作者：公子不悔

01

又一个城市叫停供地，宣布延迟了，这个城市就是济南。

今天，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局也联合发布公告：

第二批集中供应的40宗地块出让公告时间延长至8月30日，挂牌起始时间调整为8月30日，挂牌截止时间调整为9月10日；而本次供应土地原定于8月30日开拍。

之所以说“又”，是因为这已经是明确表示延迟供应土地的第7个城市，在它之前，深圳、天津、青岛、长沙、上海、福州，均已官宣。此外，还有4个城市虽然尚未官宣，但事实上已经延迟。

8月6日，深圳暂停原定8月9日出让的第二批次集中供地，共计22宗，已交纳的保证金也原路退回。

8月10日，天津宣布其第二批集中供应的61宗地块，拍卖活动延期，限价也有所下调。

8月11日，青岛发布公告，将7月30日公示的第二批次集中供应的100宗地块“终止”拍卖，再次实施公开出让时间，公告另行通知。

同在8月11日，长沙发布公告，将第二批住宅用地集中出让时间由7月推迟至8月。

上海于8月13日发布公告，将原定于8至9月集中出让计划修改至9月。

同在8月13日，福州市自然资源和规划局发布《关于2021年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告：

涉及的四城区（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区）、马尾区和长乐区含有住宅用途的宗地出让时间推迟至9月7日至9月8日。

原本福州推地的时间是8月19日至20日。

深圳、天津、青岛、长沙、上海、福州、济南，已经有7个城市正式官宣延迟供地，此外，北京、广州、南京、宁波虽然尚未官宣，但已经延迟了。

北京原本定于7月份二次供地，广州原本定于6至7月份二次供地，南京原本定于7月份供地，宁波原本定于7月份供地，但都没有开始供应。

加起来，第二次集中供地实际延迟的城市，共有11个。

02

为何这么多城市相继叫停第二次集中供地、延迟供地？很重要的一个原因，是很多民营房企选择躺平，不去拿地了。延迟供地，是为了酝酿新的土拍规则。

深圳市场传出的消息是，民企参与度极低，都选择躺平，不拿地了。此外，北京方面，也有消息透露，北京的有关部门也在打电话给首批次没有拿地的房企，鼓励他们参与二轮供地。

民企之所以不愿拿地，是因为根本没啥利润，累死累活半天，很可能是赚了个寂寞。

赚了个寂寞还算好的，一不小心还有可能会亏损。前不久，担心地块亏损的宋都股份，宁可舍弃5000万元保证金不要，也把杭州拱墅区运河新城板块的地退了。

虽然此后宋都股份表示，是队友太坑，临时变卦，导致退地。但细思一下，祥生控股、宝龙掉链子的背后，其实这块地存在亏损风险，才是主要原因。要是估算能赚钱，谁会傻到放弃。

宋都股份在7月21日发布的退地声明中，也明确：公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

有人计算了一下，宋都股份以17.83亿拿的地，楼面价20962元/平方米，项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。

销售利润可能不足2个点，净利润可能是负的。

此外，南宁邕宁区的地块，中交地产也退了。虽然未给出理由，但市场猜测，大体还是因为利润问题。

在现有的土拍规则下，国企和与央企因为融资成本相对较低，利润还好，但民企一方面融资成本高，另一方面，随着一轮又一轮的调控加磅，土拍制度也随之添加了更多条条框框。

比如限地价、限房价，再到双限双竞、双限多竞，甚至摇号。这重重枷锁之下，民企的利润空间，被挤压到几乎没有。

此前就有房企感叹，努力将利润率做到1%至2%。

数据显示，目前Top40的房企结算毛利润率已经降到了历史最低水平。无利可图的开发商，自然不愿意拿地。

此外，在三道红线之下，开发商也没法做到大举拿地。

房企的躺平，让地方政府陷入了困局，只能匆匆叫停土拍，制定新的土拍规则，为房企挤出更大的利润空间，同时也要稳定地价。

03

事实上，之前的土拍规则，一样也没有捞着，尤其是没有稳定住土地市场。

君不见，上半年22个完成首次集中供地的城市，揽金超万亿元。重庆、长沙、武汉，均被拍出了地王。广州等城市也拍出了多块区域地王。

同时，平均地价过万/平，较2020年上涨15%。

所以说，新的土拍规则，最重要的两点，就是要尽可能为房企腾挪出利润空间，同时又要维持土地市场的稳定。

如何做到，其实天津、福州和大连已经给出了方案。

之前天津叫停土拍的时候，就立刻给出了新的土拍规则：限地价、降低土地溢价率。

天津对61宗地块限价进行了调整，其中1宗地块增设最高限价，60宗地块对原最高限价进行下调。

经统计，60宗限价地块的起始价总计为531.47亿元， 原最高限价总计785.25亿元，下调后的最高限价总计610.89亿元， 土地溢价率由47.75%大幅下降到了14.94%，每块土地的溢价率也都未超过15%。

福州8月13日在宣布延迟土拍时，也给出了新的土拍规则：限地价+降低溢价率+摇号。福州提出：

1、此次地块出让将采取“限地价、摇号”方式，同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。

2、下调土地溢价率。四城区、马尾区、长乐区出让总计19幅宅地的最高溢价率下调至15%及以下。而按照最初的公告，四区、马尾区宅地的最高溢价率为约30%，而长乐区宅地的最高溢价率为49%。

昨天发布新一轮调控政策的大连，下新政中也明确提出：

合理确定住宅用地出让地价，降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率。结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。

由此可以总结出，接下来各中心城市将要发布的新的土拍规则雏应该是：

首先要取消原先的竞配建，其次是将原本的最高限价降低，并同时要降低溢价率，当开发商叫价触顶之后，就采取摇号模式。

降低最高限价、降低溢价率，既可以给开发商腾挪出更大的利润空间，又可以进一步促进地价稳定，从而促进房价稳定，一举两得。

唯一不情愿的，应该是地方政府，对于地方政府来说，希望地价越高越好，如此就可以获得更高的土地财政。

降低最高限价和溢价率，意味着地方政府的卖地收益会打折扣，但面对管理层的稳地价稳房价命令，也没办法，毕竟胳膊扭不过大腿。