100个楼盘宣布停贷!商品房预售制,该取消了
短短两三天的时间,从刚开始的14个楼盘,到32个再到52个,业主选择集体停贷,已经成为了全国性的现象。
今天,这个数字来到了一个新的高度,100个楼盘。
100个楼盘宣布停贷
7月13日,微博上的《全国业主发布强制停贷项目统计表》再次刷新,最新的数据显示,业主停贷的烂尾楼盘,已经达到了100个。
根据图片显示,这100家断供楼盘中,河南占比最高有32个楼盘烂尾,其次是湖北有15个楼盘烂尾,再是湖南有14个,江西有5个,河北、江苏各4个,广东、广西、重庆、山东、辽宁、陕西各3个,山西、云南各2个,吉林、四川、安徽、福建各1个。
其中,烂尾最多的就是恒大的楼盘,高达31个。
据克而瑞数据显示,截至2021年末,郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁等地的已停工或延期交付楼盘占比最多。
其中,最多的郑州,有问题没交付的项目,高达25249套,占到了成交套数的28%。也就是说,去年郑州每卖出3套房子,就可能有一套是烂尾楼。
长沙有问题没交付的项目,更是比郑州还高,高达28139套,占到了成交总数的21%。那就是每卖出4套房,就有一套要烂尾。
广州去年也有12%的成交面积,属于有问题没交付的楼盘项目。
所以,后续因烂尾楼停贷的楼盘数量,可能还将进一步上升。
饭都吃不上,谁还在乎征信
其实,昨天有很多文章已经写过,不少法律专家表示,根据现行法律,购房人如果未经法院判决、或没有达成停贷协议,贸然停贷自己就成了违约方,征信会受到影响,还可能被诉到法院,甚至被法院强制执行。
但业主们显然并不惧怕,不少停贷告知书中,业主都写道:“我们还要租房、养娃、赡养父母,生活已经无比艰难,这个时候我们不可能再给烂尾楼还贷,毕竟饭都吃不上,谁还在乎征信。”
他们的底气则在于,这么多人一起停贷,还能同时被强制执行不成?大不了,到时候再闹。说白了,他们相信法不责众。
一位业内人士表示,这已经不是法律框架内博弈的逻辑了,这是摆烂式的博弈。然而烂尾楼的业主就和村镇银行的储户一样,他们原本并不是底层,而是中产。但是房地产和金融系统的监管缺失、信息不对称,把他们从中产逼成了无产甚至负产。他们的维权方式自然向下看齐,从法律框架内转移到了法律框架外。
预售制才是祸根
表面上看,烂尾楼是开放商们的无序扩张,和银行的监管不到位酿成的后果。但实际上,预售制才是最终促成这一切的催化剂。
预售制,最早由“香港地王”霍英东提出,当时的名字还叫“楼花”。直接意思就是,房子未盖成,或者还未动工,开发商就有权对外销售商品房。这个制度的绝妙之处就在于,房企做得越大,越轻松,因为客户付的定金越来越多,房企自己投的钱不必见涨,就可以轻轻松松扩大规模。
1994年,中国内地正式引入“楼花制”,也就是预售制度。结果,内地房地产发展速度秒杀香港,短短几年,开发商数量爆发式上涨,达到10万之巨。
一开始,预售制也确实带动了,城市和经济的高速化发展,也某种程度上提高了商品房的供应效率。
但慢慢的,大家开始发现,预售带来了巨大的杠杆效应,让开发商用极少的自有资金,大举拿地,催生了巨大的楼市泡沫,而风险和资金利息则转嫁到了购房者的身上。
此外,商品房预售的买卖双方,存在信息不对等的问题。开发商拿到了钱,就万事大吉了,反正房子已经预售了,质量好不好也就不管了。而已经交了钱的购房者,是天然的弱势,对开放商也没有多少约束的能力,最后拿到手的房子是好是烂,只能是靠人品。
为什么不取消?
这种人人喊骂的模式,为什么不能跟限购一样,强制取消呢?
的确,这些年有些城市也在努力,比如2020年,海南提出全省只卖现房,2021年北京、杭州等地,在土拍规则中,引入“竞现房”条例。
但更多的城市不敢这么做。
对于地方来说,高周转的好处,是提高了土地出让效率,短时间内获得更多卖地收入。
如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?
当然,预售资金监管,为预售制难以取消之下的替代选择。
如果按照“自有资金+预售资金”,无论如何,项目是绝不会烂尾的。但是,预售资金是一个以亿为单位的数字,懂金融的人都知道,几十亿的资金放在任何地方,哪怕是一天,利息都非常可观,这在当下利润稀薄的楼市,无疑是狼群中的肉。
这两年,开发商在逃避监管上,比孙猴子的招式都多,甚至有的开发商还研究出了“葵花宝典”。
比如跟政府、银行打通关系,让他们做担保;争取把所有项目放在一个银行,打包监管,利用项目不同的开发进度,盘活资金;用第三方监理单位提供的报告,忽悠监管部门;着急起来,还可以威胁银行,不给解冻监管资金,就断绝合作关系……
只有你想不到,没有他们做不到。到头来,受苦的还是买房的业主们。
结语
如果预售许可制真的废除,那么高周转催生巨无霸房企的故事,也就告一段落了。
一位业内人士对此表示,预售制执行了这么多年,开发商也积累了足够的资金实力,预售制也算完成了自己的历史使命,不宜再过度占用民众资金,其他行业也基本没有预售制的存在。
如今,预售制也该废除,让期房和烂尾楼彻底成为历史了。
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