据中国证券报4月4日报道，清明假期，有房产大V在微博发文称，在环京地区的香河房价已经出现了“脚踝斩”。


曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。

其实这只是北方房价断崖式下跌的冰山一角。从去年开始，北方的楼市就遭遇“地震”。

据社科院《中国住房大数据分析报告（2020）》显示，城市房地产市场分化较为严重，与历史高点相比，20个城市下跌超过10%，其中9个城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，廊坊市最高下调幅度高达46.9%。


前不久，各大机构均纷纷发布了2021年2月房价走势报告。从国家统计局发布的大中城市数据来看，2月商品房价格上涨的城市数量为21个，但1月份为47个，减少了50%以上。

而从南方城市和北方城市来进行对比，北方城市房价下跌趋势更为明显。

在3月15号中指院也发布了全国前100城的平均房价，房价跌幅前10名分别是:柳州、廊坊、张家口、阜阳、德州、衡水、保定、桂林、哈尔滨。在跌幅的前十名中只有桂林是南方城市，其他都是北方城市。

如此大面积的普跌，北方楼市到底怎么了？



01
“大调控时代”来临

3月30日晚，西安市发布了《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知在土地出让、限购、限售等方面作了明确规定，进一步稳地价、稳房价、稳预期，促进西安市房地产市场持续平稳健康发展。


这是自2018年“3·30”楼市调控政策发布之后，西安迎来的第四次房地产市场调控新政。

那么这个通知最重要的是规定的限购区域，其新房、二手房都将落实五年限售的要求。

五年限售本质就是禁止你卖，你买房五年之后才能卖，这一招对于房价的调控是真的刺刀见血。

在前几年的调控中，个别地方也用过，但是现在又开始用，还是在西安这一人口规模超千万的大城市。

同时，西安的调控还有一个条件，要求家庭无住房转让记录的年限调整为购房前48个月。


所以，这几条调控措施出台将极大的限制二手房的流动性，也将限制整个楼市的流动性。

而在近期，住建部对西安等等一些城市实施督导之后，北方各地也是纷纷出台政策，内容涉及法拍屋的漏洞，以及严格防范经营贷等信贷违规进入房地产市场的一些措施。

今年房地产行业的信贷环境是明显的收紧。

然而房地产本质上来说，还是一个资金密集型行业。今年打击经营贷消费贷流入房地产的力度非常之大，完全切中通过信贷炒房的要害部位。


甚至有在环北京地区和其他城市买了房的人在网上喊出来，只要能帮着还剩下的贷款，房子是白送。


大家都不傻，房子如果价值只有80万的，但是贷款还有100万，那么谁会要你的这个房子。


所以那些当年那些通过杠杆来炒房的人，现在是只能忍痛继续玩下去。

他们还都有一个梦——这个地区，房价可能还会涨回去。

当然这只是做梦，不做梦都不行，因为现在即使你想卖，也很难卖出去了，完全被房子套牢。


有人说，既然这样，为什么不弃房断供呢？继续还贷款，这不是亏得越来越多？

其实弃房断供也没那么容易，一般人是不敢这么做的。

因为自己的信用会破产，被纳入失信人员名单，像高铁、飞机这些基本的都不能坐，高消费也会被限制。

以后，再想贷款，便非常之难，甚至自己就业求职、创办企业都会受到影响。所以说不到万不得已，很少有人会选择弃房断供。

而这一系列的调控措施，对于经济面稍微较弱的北方城市来说打击无疑是大于南方城市，调控效果也是立竿见影，北方资金也会加速向南逃逸，寻找房价更具想象力的南方城市进行投资。预计今年北方的房产销售面积和房价应该是会下降。



02
中国楼市大分化

2020年 GDP排名前10的北方城市，只有北京。

天津的经济总量正式被南京超越。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞在分析天津、南京之间的区别时坦言：

“这或许与大环境有关，近年来南北经济严重分化，华北地区的经济增速较慢。”

经济状况也直接映射在房价上，北方近年来的房价下跌已经引发了不小的关注。

此前，中新经纬曾报道过一则天津房子降价的新闻：

天津不管是新房还是二手房，价格下跌已经成为主流，市区内的很多楼盘都出现了数千元一平的跌幅。买在高点的人，或许都要承担至少几十万的损失。

这样的说辞，甚至逼得天津住建局出来澄清，称目前的楼市“价升量稳”。

从国家统计局所公布的2020年1-10月70个大中城市商品住宅价格销售价格指数来看，在新房方面，天津的新房房价相对稳定，而二手房的销售价格则有不同程度的下降，挂牌量也在节节攀升。

截至11月第三周，天津在售二手房数量已经达到148055套。

这个数据反应，哪怕是天津这样的大城市，大家都在抛售房产！

当然，在房价下跌的这条路上，天津并不孤单。

在《第一财经》所公布的15个副省级城市房价榜单中，青岛、济南、哈尔滨、长春的房价也都出现了不同程度的下跌。而南方城市去年到今年年初，房价恰恰经历一波普涨。


除了经济因素外，决定房价一个最关键的因素就是人口，人口多少代表着购房需求的高低。

从2017年到2020年《中国城市活力研究报告》来看，最近几年最吸引人的4个城市即为4个一线城市，比较有趣的一点是往往第一季度北京第一，第三季度深圳第一，说明北京外来打工的人比较多，深圳则更加吸引高校毕业生就业。且在人口吸引力最强的20个城市中，北方城市占比仅为20%，只有北京、郑州、西安、天津四个城市。

所以说，中国楼市的现状，已经越来越呈现出南北分化的趋势，割裂越来越明显。



03
房产泡沫随时破裂

目前很多北方城市特别是中小城市房价被“腰斩”、“膝斩”甚至“脚踝斩”。

第一点原因就是经济发展速度明显与南方脱节，房价整体也是跟着下降。

第二点是北方人口这几年一直是在外流，人口数量在减少，导致需求也在减少。房价失去支撑。


最后，如果未来经济形势继续恶化，收入下降或者失业的情况发生频率更高，那么大面积断的现象可能会更加普遍。

所以中国整个经济形势、未来总体就业、人口以及国家的强调控措施的情况才是决定房价走势的关键点。

基于这四点综合考虑，南方的房价应该更为抗跌。

长三角、珠三角、长江沿岸经济带和成渝板块，这四个地方是未来中国的人口持续流入的重点地区。也是中国经济目前比较重要的四个位置。

所以经济增长和人口增长预期都非常好，这些地方的核心城市的楼市会远远强于其他城市。

但这些地方的三四线城市，预期可能比较悲观。

因为整体来说，资源都被临近的一二线城市给吸走，南方的中小城市面临的问题，北方城市也是如此。

楼市的分化、经济集中度不断提高，持续的楼市调控再加码，未来楼市即使是上涨也会是涨涨停停。

并且，大城市的房产也会进入全面的存量时代，即新盘上涨的可能性有限，但核心地段的优质房产会成为未来的价值高地。

尽管这样，也不应对楼市太过于乐观，楼市可以说是中国最坚挺的泡沫，但泡沫终归是泡沫，总有被挤掉、甚至一夜破灭的一天。我们谁也不知道哪条政策出台就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。

当然中国的楼市泡沫，也可能在全球金融风险、资产风险不断叠加的趋势下，被瞬间爆破。

正如央行前副行长吴晓灵告诫的一样：

在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。