小长假结束，今天楼市又爆出两条大新闻。

一个是深圳的二手房市场，4月成交爆表达到8296套。一个是香港的新房市场，房价持续上升买家疯狂入市。

究竟是怎么回事？又该如何穿透现象看到大趋势呢

二手房爆卖8296套！谈不上牛市！

深圳市规土委公布的信息，今年4月份深圳二手房成交突破了8000套，其中二手住宅成交了大约7200套。

单月8296套，这是深圳近16个月来二手房成交的新高。

关键信息是：按照以往深圳楼市的交易分析，一旦深圳二手房单月成交突破8000套，那整个深圳楼市都有过热的趋势。量在价前，随后就是价格突破上行！

那么，今年4月份的二手房战绩，会是深圳楼市大逆转的起点吗？

我的理解是：二手房热度的可持续性还需要观察，大概率5月成交量会下行。但整体温度可控，房价大变的机会很小。

1、信贷宽松预期收紧了

第一季度社会融资总增量是8.18万亿，同比2018年增加了2.34万亿。

托底力度有点大！名义上是定向宽松，但曲线买房的资金不在少数。这是深圳二手房成交在4月暴涨的根基。

有一个现象非常有意思：4月份，深圳二手房成交暴涨。但新房成交却比3月份下跌了。

按道理说，新房依然还是有限价因素刺激，在同等信贷条件下，应该比二手房数据更靓丽些，起码不至于太难看吧。但事实就是，二手房撇开新房，一条腿跑了！

原因在哪里呢？因为全款买二手房的多了！

简单说：如今深圳限购限贷没有放松，很多人买新房只能5成，甚至7成。这个门槛还是很高的。但买二手房，总有渠道可以凑足资金一次性付款买下。然后在很短时间内拿到房产证，以红本做抵押，从而实现3成首付购房。

税费交易成本是高了点，但相比于7成首付来说，门槛还是大为降低了！这种购房方式，在一手房市场是无法操作的。因为房产证至少需要1.5年至2年才能到手。

对于坚决看多深圳楼市，但被卡在7成首付高门槛的客户来说，二手房就是最好的选择了！这是信贷宽松环境下，二手房独跑的根本原因。

接下来，5月，甚至6月，还能继续这么买楼吗？很难！很简单，上方已经在收紧钱袋子啦。

2、这一波，笋盘被消灭光了

在这一波由资金和需求释放联手催动的二手房行情中，二手笋盘基本上被消灭光了！

事实上，如今市场上，你已经很难找到低于市场价的笋盘了。你也很难找到好地段的好户型产品了。

好地段如宝安中心区，剩下的都是户型奇葩的歪瓜裂枣，或者是价格已经拔高的房源了。

五一前夕，粉丝朋友爆料：深圳湾后海一套674平米的绝版看海豪宅，放盘仅仅一天就成交了。成交价达到了1.8亿！我们测算一下，大约是单价每平米27.8万！

在前海，相比去年年底，二手房报价上涨的情况也很多。我们查看的几套110平米5房房源，去年年底报价大约是900万元，今年3月已经是980万元左右，4月初更是上涨到了1050万！

二手笋盘被消灭光了。购房者捡漏的机会没了。购房热情会受影响。

3、别看爆卖了8000套，很多还在煎熬

我们说4月份的二手房成交突破8000套，不能印证楼市彻底跨越牛熊。还有一个理由：二手房市场分化太明显了。

区域上看，热点区域真的是一房难求。深圳湾超级总部基地，笋盘被杀光了。后海，恒裕滨城二期领衔，都在上涨。前海宝中，稍微养眼一点的房子都被买光了。

但是，你去看看横岗，二手放盘量还是大到吓人！而且价格不贵。目前片区新房卖大约单价每平米4.6万，但二手房市场上大量4万左右的次新房，急需出货而不可得。

产品上看，小户型和绝版资源大户型产品都很走俏。但某些片区的中大户型产品，明显走不动。

二手房市场明显分化的市场行情，也说明市场承接力并不是盲目涌进，期待楼市疯牛是不切实际的。

4、热情爆发出来，终究是好事

无论如何，今年4月份深圳二手房成交超过8000套，都是一件好事情。

楼市和股市一样，最怕的就是没有交易。我们过去两年最严厉的楼市调控，也从来不是说要把房价打压下去，而是要稳定房价的同时，有足够的流动性。

4月份，深圳二手房市场量涨价稳，这是非常良性的运行。

我相信，这个结果是有关部门喜闻乐见的事情。否则，你不会看到一则征信报告的谣言，要等到最后一刻才有官方辟谣。

事实上，这则谣言是4月深圳二手房成交放量爆发的一大功臣。

接下来，深圳二手房将继续考验你的专业能力和耐心。

香港，新房牛市又来了！！

深圳一河之隔的香港，楼市也翻天了！

楼兔子粉丝朋友发来的信息：五一期间，香港新盘混战。购房者人山人海围爆了海港城的楼市展销厅。

全家出动，数千万买两套甚至整层的豪客，几乎是一边倒盲抢！完全改变了年初看淡楼市的初衷。

信息显示：相比于今年1月初，4月底5月初的香港新房价格，已经上涨了5%，甚至10%以上。

一位今年五一期间投资4000万港币买房的购房者表示：不想看到楼价涨的如此犀利！更有专业人士表示，香港房价今天的大逆转行情，对于那些真有需要置业的人士来说，真的已经错失了最好的上车时机，代价是惨重的。

汇丰银行最新发布的报告承认自己看错了：香港楼市短暂的调整已经结束了！年初预计是楼价会下跌10%，现在改口为上升10%！

另外，在成交量上汇丰也改口了：一手楼原本预测增长4%，现在飙升到31%。二手楼原本预测会下跌10%，现在调整为增加15%。

汇丰说，如今香港楼市恢复上升的速度比预期快很多很多！原因是美联储加息周期突然完结、香港土地供应减少、整体经济环境不算太好但财富聚集效应未变等。

当然，更重要的原因是香港购房者已经看清楚了，中美之间的摩擦会是长期现象，但对中国经济的伤害并没有大家臆想中那么大！事实上，2019年第一季度中国GDP依然上涨了6.4%，中国经济没有硬着陆的迹象。

“市场资金太多，股票、黄金、外汇和基金都不行！持有资产，尤其是有形资产更加安全。于是，都去买房子了。”香港朋友这样说。

香港新房市场忽然风向大变！这和我们深圳人有什么关系？

当然有关系！

首先是香港人更加适应国际经济环境，对大势的把握比我们普通人更有经验，也更敏感。港人看多楼市，必将影响到深圳人多楼市的预判。

其次，粤港澳大湾区下，深圳和香港原本就是要趋向于融合的，香港房价上行，将激发更多港人到大湾区来买房。这个趋势，我估计很快会在大湾区得到体现。

深圳的顶级豪宅、广深港高铁沿线的刚需房，甚至是临深城市中山、东莞、惠州的高品质低总价房源，都可以成为港人买进的方向。

全文结论：今天的两条新闻告诉我们，对整体经济和楼市预期都不能太悲观了！事实上，聪明资金已经在入市抢房。对于真实刚需用家和实力型投资者来说，今天依然是入手的好时机。但深圳二手房明显分化也在警告市场，不要太盲目乐观！一些地方一类产品依然不被实力资金接受，而刚需用家看不上。接下来，很可能还有一段煎熬磨价的过程，购房者不妨擦亮眼睛、养养耐心。