今年以来，中国太平持续加快在养老社区的投资布局。

继年初收购了广州仁和颐家和园养老社区项目后，日前，中国太平再度以20.85亿元全资收购北京当代时光里养老社区，这成为中国太平又一个重资产运营项目。

一时间，CCRC模式似乎又成为了“香饽饽”。

中国太平加码CCRC

据了解，当代时光里养老社区项目位于北京市顺义区，总建筑面积17.66万平方米，目标项目规划建设养老公寓1,387间，其中一期项目561间，二期项目826间，床位约2,200张，并配置约4,000平方米的医疗中心，及餐厅、娱乐、商业等配套设施。

目前一期项目已基本建设完成，而二期项目尚未开工建设。换言之，接下来将由中国太平进行开发建设。

值得注意的是，中国太平最初是以“轻资产”模式介入该项目。2020年，北京当代时光里养老社区正式亮相，除了是当代置业旗下高端养老公寓，还显示为中国太平 “太平乐享家”项目之一。

“太平乐享家”为中国太平打造的养老服务品牌，通过品牌授权、租赁、合作运营等轻资产模式，携手优质第三方养老社区，构建差异化、多层次的养老服务体系及品牌建设。

随着所有股权的收购完成，北京当代时光里也从“轻资产”转变为“重资产”项目。

目前，中国太平在养老社区方面已发展成“重中轻”相结合模式，并在全国布局全覆盖。

据了解，所谓重资产即自建CCRC养老社区，由中国太平100%持有。中资产则包括单独出资持有、控股、参股等投资方式，借此加快重点城市的城市型养老社区布局。轻资产主要与第三方养老社区合作。

不过，目前中国太平旗下重资产运营的养老社区项目并不多。其中运营时间较长的为上海梧桐人家，至今投入运营三年多，入住长者近千人。更多项目在今年方投入运营，包括三亚海棠人家、广州木棉人家于今年上半年相继开业，成都芙蓉人家拟于年底竣工运营。

从目前来看，中国太平似乎有意加大自建CCRC养老社区的投资布局，尽管该些项目运营周期长、资产沉淀量大。今年2月，太平人寿全资收购广州仁和颐家和园养老社区项目，目标打造为旗下的“重资产”旗舰型CCRC 模式养老社区。

吃香的CCRC养老社区

CCRC即 Continuing Care Retirement Community，意为 “持续照料退休社区”，是近年大型险企热衷投资的养老模式之一。

据了解，CCRC养老模式综合了机构养老、社区养老等多种养老模式，并提供餐厅、超市及各类娱乐活动场所。有需要的老人尽管生活可自理无需照料，也可付费入住社区，一旦健康状况和自理能力发生变化，老人依然可以在熟悉的环境中继续居住，并可获得对应的照料、护理服务。

该模式在美国等发达国家已运营较为成熟，仅美国CCRC就超过2100家。在中国，CCRC社区虽仍处于起步阶段，但市场需求已日益提升。

根据大家保险集团联合尼尔森IQ最新发布的《2023年中国商业养老服务供需洞察白皮书》，选择机构养老（CCRC持续照料退休社区）的比例已超过21%。

另据民政部数据显示，截至2022年底，全国共有养老机构4万个、社区养老服务机构和设施34.1万个、床位822.3万张。而按照我国“9073”的养老格局（90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老）和2.09亿的65岁以上人口来算，机构养老和社区养老占比10%，大约需要2000万张床位。

庞大的市场缺口也促使险资频频加码CCRC投资。数据显示，截至2022年，保险公司共开办了59个养老社区项目，计划投资规模达1400多亿元。

分析认为，虽然单从运营方面来讲，CCRC养老社区存在盈利较低、回本慢等问题，但由于可以最大化助力保险销售，这亦成为险资频频涉足CCRC养老社区建设的主要原因。

当下，险资主要通过开发建设、租赁改造、外部合作等形式投资养老社区，提供医疗、康复、护理等服务，以“保险+月费”的主要形式，用服务推动保单销售。

据了解，中国太平仅上海梧桐之家项目就带动了超过 50 亿元的首期保费收入，对公司首期保费收入贡献率接近 1/5，拉动了太平人寿新单的快速增长。而保险也可实现养老社区的“床位超卖”。

此外，分析人士表示，险资还可通过运营收入和土地、物业增值收益来收回投资并盈利，这也是险资愿意持续投入财力和精力进行社区运营的原因之一。

“即便是泰康也并不能保证实现盈利，但相比保险销售和资产升值，运营盈利已经不是那么重要了。”上述分析人士表示。

当然，CCRC养老社区的运营收益也并不低。中国太保相关负责人早前曾表示，结合国外经验来看，相比公寓和写字楼，养老地产的抗跌风险更大，年化回报率能达到7-8%。

据了解，中国太保自2018年开始布局CCRC养老社区，旗下太保家园已在全国11个城市落地13个养老社区项目。

而自持运营也保证了项目的独立性。相关人士指出，尽管轻资产可使业务开展快、资金负担小，但保险公司仍需要花费一定的成本进行监督管理，以免出现产权纠纷和服务品质不佳等情况，此外也不利于专业化队伍的形成和建立具有自身特色的运营管理模式，影响长期竞争力。

“中国太平从轻入重，应当是更多打造自身养老服务品牌，提升自身经营能力，从而更好地进行实现日后养老业务的拓展。”上述人士称。

泰康的CCRC先行样本

如果说中国太平等险资还在持续布局阶段，泰康在CCRC养老社区的投资已经开始进入收获期。而泰康的CCRC模式也常被行业视为样本标杆，成为后来者的参考和借鉴。

9月16日，泰康南京“泰康之家·苏园”正式开业，这是泰康在全国投入运营的第17家持续照护医养社区，泰康也是当前CCRC模式运营项目最多的险资公司。

迄今，泰康之家已在全国实现32个城市36个项目布局，在16城共17社区开业，入住居民超过9700人，预计今年还将有3地养老社区投入运营，届时将实现全国20家社区连锁运营，入住居民也将突破万人。

据了解，泰康所打造的CCRC主要采取出租方式，向老人提供日常所需的生活照料及医疗护理，其收费模式是“保费/押金+房租+服务费+增值收入”。

此外，泰康养老社区采用会员制，客户一次性缴纳200万元的保费方可获得未来的优先入住资格，不住时，可享受投资收益。而针对非保险客户，泰康也推出了“乐泰卡”，即传统的“高押金+低月费”模式。

如此一来可保证项目整体运营风险可控，亦加快了项目的去化，提高入住率。而根据过往经验，当养老社区整体入住率达到约70%后，即可产生正现金流。

与此同时，泰康之家还打造“一个社区、一家医院”医养结合模式，构建“紧急救助—健康管理—老年康复”三重防线，为养老社区里的居民提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护等一站式连续性医养服务。

新开业的“泰康之家·苏园” 紧邻三级综合医院泰康仙林鼓楼医院，并与医院共同组成了国内首个“医教研养康”五位一体的医养综合体——泰康仙林国际医养园区，更开启“养老社区+三级医院”的医养融合升级配置模式，进一步拓宽市场需求。

不过，看似美好的生意，真正运营起来并不是那么容易。

据悉，仅仅建设周期一般就长达三年，从建设完毕到完全投入运营，至少需要四到五年的时间方能实现现金流的平衡或者盈利，这对险资的现金流也是一大考验。

此外，养老社区的庞大规模也非常考验险资的销售能力。业内人士指出，行内年去化300个床位以上已经是销售能力的天花板，养老社区如果床位达到1000张以上，有可能需要五六年才能住满，前期更可能会有一两年时间出现接近1000张床位空置的情况，之后再通过后续经营去弥补前期累积的亏损，会令整个回报周期变得更漫长。

康之家CEO邱建伟亦曾坦言，社区经营都会经历建设期、爬坡期，建设期一般需要2-3年，爬坡期需要4-5年，之后就会慢慢实现良性的盈亏平衡、现金流持平以及利润持平。

当然，只要能熬过去，一切都不成问题。

大型险资的“游戏”

不过，想要在这块“大蛋糕”里分一杯羹可没那么容易。

目前重资产模式的养老社区投资规模，在保险公司资金中的占比依然较低。据睿思网观察，从2019年到2022年，三年间新增养老项目不到20个，平均一年新增6-7个项目，且以大型保险公司投资项目为主。

银保监会今年初下发《关于规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务业务有关事项的通知（征求意见稿）》，就保险公司开展“保险+养老社区”设定准入门槛。

具体包括：净资产不低于50亿元；连续四个季度综合偿付充足率不低于120%；连续四个季度风险综合评级B类及以上；连续四个季度责任准备金覆盖率100%；公司治理评估结果C级及以上；资产负债管理能力不低于第3档；在其他各类监管评级或监管评估中未触及采取监管措施的情形；银保监会规定的其他条件。

在某种程度上，此举有助于规范保险公司参与养老社区业务，避免出现保险公司盲目跟风、养老投资占用资金比例过大，影响到公司资产负债结构和偿付能力水平，产生经营风险的情况。

显然，CCRC养老社区在准入门槛就已经形成了一定的壁垒。可以预见，在相当长的一段时间里，CCRC养老社区仍由大型保险公司主导，整体市场占比并不会急速上升。

因为即使是大型保险公司，它们也有自身对资金和经营风险的考量。

睿思网也观察到，作为重资产投入养老社区最早的保险公司之一，泰康近期亦开始探索轻资产运营模式。今年5月，泰康首个轻资产运营的网络化项目“泰康之家·锦绣府”在上海浦东开业。

据悉，网络化运营模式即指养老社区在城市中进行多点布局，在一个城市中可能会有多类产品。有别于布局近郊大规模CCRC，城市核心区小型产品的打造，可进一步满足不同老人对不同区位、不同照护方面的要求。

当然，对泰康而言，更大的作用在于，能实现养老社区业务拓展之余，也有助于资金的平衡。