作者 | 陈剑誉 编辑 | 李莹 排版 | 刘睿智 

来源 | 地产资管网（ID：thefutureX）

近年港股物业板块股价的飙升，吸引内地物业公司竞相对资本展开追逐。

6月29日晚间，金科股份旗下的金科智慧服务，向港交所提交招股书。此举意味着在今年赴港上市的内地物业公司中，又添一员“猛将”，队伍“壮大”到了13家。

尽管数量济济，但仔细观察，睿和智库发现，从营收到规模，13家公司呈现出了巨大差异。

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内地物业上市大军愈加“拥挤”

据睿和智库统计，截至6月30日，今年上半年，共有10家内地物业公司已向港交所提交招股说明书，但尚未挂牌。

睿和智库制图

此外，在今年的3月9日、3月13日、5月15日，兴业物联、烨星集团、建业新生活三家内地物业公司，分别已在港交所成功实现挂牌。

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据中国指数研究院分析报告，在资本的助推下，今年内地物业公司上市潮将变得更加火爆。据其统计，预计今年将有不低于12家物业公司将在港交所成功上市，而未来两年内，上市物业公司数量将超过50家。

上市潮的另一面是股价飙升

事实上，内地物业公司港股上市潮，向前可以追溯到2018年。当年，被市场熟知的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务等，陆续登陆资本市场，敲开了资本大门。2019年，上市名单中又增加了滨江服务、蓝光嘉宝服务、保利物业等9家公司。

据睿和智库统计，截至2019年底，内地物业公司在港股完成挂牌上市的企业共计20家，其中2018年和2019年新上市物业公司数量分别为5家和9家，占比分别达到25%、45%。

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上市潮的另一面，是内地物业公司股价飙升。据睿和智库统计，2019年港股物业板块的股价指数较年初涨幅达99.7%，而同期的恒生指数涨幅仅为9%，相较港股市场整体性的低迷，物业板块可谓逆势突围，新上市的物业公司估值更是屡创新高。

3点拆解13家物业公司“卖相”

睿和智库发现，在上述文中，扎堆赴港上市的13家内地物业公司中，从规模至盈利能力，均存在明显差异。睿和智库试从13家公司的在管面积、营收规模、利润规模等方面进行比较分析，以求窥得全貌。

一般来说，物业管理服务对象涵盖面较广，包括住宅、商场、文旅、公寓、办公楼、机关物业等，各物管公司业务侧重点通常也并不相同。如上述企业中，金科服务以住宅物业为主，兴业物联以商场物业为主，金融街物业以办公楼物业为主。但物业管理的工作内容都比较类似，主要包括对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理等，此外，还包括一些与物业相关的增值服务。

1、在管面积是衡量物业公司的主要经营指标

数据显示，上述13家物业公司的在管面积差异巨大。其中，金科服务在管面积达到3亿平方米，遥遥领先。其次，建业新生活、荣万家，在管面积均在5000万平方米左右。其他如宋都物业、烨星集团、星盛商管、兴业物联等物业公司，在管面积相对偏小，面积甚至不足1000万平方米。

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2、营业收入指标直接反映企业经营规模

一般来说，在管面积越大的物业公司营业收入越高。比如，上述在管面积最大的金科物业，2019年营业收入达到27.54亿元，而在管面积偏小的宋都物业、烨星集团、星盛商管、兴业物联，2019年营业收入均不足4亿元。特别值得注意的是，宋都物业、烨星集团、兴业物联三家企业的收入规模均不足金科物业的1/10。

此外，物业公司的营业收入还与收费价格有关，因为不同物业项目的收费价格并不相同。比如，以办公楼物业为主的卓越商企和金融街物业，两家公司的在管面积分别位列上述13家公司的第5位和第7位，分别为2350万平方米和1990万平方米，但收入规模却分别以18.36亿元和9.97亿元，分别位列13家公司中的第2位和第5位。

由此可见，卓越商企和金融街物业在管物业单位面积的收入水平，远超其他物业公司，收费价格明显偏高。

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3、净利润指标是最直观体现企业赚钱能力的静态数据

从净利润来看，2019年，上述13家物业公司总利润额达到了15.92亿人民币，平均净利润1.22亿。其中，金科服务以4.05亿元净利润位于榜首，而烨星集团、宋都物业净利润规模最低，均不足3000万。显然，并不是每一家物业公司都能赚得满盆钵满。

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同时，睿和智库注意到，相较2019年之前上市的20家内地物业公司平均3.7亿元的净利润，今年计划上市的上述13家物业公司的净利润规模已经明显偏低。举例如前期上市的碧桂园服务、雅生活服务，2019年净利润规模均已经达到10亿元以上级别；中海物业、彩生活、保利物业、绿城物业、蓝光嘉宝在2019年的净利润规模也达到了5亿元左右。但在上述13家物业公司中，仅金科物业2019年净利润达到4亿元以上，剩余大部分企业甚至不足1亿元。这也从侧面反映了，内地综合素质较好的龙头物业公司早已上市，未来扎堆计划上市的基本以小型公司为主。

尽管一直被看作“被忽略的蓝海市场”，物业公司在以往上市后也受到资本追捧，但未来发展也并非高枕无忧。特别是现存尚未正式挂牌的小型物业公司，综合“卖相”存在显著差异，背后的问题并非简单上市可以解决。

但另一方面，睿和智库也认为，赴港上市于内地物业管理行业而言，将是一次对价值的再认识、再梳理与再规范。不仅可以提升行业集中度，更能推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。

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