作者 | 罗元均 编辑 | 苏建红 排版 | 刘睿智

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

中国的不动产市场，除了北上广深四大传统热点市场以外，这几年，以西安为核心城市的华西北和以成都、重庆为核心的华西南市场逐渐进入投资者的视野。

今年的疫情，这两大区域三个核心城市也受到了不小的冲击。参与方更多的关注后疫情时代，这三个城市不动产市场会发生哪些变化？

睿和公开课第15讲，我们特邀第一太平戴维斯高级董事、西安公司总经理，华西区项目及开发顾问部负责人罗元均来做相关主题分享。

（以下根据第一太平戴维斯高级董事、西安公司总经理，华西区项目及开发顾问部负责人罗元均视频、音频实录整理）

Part.1

商办市场 何去何从？

01 成渝陕甲级写字楼市场规模

西部市场起步期规模较同级二线城市并不突出，然而甲级写字楼市场在过去10年高速发展，成渝陕存量已跃居国内市场第二梯队。尤其从总体体量看，整个西部市场增长的空间很大。

成都作为西部地区服务业发展最早最先进的城市，其写字楼市场发展走在最前列；重庆、西安两大市场发展趋势与之相似，略有滞后。

甲级写字楼市场规模

其中贵阳数据截止2019年上半年

来源：第一太平戴维斯

从整体市场规模看，成都市场甲级写字楼甲级写字楼净吸纳量为负2.7万平方米，空置率上涨0.8个百分点到22.7%。

重庆季内市场需求走弱，甲级写字楼净吸纳量为负5千平方米，空置率环比上升1.8个百分点至32.9%。

西安甲级写字楼净吸纳量为1万平方米，空置率环比下降0.6个百分点至32.9%。

成都写字楼市场大致经历了四个阶段。

起步期：2008年-2011年，写字楼市场总体量不到120万，增量和存量都相对较少，供小于求，第三产业支撑办公需求上升，楼宇硬件品质逐步在提升拉高租金走势，业主议价能力高。

加速期：从2012年开始，市场迎来100多万平方米的供应量，全年突破220万平方米，商务市场不断扩张，竞争白热化，“价格战”出现。内资企业需求呈去化主力，呈现由业主主导转向租户主导的态势，租金不断下跌。

调整期：直到2015年，开始出现结构性供应过量的现象，空置率突破40%，这个阶段家族企业、中小企业同时上涨，租金开始产生一定压力。经历三年调整期，到2018年，城市新经济高速发展，市场需求根基变牢，但供应开始放缓。各方 “价格战”在焦灼中进入疲劳期，服务业政策发酵下，商办市场开始回暖，促使租金降幅放缓，部分项目租金出现上探。

成熟期：2019年至今，市场需求依托宏观经济发展略有波动，市场运营不断成熟，供应量逐渐平稳，空置率在20%左右的水平，是个比较健康的状态。全面复工复产后，市场会陆续释放，整体租金依托需求波动。

来源：第一太平戴维斯

02

成都商办：以内资、本土需求为主

成都是相对比较成熟的市场，以内资及本土企业需求为主。行业占比量很难有偏重的决定力量，金融、房地产、信息技术行业为季度内前三大需求来源，金融、房地产和消费者服务占比分别为41%，16%和10%，但主要集中于春节前成交。同时，专业服务类行业等开始集中爆发新的机会点，这四个行业基本上占据成都商办市场的70%以上。

受疫情影响，新型金融、零售与贸易等行业办公租赁需求受疫情影响较大，第三方办公运营商或将迎来更为严峻的挑战。同时部分行业也将迎来快速发展契机，保险和健康医疗产业，线上服务及信息技术等产业发展未来或将带动成都办公市场需求回暖性增长。高品质的物业管理、社区化以及智慧楼宇服务的价值在疫情后将不断凸显，未来一站式、全方位的楼宇管理运营模式将更受市场重视继而引发行业标准升级。

来源：第一太平戴维斯

业主方面，积极调整租赁成本，包括暂缓扩张变续租、缩减主要办公场所面积同时搭配联合办公模式等。

从租金来说，除了上面提到各个阶段的变化外，整个依据市场需求波动，另外也会和运营投入有关。成都甲级写字楼市场平均租金环比下降0.2%至每月每平方米102.3元。

未来至2023年，成都供应较为平稳，基于城市发展和经济增长的优势，市场估计空置率长期维持在20%左右。

03 重庆商办：疫后如何承接需求转变

第一季度，甲级写字楼市场于2020元旦期间迎来位于渝中区朝天门的重庆来福士A座项目入市，新增供应约6.4万平方米。季内市场需求走弱，甲级写字楼净吸纳量为负5千平方米。总体空置率受新增供应及短期需求减弱影响环比上升1.8个百分点至32.9%。

从需求结构看，新冠疫情导致企业延迟复工，租赁需求相应推迟延后，租赁成交大幅减少。第一季度市场成交以去年蓄客长周期谈判签约为主，金融、信息技术以及专业服务企业办公需求位居前三，贡献比例分别为41.8%、25.4%以及12.9%。疫情对交通运输、零售贸易、酒店餐饮、旅游等行业造成直接冲击，对其租赁需求产生负面影响，但据第一太平戴维斯统计，上述几类行业在重庆甲级写字楼内存量面积及2019年新增需求面积占比之和均不足13%，对写字楼市场影响相对较小，然而行业间可能产生的连锁反应仍需引起重视。

展望2020年，伴随中央正式提出“成渝双城经济圈”作为未来西部高质量发展的重要增长极，成渝势必迎来经济产业发展的重大利好，重庆作为两中心之一，在战略新型产业打造、头部企业引进以及高端人才引进方面或将迎来突破，不断形成办公市场长期发展的可持续动力。租赁需求于三月下旬起有所回升，而疫后写字楼如何承接需求端的转变是加速市场复苏的关键。

04 西安商办：新增消费服务类需求亮眼

来源：第一太平戴维斯

从发展历程看，西安市场起步较晚，2016年-2017年后，市场出现一些优质、顶级企业需求。

成渝西存量市场存量中，金融、房地产、信息技术为主力租户，合计占比均超六层；与成渝市场稍有不同，西安写字楼市场中消费者服务行业比例亮眼。从一季度新增租赁需求来看，消费者服务、信息技术以及房地产是本季度最为活跃的三大行业，分别占据当季新增需求75%、8%、8%。

截止目前，整体体量仍然偏小，高品质写字楼供小于求，租金相对最高，但还存在进一步调整变化的空间。

未来，2021年会呈现高峰供应期，空置率或将达到30%以上。

来源：第一太平戴维斯

05 疫情给华西区市场带来的影响

着眼整个区域写字楼市场看，需求增长压力犹存，疫情给中小微企业带来很大冲击，面临很大困境。

疫情后，华西区商办市场会有两方面发展趋势。

第一，部分行业迎来快速发展契机。

西安第一季度变化重在在线业务量增长。在线教育方面，相比去年春节用户增长了22%，教育学习APP行业日均活跃用户规模从平日的8700万上升至春节后1.27亿，升幅46%，流量红利不期而至。长期以来高额的获客成本困境得到缓解，商业模式加速进化。

保险行业机构近几年在成都的发展呈繁荣景象，大健康行业相关科技行业，未来也会呈现较大趋势增长，预计甲级写字楼市场中健康医疗类租户比例未来将大比例提升。

第二，专业资产管理方体现出的高效应对突发事件能力成为市场亮点，未来楼宇全方位的专业管理及运营，比如房地产科技、优质物业管理、设施设备管理、租赁运营、设施设备管理、资产管理五个方面将更受重视。

资产处置方面，由于疫情影响或由于母公司业务方向变化，预计部分物业将进行资产买卖、股权转让或预售处理，在西部地区资本市场不断升温的背景下，资产处置将迎来新机。

Part.2

零售物业市场 – 风险还是机遇？

01 零售物业市场规模

来源：第一太平戴维斯

二线城市中，成都、重庆、西安近十年零售物业市场规模发展迅速。其中重庆达到634.4万平方米，从2012年开始到2017年是一个集中供应期。而西安579万平方米，供应时间存在差异。从2012年才有优质零售商业推出，开始成立酒店，购物中心2016年才开始集中供应。

来源：第一太平戴维斯

02 成都：零售物业市场疫情期间需求走弱

近年来，成都较好的零售市场表现和显著的战略地位吸引中高端商业项目入市，如成都国际金融中心、远洋太古里等。

今年市场新增供应量较2019年有明显增加，零售物业存量更深领先于西区其他城市，达到663.4万平方米，在全国范围内，也仅次于上海和北京。

从商业布局上看，呈现出单组团核心发展格局。位于南延线的红唐购物中心于1月开业，商业面积10万平方米，定位为“亲子”和“生活”。传统百货仍面临较大挑战，季内录得千盛百货晋阳店闭店离场，年初突如其来的疫情给业主和品牌方都带来巨大考验，或将加速市场变革。

从租金上看，购物中心首层平均租金在早期经历了先扬后抑的过程，而后租金走势趋于平稳。一季度成都零售市场活跃度骤减，极少租赁成交，新开出的品牌仍以商品零售类业态占主导，服务类和餐饮类品牌所占比例均有所下降，特别是服务类业态下滑尤为明显。

展望2020年，在疫情影响下，部分项目或会延迟原定开业时间，但从全年来看市场总体新增供应体量较去年将会有增加。总体上我们对未来成都零售物业市场的走势仍抱持审慎乐观心态，随着国内疫情因素逐步消减，需求逐渐回升，成都零售市场也会逐渐恢复活力。

03 重庆：市场承压，租金走低

第一季度，重庆零售物业市场无新增供应。季内根据疫情防控需要，市区购物中心自2月初起相继暂停营业，随着国内疫情防控形势持续向好，重庆实体零售于3月初逐步恢复正常营业。本季度零售物业项目整体呈调整态势，叠加疫情影响，租赁需求受冲击明显。全市整体空置率微涨0.4个百分点至11.3%，全市购物中心首层平均租金小幅下降0.1%，报人民币378元每平方米每月。

疫情期间，除了关乎市民基本生活需求的超市与药房持续营业，重庆的购物中心与商场几乎一度全部暂停营业。截止到2月底，重庆购物中心恢复正常营业的项目仅为10.3%，但随着国内疫情防控形势好转，线下零售项目陆续恢复正常营业，到3月底，购物中心已全部恢复正常营业；季末餐饮堂食现已全面开放，各大商场有望逐步恢复往日活力。以北城天街为例，自3月1日恢复营业以来，客流恢复情况显著，截至3月9日，日均客流量达到3.6万人次。

从租金看，重庆购物中心也经历了先扬后抑的过程。

展望2020年，由于受到疫情影响，部分原计划于上半年开业的项目或将延缓开业时间，预计空置率或将上升，租金走低压力犹在。由于疫情期间社区型商业方便居民日常消费优势明显，或将促使社区型商业受投资者关注度持续提高；消费者健康意识的不断增强将促使零售商业项目布局个人护理与医疗健康相关品牌。

04 西安：商业质量、渠道交易体量改变明显

西安购物中心虽起步较晚，多年来形成单核多组团格局，而且西安购物中心和百货与成渝地区差异较大，占比接近30%，与西安传统消费习惯相关。未来需求整体向好，租金保持稳定，大概在300元出头水平。

至2023年，西安零售市场还将迎来约161.5万平方米的新增供应。随着供应量回落，市场发展越趋成熟，全市整体空置率或逐渐步入平稳区间。相信以西安零售商业的优势供应量，也有机会推出较好的新型项目。

05 疫情对华西区零售物业市场的影响

为应对疫情影响，成渝陕三地商场纷纷暂时性缩短营业时长，众多业主推出租金减免政策，各品牌转变营销策略，以期寻找新机会。

2020年初，受疫情影响，99%的餐饮无法正常营业，年夜饭大量退订，营业额大幅下滑。1月-2月数据显示，餐饮收入10.20亿元，同比下降43.3%。

成都市所有商场缩短营业时长，营业时间调整集中发生在一月底至二月中旬。同时，约64.2%的购物中心推出了租金减免政策，以降低疫情对商场经营状况的影响。其中以华润、仁和、万达、龙湖、中粮、王府井等大开方商为背景的项目租金减免幅度较大。根据第一太平戴维斯不完全统计，季内全市购物中心营业时长平均下降9.4%。仅有不到19%的商场采取短期内暂停营业的举措，停业商场占比在全国范围内处于较低水平。

来源：第一太平戴维斯

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品牌零售商承压，调整营业方式积极自救

据不完全统计显示，截止三月底，西安约80%的品牌租户暂缓甚至取消今年的拓店计划，而其余品牌租户持观望态度。2019年，西安吸引大量优质品牌首次进入西安落子，90%的首店选择地标性项目，主要集中在大悦城（32%）、赛格（32%）、SKP（20%）、中大国际（16%）四个标杆项目。

另外，3月底西安仅有40%餐饮行业正常营业。

重庆购物中心运营时间截止到3月23日全部恢复正常营业时间。餐饮堂食截止到3月35日也已经全面恢复，客流情况稳步提升。

同时，随着消费者线上消费习惯在疫情期间被进一步培养和强化，各类品牌也在积极尝试转变营销策略，数字化零售、服务型商业将逐渐变成线上模式推动，线上线下结合到位，成为购物中心零售商业的市场机会。

成都市场上约71.7%的购物中心开启了“线上下单+线下配送”的营销模式。各大餐饮品牌纷纷推出线上点餐服务；而娱乐、教育行业拓展或强化线上服务，增强客户粘性。

各大品牌虽然积极进行线上运营，但此次疫情中西安社区商业存在的问题逐一暴露，如社区商业的布局缺乏前期规划性，致使生鲜、社区超市覆盖面不足；同时，经营者对居民消费习惯的理解有限，业态与需求匹配度欠佳，无法满足消费者消费需求的广度。

政策扶持下，市场迎来变革

尽管有不小的冲击和影响，减免幅度和时效也各不相同，但业主在疫情期间的这次调整对于减缓疫情冲击以及帮助市场在疫情后期迅速恢复活力都起到了积极作用。

部分商圈与零售商业项目推出促销活动刺激消费。零售商业项目利用节假日推出限时促销，部分商场与银行合作推出满减活动进一步刺激消费，助力商场客流恢复。

比如，重庆市政府举办2020重庆渝中春夏消费季活动，并向市民发放千万元消费券刺激消费等。

餐饮行业将迎来不同程度变革，餐饮食材、卫生等方面都将有更高的要求。随着消费习惯的改变和新零售的成熟化，网红餐饮经营创新、产品和半成品类的探索等都将成为变革的一部分。

我们认为，未来能够就近满足消费者生活刚需的社区型商业项目体现出较强的抗风险能力，竞争力迅速提升。