文/乐居财经 魏薇

  珠海万达商管的上市之路，比王健林的预期坎坷许多，三次递表均以失效告终。近期的万达，更是被租金、出租率造假等负面消息缠身。

  但这并未打击王健林的积极性和信心。近日，他在内部会议上承认万达遇到了阶段性的困难，并表态：万达不会躺平更不会破产。

  目前，万达与银团参贷行已将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。以此计算，珠海万达商管需在4月30日之前四次递表。

  对于第三次递交的招股书于4月25日失效，万达方面表示，目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展有序推进中。

  话虽如此，但随着珠海万达商管上市时间一再拖延，整个万达系面临阶段性资金压力也是事实，这从珠海万达商管母公司大连万达商管的财报可窥知一二。

  4月28日，上交所披露了《大连万达商业管理集团股份有限公司债券年度报告（2022年）》，2022年，大连万达商管实现营业收入493.14亿元，同比增长4.7%；归母净利润123.01亿元，同比下降7.46%。

  期间，大连万达商管短期借款增加948.74%至50.46亿元，一年内到期的非流动负债则增长304.12%至687.67亿元。此外，期内由于偿还有息负债本息等原因，大连万达商管的货币资金下降49.75%至217.11亿元。

  报告提到，大连万达商管短期负债暴增的原因，主要为珠海商管投资人本息重分类所致。

  仅业绩贡献而言，轻资产无疑是王健林如今所能给资本市场讲出的最好的故事。只不过，珠海万达商管上市行进缓慢，他和他的万达，仍在等待一个不确定的未来。

  珠海万达商管撬动过半营收

  2021年3月，王健林把大连万达商管里的轻资产部分——物管和商管分拆成立珠海万达商管，并推动其赴港上市。

  也就是说，珠海万达商管不拥有地产业务，只负责项目的建筑规划设计、建设管理、商业规划及招商、运营管理，重资产部分则还留在大连万达商管当中。当时，大连万达商管的估值已高达1800亿元。

  整个大连万达商管的体系，主营业务是商业物业投资及运营管理，具体业务为投资物业租赁及物业管理业务，以及旗下酒店业务。珠海万达商管作为轻资产部分，负责商业的运营。

  2022年，大连万达商管实现投资物业租赁及管理收入451.18亿元，酒店运营收入8.59亿元，其他收入32.11亿元。期内整体毛利率62.3%。当中，投资物业租赁及管理为其贡献了91.72%的营收以及66.91%的毛利率。

  期末，大连万达商管总资产5959.59亿元，总负债2988.76亿元，所有者权益2970.83亿元。

  作为万达旗下正在推进上市的板块，珠海万达商管一直是市场关注的重点。

  根据最新债券年度报告，珠海万达商管由大连万达商管持有78.83%股权。

  2022年，珠海万达商管商业运营收入271.2亿元，主营业务利润129.84亿元。报告期末，总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。珠海万达商管在大连万达商管体系中，所占的体量似乎并不大。

  据此计算，珠海万达商管确实是大连万达商管乃至整个万达系的头牌，其资产占大连万达商管的3.84%，却贡献了近55%的营收。

  根据此前招股书，2019年-2021年及2022年上半年，珠海万达商管分别实现营收134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元、134.80亿元，净利润分别为12.48亿元、11.12亿元、35.12亿元、40.47亿元。

  对比来看，珠海万达商管虽然营收有所增长，但与对赌协议里的业绩要求仍有距离。

  就整个大连万达商管而言，根据日前披露的业绩快报，2022年，其开业55个万达广场，完成年计划100%；累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11%；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。商铺出租率98.7%；租金收缴率100%。

  这意味着珠海万达商管的管理规模仍在持续扩大。

  压力之下

  珠海万达商管是万达由重到轻的关键一步，王健林对此给予厚望。为此，他发动朋友圈，引来22位明星投资者，投资额380亿元。甚至还签订了对赌协议，一是承诺业绩，二是保证上市时间。

  但随着第三份招股书的失效，风险正一步步逼近万达系。

  债券报告显示，2022年，大连万达商管短期借款增加948.74%至50.46亿元，一年内到期的非流动负债则增长304.12%至687.67亿元。短期负债暴增，一方面是因为流动资金借款增加，另一方面正是因珠海商管投资人本息重分类所致。

  据了解，根据万达此前与投资者约定，珠海万达商管若不能于2023年底成功上市，大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。

  期内，由于偿还有息负债本息等原因，大连万达商管的货币资金下降49.75%至217.11亿元。期末，该公司的现金及现金等价物下降至196.32亿元，远低于其短期借款和一年内到期的非流动负债。

  近年来，大连万达商管的筹资性现金流一直处在净流出状态。2021末，其筹资性现金流是负112.19亿元，2022年末进一步扩大至-300.36亿元。这表明，大连万达商管的外部融资渠道并不通畅，其面临的再融资压力较大。

  为了尽可能缓解因偿债带来的资金风险，万达系开始多渠道筹资偿债。今年年初，万达重启已经暂停的海外融资。

  1月中旬，大连万达商管发行了一笔2年期的4亿美元债，息票率11%。2月，大连万达商管发行了一笔3亿美元债券，票息率11%。资金用途均为现有债务再融资。

  今年3月21日，大连万达商管申请境内发债60亿元。中国证监会还对其对赌事宜下发了问询函，根据申报材料披露，近三年及最近一个报告期，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-245亿元、-320亿元、-113亿元和-182亿元。

  为此，问询函请万达商管补充说明筹资活动现金流量净额持续大额为负的原因及合理性，并评估对本次债券偿付的影响等。

  王健林也开始了减持套现。

  4月19日，万达电影发布公告称，控股股东北京万达投资有限公司（以下简称“万达投资”）计划通过集中竞价方式和大宗交易方式减持公司股份不超过6538万股，占公司总股本的3%。减持原因是股东自身资金需求。而万达投资的实际控制人王健林。

  按照当日的收盘价计算，万达投资该笔减持可套现约9.53亿。而在3月，万达投资一致行动人万达文化已经通过大宗交易减持万达电影4357万股，占总股本的2%，套现5.8亿。

  这些频繁的融资活动，很好地补充了大连万达商管的资金池，但同样导致该公司债务继续增长。

  2023年一季度，大连万达商管的货币资金由2022年底的217.11亿元增加到了304.67亿元，短短三个月增加近90亿元。由于筹资活动产生102.61亿元现金净额，持有的现金也增长至283.37亿元。

  但同样，其短期借款、一年内到期的非流动负债也持续增长至68.04亿元及730.37亿元。