【城市更新交流概况】
展望会议或在资金端有更多元化支持，以及规划体系创新。
展望会议可能在资金支持方面有更多元化支持，规划体系或有创新，1）可能鼓励社会资本参与，中央资金支持力度会有所加大，但目前看仅靠中央或地方财政来支持在当前环境下较难。2）可能引起各地方探讨新模式，如土地是否能作价入股，降低成本。3）税费支持，目前很多地方没有税费支持，而更新项目前后涉及比较大金额的土地增值税等影响效益。4）可能会有土地收储与城市更新联动的政策。实际目前收储进展70-80%是面向城投国企，民营还较少，这方面或有更大力度支持，先稳住地产，城市更新更有可能进行下一步。5）可能要求银行出更多金融创新政策，如epc投资人、更新贷等。目前更新贷不能做一级土地开发，若有突破或打开空间。但涉及套利或政府隐性负债问题，存不确定性。
城市更新与棚改相比政策限制较多，体量存差距。
城市更新与棚改相比主要差异，1）政策限制：城中村专项借款有严格政策限制，不能进行货币化安置，而棚改可进行货币化安置，两者政策力度和灵活性不同。2）体量对比：目前城市更新在体量上无法与棚改相比。城市更新中很多项目仅具有社会效益，缺乏经济效益，社会资本参与度低；而棚改在去库存等方面有积极作用，地方政府参与积极性较高。3）资金使用：地方政府在城市更新资金使用上存在诸多顾虑，如钱怎么花、敢不敢花、花了能否收回成本及是否会被问责等问题，与棚改时的情况不同。4）未来可能性：若未来中央政策放开货币化安置，城市更新的情况可能会有所改变，否则与棚改的差距将持续存在。
24年以来政策密集出台，25年以来资金支持与规划管控机制创新。
2024年政策：1）中央层面：共出台16个更新政策，明确城市更新未来发展方向，有两份顶层设计文件为其指明方向。自然资源部等部门发布技术标准和编制指南，明确规划方向和政策支持；住建部发布可复制做法和清单及典型案例；财政部等部门提供资金支持，如城市更新示范城市建设工作方案等。政策密集出台，每月都有相关政策发布。2）地方层面：4个一线城市共出30多个政策，各地政策大同小异，在专业术语、审批机构流程、资金来源等方面存在技术差别，但逻辑和本质相同。
2025年政策：1）资金支持升级：中央预算内设立专项额度，还有超长期特别国债、政策性银行贷款等。2）规划管控机制创新：在2024年规划自然资源部基础上，出台相关政策，如自然资源部驱动的规划实施双细则，深圳、上海等地的容积率转移、地价抵扣或减免等，探索集体土地作价入股等融资方案，强调留改拆底线。
城市更新多数市级规划、区级街道执行，操作重视投入产出规划与利益平衡。
规划落实层级来看，总体规划：多在市级层面。执行层面：区或街道、镇街层面执行较多，区政府负责审批，街道负责具体拆迁、改扩建等工作的监督和落实。
操作流程：1）项目策划生成：启动城市体检，根据结果排查问题，确定更新区域和方向，范围广泛，涉及老旧小区改造、城中村改造等多个方面。2）方案编制：政府相关部门找第三方专业技术机构确定改造范围和方向后，由第三方机构编制方案，明确改造方式等。3）资金筹措：考虑资金来源，包括社会渠道、政府渠道等，同时做好政策衔接。4）土地与产权处理：制定土地和建筑处理及产权方案，包括安置补偿、资金平衡等。5）建设施工：涉及具体建设施工工作。6）后期运营：做好后期运营和长效维护，如引进物业等。
操作关键要点：1）前期策划：强调成本、投入、产出和效应，避免盲目做规划设计导致项目无产出和效益。2）规划设计：结合策划，明确更新单元范围等，做好城市设计和专项研究。3）利益平衡：协调利益关联方协商，制定合理补偿方案和资金安排，考虑时间成本等。4）公众参与：做好公告、意愿征集等工作。
资金来源多元化，项目回报模式多样。
资金来源包括：1）社会化资金：多种形式，如银行贷款（需四证齐全）、私募机构资金等，以前一二级联动模式中社会化资金来源多样，但现在受房地产行业下行影响较大。2）政府资金：包括中央预算内投资、超长期特别国债、中央财政补助、政府专项债、土地出让金收入等。3）金融机构资金：政策性增量借款（城中村专项借款）、更新基金等。4）其他资金：如“投资人+EPC”模式引入的社会资本、村集体资金、市场化融资工具等。
项目回报模式：1）老旧小区改造：可拆建一部分房屋出售赚钱；改造后更换租户赚差价；将公共配套用房变为经营性用房等。2）其他项目：通过捆绑多个小区改造降低成本、提供增值服务、与周边机构联合运营等模式实现回报。
不同层级城市结合自身特色特点，做法不同。
经济欠发达、民间资本活力不足的城市，多利用政府财政资金和政策性银行贷款，且面临资金使用效益问题；大湾区等民间资本活跃地区，城市更新项目较多，如深圳、广州等地的城中村改造等。未来混合更新项目可能更多，即拆一部分赚钱，留改一部分提升社会效益。
城市更新集中高能级城市，项目存向好趋势。
规模集中地来看，大拆大建类型的项目主要集中在珠三角，尤其深圳，上海、北京也有一点。目前未出现放缓趋势，深圳、广州等地的项目相比前两年有好转，部分停工项目开始启动。收益来源不仅依赖住宅销售和厂房出租，还包括停车位收费、增值服务收入、合同能源管理等，公益项目一般五六年收回成本。