

效果也的确不错，深圳方面开启了里程碑式的调控后，深圳二手房成交量立刻进入了冬天，7月16日，直接咔嚓到了217套，后两天甚至只有几十套。

反观惠州，7月13至7月19日，深圳调控出台前后的一周时间里，据世联行统计的数据显示，惠州7天成交商品房4066套；7月20至7月26日，惠州一周网签量4084套。

半个月时间8000多套房，成交量直逼龙头深圳。

那么关键问题来了，惠州的房子值不值得买？这里主要指投资不是刚需，因为刚需没有值不值得一说。

东莞、佛山的房子，可以不用犹豫地去买，珠海现阶段也值得投资。中山不适宜短投，适合长线投资，穿越周期，仍有上升空间。

惠州呢？

本号的观点是，长线值得投资，且只适合投资靠近深圳的部分，短炒不合适。

不适合短炒是因为，目前新一轮调控已经开启，此时如果加杠杆短炒，无论是中山还是惠州，都有可能吃大亏。

长线看好是因为，惠州毕竟是粤港澳大湾区的核心城市。本号之前说过，粤港澳大湾区是国内经济最活跃、潜力最大的城市群，群内的所有城市都值得看好。

当然，除了粤港澳大湾区核心城市这个身份外，惠州的看涨点还有很多，比如是深圳核心都市圈的成员。

除了概念之外，惠州过去十年的经济、人口、财政与资金总量增速，也成为了支撑自身楼市的一个看涨点。

本号系统性统计过粤港澳大湾区内地9城过去十年（2009年至2019年）的GDP、人口（以更为真实的小学生人数为依据）、一般预算内财政收入和资金总量增长情况结果发现：

GDP增速前四：珠海、深圳、惠州、汕尾；

小学生人数增速前四：深圳、东莞、惠州、珠海；

一般预算内财政收入增速前四：深圳、惠州、河源、珠海；

资金总量增速前四：深圳、珠海、惠州、汕尾。

注意，说的是增速，而非增量。在四个指标十年增速上，均位列前四有三个城市，深圳、珠海和惠州。

综合来看，惠州四个指标综合增速得分位列大湾区内地9城第三位。

03

相比于非大湾区城市，处于大湾区内部且处在深圳周边，是惠州楼市的优势，因此它长线值得看好。

相比于大湾区内城市，惠州也有一个优势，那就是房价相对低。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

相比于大湾区内部城市，惠州的劣势更多，比如版图太大、库存太多、消化周期太长。

尤其是相比于同处在深圳都市圈的东莞，惠州靠近的只是深圳龙岗与坪山，深圳的核心地区在西部，在福田、南山、宝安与龙华。

此外，原本有可能与深圳对接的地铁，也因为地铁申报门槛抬高，而失去了希望，只剩下了城际铁路。而东莞未来将有多条地铁线路对接深圳和广州。

“深圳工作、惠州居住”这个噱头，也只能停留在纸上。

所以，投资珠三角，首选东莞和佛山。考虑到东莞收紧了限购，可以去佛山、珠海和中山长线投资。

惠州是退而求其次的选择。如果手头资金不宽裕，惠州靠近深圳部分的门槛刚好又符合，可以在惠州大亚湾、惠阳长线投资。

注意，说的是长线投资，短炒现在无论在哪个城市都行不通。

需要特别说明的是，惠州还有一个不确定的大利好，那就是有可能和东莞一起被深圳扩容，或者被深圳带着直辖。

若果真如此，那惠州的楼市价值就另当别论。很多人抢着买惠州，也是想赌一把今年8月26日，管理层送给深圳的生日礼物。

但无论是扩容还是直辖，概率都非常小。从目前的形势来看，无论是扩容还是直辖，深圳都不太可能，管理层的意思是发展深圳都市圈，而不是将深圳的行政范围扩大。