40岁的张量，最亮眼的光环依然是富力公子。

自废武功

在某种程度上，张量挑老婆和挑高管的眼光是一致的，都喜欢网红。

2017年5月，张量和小他12岁的龙茜在悉尼结婚。这位龙姑娘除了贵州地产二代的身份外，还有另一个标签：网红。

在微博、小红书和抖音等平台上，龙姑娘化身Peony鹿鹿，晒爱马仕包包、香奈尔衣服，偶尔也带带货。

在造房子这件事上，张量同样钟情“网红”。在喊出“做地产界的苹果”之后，他给实地集团挖来的高管，都自带金光：

前“ 百度太子”李明远、原万科系的马立强、“打工皇帝”刘森峰、原泰禾CFO李斌、中海系副总裁刘军、龙湖出身的张羽晴……

业内有人戏称，实地的高管配置，甚至超过了很多百亿房企的水平。

而如今，这些明星经理人大都出现在另一份名单上：

实地集团离职高管。

2月19日，花木兰财经报道称，春节过后，实地集团13名高管集体辞职，有些人还是裸辞。

在这份相当长的实地离职高管名单中，从集团总裁、副总裁，到职能部门、一级公司负责人，都撸了一遍。财务、投资、营销、区域总等条线更是重灾区。毫不夸张地说，实地管理层几乎来了一次大换血。

对于这个消息，实地集团的官方回复倒是很有意思：

这些员工是在去年不同时间点离职，大部分人员是被公司劝退的。

换句话说，他们不是离职，是被开除了。

这群久经战场、早已功成名就的职业经理人，在实地遭到了集体“劝退”——这本身就够离奇的了。更离奇的是，把自己的管理层来个大换血，还是在冲击IPO的关键时刻，这简直就是“自废武功”啊。

这样的操作，堪称诡异。

债多钱少

2020年5月20日，在这个寓意甜蜜的日子里，实地集团向香港联交所递交了招股说明书。

6个月之后，这份IPO招股书失效，实地集团的上市之路添了许多迷雾。透过这份招股书，我们或许能找到实地高管频频离职的原因。

招股书透露出的一个重要信息是，这家地产公司杠杆很高，还很缺钱。

数据显示，2017年至2019年，实地地产的借款总额分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元。2017年-2019年，实地集团的净负债率分别达到3809%、533%和225%。

尽管降幅明显，但225%的净负债率依然远远超出行业70-100%的安全线。

与此同时，实地地产的净利润和现金流还在下降。

2019年，实地地产归属于母公司股东的净利润7.3亿元，同比下降11.6%，净利润率也从2018年的13.3%下降至2019年的9.1%，下降四个百分点。

在现金流方面，实地地产经营活动现金净流量自2017年起大幅下降，从25.2亿元，下降到2019年的2.2亿元，降幅超23亿元；现金及现金等价物则从45.8亿元下降到20.4亿元，降幅超25亿元。

因为没钱，实地只好去借高成本的“贵钱”。

招股书提到，2020年实地的信托融资及其他非银行融资，占了公司借款总额比例接近一半。这些借款中，利率均超10%，最高的达到24%，融资代价相当高。

在2019年，实地的借款成本总额达到了21.73亿元，约占当年营业收入的26.11%，这直接让实地的净利率大幅下滑至10%以下。

说实话，借新还旧的戏码在地产界并不少见，但像实地这么缺钱的，确实不多。

在这份招股书里，实地的资金困境，一览无遗。

大手托不起的“二代”

张量不是一个没有故事的创业者。

他能进入大众的视野，很大程度上是因为他父亲——富力集团联合创始人张力。

地主家的儿子，往往都有一个“梦想”：脱离父辈的光环，证明自己。

张量也不例外，在2003年留学归来后，他并没有选择子承父业，而是另立门户，于2006年创办了实地地产，而且到处投资。

十几年折腾下来，通过名下的黑洞投资，张量四处撒钱：优拜单车、小蓝单车、握手金融、房司令……足足投资了40多家企业，版图遍布餐饮、娱乐、互联网、出行和地产金融。遗憾的是，他并没有从中赚到多少钱。时至今日，他身上最亮眼的光环依然是富力公子。

▲资料来源天眼查

尽管张量一直在逃离这个光环，但事实证明，他依然被光环牢牢笼罩。

招股书显示，2006年实地地产在广东省中山市开发的首个住宅物业项目——中山璟湖城，就是由富力地产北京公司副总经理邬琳坐镇操盘的。富力集团的另一个高管王洪志，更是长期担任实地地产副总裁与多个城市的负责人。

在招股书中，实地地产的关联公司多达98家，主要来自于张量控股的公司和与富力有关的公司。

在实地地产的土地储备中，广州与贵州所占比重最大，前者是张力的大本营，后者是张量岳父龙少彬的发迹之地。

实地地产的壮大，离不开富力的扶持。

尽管如此，干了14年的实地地产，销售额依然不如人意。一个很明显的佐证是，在实地的招股书中，竟然看不到具体的销售额。而在克而瑞2019年的榜单中，实地销售额排名149，一共只有8个在售项目，超一半集中在广州、遵义两地。

十几年的地产黄金时代里，背靠富力这棵大树，实地的表现确实让人意外。

尾声

2012年3月23日，“力量矿业”在香港上市，拥有70.8%股权的张力把控股权转让给了31岁的儿子张量。

这位低调的“二代”由此进入公众视野。4年之后，张量和王思聪、王烁以及潘石屹儿子潘瑞，被网友称为“新京城四少”。

巧的是，他们身上有一个共同的标签：

地产二代。

他们起初都想跳出父辈光环，开辟自己的天地。但在屡战屡败后，他们最终都会发现，还是房地产最赚钱。

能明白这个道理还不算太晚，但对于张量和他的实地来说，眼下最关键的问题是：

债务高企、销量不振、钱荒来袭、上市搁浅的处境下，如何逆风翻盘？

另一边，“五道红线”正在逼近，一个盲目加杠杆、粗放扩张的房地产时代已经成为过去时。

过去那种闭着眼睛都能挣钱的时代，真的一去不复返了！