沉寂多年的“商业死地”终于迎来翻盘曙光，东直门交通枢纽的商业项目迎来新的接盘侠。3月19日，北京商报记者独家获悉，益田集团正在参与东直门枢纽的商业项目筹备，该项目将是益田集团在北京落子的首个购物中心项目。

  目前，东直门商圈的东方银座MALL、来福士广场都已度过了培育期，商圈氛围基本形成。不过，面对长久荒废，面对流动性人口较多的特性，这个体量近60万平方米的巨量商业项目还有很多难题需要解决。

  益田接手 首次落子北京

  时隔2年多，东直门枢纽项目正式开启。北京商报记者独家获悉，自2017年益田集团以收购部分股权的形式与中国信达资产管理股份有限公司（下称“信达资产”）共同构建“北京东直门交通枢纽项目”（下称“东直门项目”）后，在2019年底已取得复工证，目前该项目正处于紧锣密鼓的改造中。

  据业内知情人士透露，该项目未来运营方面或将由益田商业负责整体项目的规划和招商。益田商业进京，也会拉动东直门商圈高端商业氛围。上述人士透露，作为益田集团落子北京的重点项目，东直门项目将以“科技、艺术、生态、文化”四大主题为主，融合古韵与现代，同时引入国际品牌以及国粹精品。

  按照规划，益田商业希望能够把东直门项目打造为国门地标，日后成为中国名片。据了解，益田集团旗下的商业标杆项目——深圳益田假日广场已有多个国际品牌旗舰店入驻，如BURBERRY、ESCADA、ARMANI COLLEZIONI、HUGO BOSS等。这些品牌资源，也给北京项目的品牌引进带来遐想。

  对于上述内容，北京商报记者联系了益田集团相关负责人，对方表示，目前确实已有商业团队进驻北京东直门项目，但更多的相关细节信息需待后续公布。

  据悉，东直门项目总建筑面积近60万平方米，其中商业部分大约十万余平方米，商业项目将无缝接驳地铁、机场快轨；未来还将链接住宅、写字楼、酒店、商业四大业态。

  多次转手 项目难激活

  今朝稍有眉目，但实际上历经三年，益田集团才着手北京东直门项目。

  早在2017年，益田集团开始布局进入北京市场，以收购部分股权的形式与信达资产共同操作东直门项目。在益田集团收购股权前，信达资产大约占有90%项目股权。根据公开资料显示，信达资产的90%权益是在2015年8月从国浩房地产（中国）有限公司（以下简称“国浩中国“）处购得，当时信达资产付出的价格高达105亿元。

  益田集团东直门项目的前身为国盛中心，在北京商报记者走访过程中，该项目楼体上依旧还留有上家的痕迹。当时这个项目包括酒店、公寓、写字楼和约16万平方米的国盛时尚购物中心，但除了在2011年5月实现少数品牌短暂亮相外，这家商场始终处于关闭状态。

  这个项目之所以“烂尾“多年，与此前产权不明晰的因素分不开。国盛中心的产权纠纷起始点要追溯到2007年。

  当时，国浩中国和北京北大青鸟公司签订协议，以全资收购海南京灝有限公司的方式，整体受让国盛中心项目90%股权。2008年2月，因种种原因，国浩中国为股东的海南京灝外商投资企业登记被撤销，海南京灝的所有权变更回北大青鸟所有，这也让国盛中心项目一直处于停滞状态。经过六年博弈后，国浩中国才夺回了国盛中心项目股权。

  凸显社交 与商圈竞合

  虽然股权纷争已经不复存在，但新入市项目需经历更长的市场培育期。北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，益田集团在对项目的定位上是准确的，但如何让消费者感受到 “科技、艺术、生态、文化”四大特色，还需对载体进行观望。

  益田集团此前深耕深圳市场，此次东直门项目首次进京，需要对本地消费者进行调查。赖阳指出，相比深圳，北京消费者更注重在商场内追求文化、艺术等消费体验的感受，所以在业态配比上还需注重体验类的消费，多一些文化、艺术类的展览和活动，减少一些零售比重。同时，在相应引进的品牌组合上还要注意环境的营造。

  此外，东直门项目位于交通枢纽，应多增加一些社交功能的消费。赖阳表示，东直门交通枢纽是机场快轨和往返郊区县长途车的终点站位置，所以该区域周围的人口密度并不大，反而流动性人口较多，这对于该商业项目是值得关注的问题之一。针对此问题，商场方面应多关注一下社交性消费，多数消费者会选择枢纽地区与人会面，所以该区域的餐饮需求会相对旺盛，特别是轻食、咖啡，或一些拥有交流功能的场所等等。

  东直门三大项目分别位于十字路口的不同区位，环岛和立交桥也将各大项目分隔开来，三大商业项目之间互动的难度比较大。因此，建议与商圈内项目联动，实现资源互补。

  赖阳表示，当益田东直门项目进驻该商圈时，应考虑如何利用地铁的地下联通机会，与其余两大项目之间能够更好的互动互补，相互的融合效果会更好的带动项目和商圈发展。否则的话，分别独立吸引人群的规模体量都比较小，经营效果也有一定的难度，所以项目与项目之间要形成错位又互补的关系。（来源：北京商报）

文章来源:北京商报网