格力地产，该往哪去？

曾被董明珠怒怼“做投机生意”的地产商，今年有点难过。

“格力”，诸事不顺

今年名字里带“格力”两字的公司，日子都不太好过。

流年不利，诸事不顺。

2012年，董明珠从朱江洪手中接过格力电器，开启多元化之路，手机、智能家居和新能源汽车，如今成为格力的三大新战略方向。

今年这三条路全部遭遇滑铁卢。

智能家居这一块，从“好空调格力造”，到“让世界爱上中国造”，再到近年来董明珠以个人形象绑定撑起格力不间断的热门话题曝光。22岁女孩孟羽童成为董明珠秘书，“接班人”和切入直播带货的“骚操作”就让格力赚得很大一波好感。

结果，被热捧为“下一个董明珠”、“格力接班人”的孟羽童前段时间离职了，双方还陷入了一场“口水战”，新营销模式中道崩殂。

格力电器就因分红不及预期，股价暴跌9.96%，差点摁死在跌停板上。近20天内，跌幅超过17%。

曾经幻想打败“小米”的格力手机，在前几日也传出：已解散手机核心团队，或不再推出新机。

肩负起新能源车弯道超车的格力钛，2022年巨亏19亿，资产负债率飙升至99%，净资产只剩2.3亿。连带着参与投资的王健林和刘强东都亏麻了。

同时，“格力地产”的业绩也发生雪崩，陷入巨额亏损。

2023年，姓“格力”的，真的惨！

不过，这格力地产，并非董小姐的格力地产。

2015年之前格力地产和格力电器可以算得上是“平级”，但由于格力集团对于地产业务的“不感冒”，格力地产自诞生以来便处处被“嫌弃”。

甚至有传言说，董明珠接任格力董事长后，她曾掌管过格力地产3年时间。但她管理下的格力更偏重于电器，这也导致格力地产经历了发展最缓慢的3年。

2015年之后，格力地产便从格力集团脱离出来，从此与炮轰“地产业务赚钱太多、太快，很容易让人将奉献精神丢掉”的董明珠分道扬镳。

" 家电企业搞房地产是不务正业，在家电行业格力电器是唯一不做房地产的企业。"

董明珠这嘴也属实开了光，曾经被她一通嘴炮狂轰滥炸的格力地产，还真出问题了。

业绩雪崩，现金吃紧

自2018年起，格力地产就已经连续跌出《中国房地产销售TOP200排行榜》，在房地产行业内的存在感日渐式微。

如果没有“格力”这个前缀在，可能市场早已忘记还有这家地产公司的存在。

前几年公司还能左支右绌，勉强应付，甚至能赚点小钱。但2022年开始，房地产大盘止不住地往下掉，格力地产也就撑不住了。

从他们最新发布的财报来看：2022年，格力地产实现营业收入40.47亿元，其中房地产板块实现营业收入34.97亿元；同比下滑43.27%。

实现归属净利润-26.84亿元，同比降幅高达682.83%。2021年该数字为4.6亿元左右。

这一轮行业出清，格力地产连汤都喝不到了。而仔细看他们的财务数字的走势，从2020开始，颓势便已经显现：

2020年至2022年，营收增速为52.38%、11.65%、-43.27%；扣非归母净利润增速分别为8.42%，-42.04%，-558.91%。

不光是营收暴跌出现巨额亏损，其现金流净额也出现大幅度滑坡。

总债务为175.79亿元，短期债务106.6亿元，然而货币资金只有21.6亿元。

万一融资渠道有点不通畅，那么格力地产可能就还不上债了。

截至2022年末，格力地产总资产302.59亿元，归属于上市公司股东的净资产为63.35亿元，同比下降29.75%。

不仅归属于上市公司股东的净资产下滑，总资产本身也下滑了超8个点。

基本每股收益、资产收益率也就为负值。

简单来说：格力地产面临的问题是系统性的，业绩在跌、现金在流失、资产在变少，但是债务越来越多；资产负债结构极差、现金流极差，随时有身死之危。

走到今天这一步，也是因为他们犯了所有地产商都会犯的错：无脑扩张。

前面提到的，格力地产自打出生开始就姥姥不疼，爷爷不爱的。但这天生发育不良的娃，心思倒很野，胆子也很大。

拿地方面，2014年12月，格力地产以楼板价65832元/平方米的价格，拍下了上海的“浦东单价地王”，高调宣布进军一线城市。真的是地产界的“李云龙”，手里有个团就敢打平安县城，要是给一个师，他敢打太原。

随后，格力地产又在一年多以后联合其他地产商拍下了上海松江区的地块，其中格力地产拥有70%权益，这块土地甚至被冠以“泗泾地王”之称。

当年格力地产的营收不过14.66亿元，但拍下上海的“浦东单价地王”却耗资了16亿，从这一操作中不难看出格力地产已经在“冒进”发展。

在2015年时，格力地产的负债总额为166.5亿，而到了2021年，其负债总额就攀升到了239.1亿，6年时间负债总额上升了72.6亿。

毫无疑问，当年狙击一票地产大佬的“三道红线”，精准命中格力地产。

三项指标均未达标，踩中三条红线，落入“红档”的房企一共有8家，格力榜上有名。

这或许是他们最高光的一刻，连中国房地产销售 TOP200都不能上榜的地产界小鱼小虾，居然有一天能和泰禾集团、华夏幸福、富力地产等等大佬“同台竞技”，光宗耀祖了属于是。

现在房地产的总体形势越来越严峻，格力地产接下来恐怕连生存下去都会是个问题。

只剩转型一条路？

死磕传统的地产模式显然已经走不通，靠卖资产度过难关最多应付一时，想要活下去只有转型这一条路。

如今地产大佬们走的转型道路无非这几条：

一个是TOD，在地铁上搞地产。在40个开通轨道交通的城市中，超过一半出台了TOD开发相关政策，而绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企也在布局TOD项目。

另一个万达正在走的路。投资建设过程中，万达不投入资金，只负责选址、设计、建造、招商和管理。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。既不出钱，也不出地帮别人建设，建成后负责运营，租金三七分成。

而格力想要走的路和其他开发商都不同，他们盯上了商业地产的细分赛道——免税店。

2013年，他们还没有脱离集团的时候就已经提前抢跑于其他地产大佬，嚷嚷着要搞多元化了。

短短两年时间内，格力地产大举布局了海洋经济产业、现代服务业、教育、旅游、金融产业……业态可谓琳琅满目，令人眼花缭乱。

而到了2016年，还在努力找钱的格力地产老总鲁君四就已经对外斩钉截铁地表示：地产，已经不是格力地产的主业了，我们已经转型为城市运营商了！

2020年新冠疫情爆发后，口罩更是造富的新风口。于是，格力地产宣布成立珠海高格医疗科技有限公司，主要生产当时的热门产品——口罩，夸下“出口1亿片口罩”的海口。

四面出击，结果四处碰壁，这些尝试最终都是以失败告终。于是他们思来想去，决定把重心往商业地产靠拢。

早在2020年5月份，格力地产就有意收购珠海免税100%股权。不过，由于前董事长因涉嫌泄露内幕信息被立案调查近两年，格力地产收购珠海免税一度“搁浅”。

2022年11月1日，格力地产公告陈辉为公司新任董事长。2022年12月8日，格力地产再次发布重大资产重组预案，重启收购珠海免税事宜。就是这个消息出来，让格力地产的股价接连几个涨停板，近乎翻了一倍。

这一次，格力地产还是没把路走顺畅。前几天，他们突然发公告宣布中止审核与珠海免税重组事项。收购重组的道路困难重重。

然而，选择这条转型的道路对格力地产来说是正确的吗？

以当前的眼光看，收购珠海免税可能是他们的最优选。

甚至颇有点刘备听了诸葛亮的隆中对，漂泊大半生终于找到了人生方向的意味。

被格力地产寄予厚望的珠海免税，不仅拥有免税牌照，并且是国内唯一一家全资拥有免税、有税、保税（跨境）三大业务的免税商。免税店这种行业，壁垒是什么？人才？技术？资金？统统不重要，关键是资质。

而这两年的政策也在鼓励免税购物。比如2022年4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，其中提到：

“完善市内免税店政策，规划建设一批中国特色市内免税店。”

长期以来，我国的免税店主体都是机场/口岸免税店和离岛免税店，绝大部分国内出境人员只能选择在机场的免税店进行购物消费，或者专门跑一趟海南离岛免税店。

市内免税店则是大多位于城市的繁华商业区，距离城市居民更近，能有效突破空间和时间的限制，给予顾客极大的便利度和友好度，购物时间更加充裕，大大减轻他们的各方面成本负担。

目前市内免税店还基本处于“未开发的市场”，一片蓝海。珠海免税恰恰又拥有这方面的资质，如果能拿下的话对于格力地产而言无异于一次新生。

格力地产的前董事长鲁君驷之前也给了公司不少资源。他是当年港珠澳大桥珠海口岸路段的一把手，在港澳的人脉资源很有实力。

加之横琴的设立是建设横琴国际旅游岛，类似于海南的特色旅游业，高端一点就是对标澳门，可能被打造成国际性娱乐综合旅游岛。

格力地产的转型方向和横琴未来的规划高度契合，能争取更多当地的资源和支持，做起事来绝对事半功倍。

虽然格力地产现在面临业绩的压力，还有一堆债没还，但朝着免税方向的转型就能给予公司未来足够的想象力。只要找到了第二增长曲线，眼前的这点事全都不算事。

于此，他们现阶段真正要解决的问题只有一个：

买下珠海免税。