多米诺骨牌,开始倒下。

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蓝光“坠落”

A股首家退市的房企出现了。

5月30日晚上,*ST蓝光(600466)发布公告称,公司在5月30日收到上海证券交易所《关于四川蓝光发展股份有限公司股票终止上市的决定》,上交所决定终止公司股票上市——

公司股票将于2023年6月6日终止上市暨摘牌。

从退市原因来看,2023年4月6日至2023年5月9日,公司股票连续20个交易日的收盘价均低于人民币1元,已触及交易类退市情形。

尘埃落定,当年的“四川房企第一股”,在资本市场遨游九年之后,终究还是迎来了退市的命运。

蓝光成立于上世纪90年代,一度是四川地区最大的房企。2008年,其斥资3.22亿元拿下迪康药业约30%股份成为迪康药业的大股东,并于2015年挂牌上市。

借壳上市后,蓝光有过辉煌的时刻。2016年—2019年,蓝光的销售规模从301.36亿元上升至1015.37亿元,一举迈进了千亿俱乐部。2019年,蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝也完成分拆上市,形成了“A+H股”的双资本平台。

遥想上市之初,蓝光的股价一度达到13.56元/股。而在停牌前,*ST蓝光的股价仅剩0.4元/股,相较高点已跌去97%——只剩一层薄薄的脚底板了。

▲图源:百度股市通

我查了一下,截至2023年一季度末,*ST蓝光还有14.6万户股东,随着蓝光的退市,这些人恐怕得失望了。股吧里就有投资者称,停牌最后一天赌重组买进360万股——

买婚房的钱打水漂了。

唏嘘的同时,也让人感到好奇,曾经的四川地产“一哥”,何以走到如今的境地?

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资金链早已紧绷

蓝光的困境可以追溯到2020年。

那年10月,蓝光在与平安旗下公司合作的广东佛山项目中产生纠纷,项目到了承诺期,蓝光却没能兑现还款。这让外界开始审视蓝光的资金和信用状况。

事实证明,蓝光的资金链真的出问题了。2021年5月,中国执行信息公开网公开了一则立案信息,执行标的约为2.35亿元,被执行人正是蓝光发展。

到了2021年7月,蓝光首次出现公开债券市场违约。打那以后,多起违约债务像雪花般飘来,蓝光的信用评级进入低谷。大家都在好奇,蓝光到底欠了多少债?

财报中给出了部分答案。时至今日,蓝光负债总额已达约1496亿元,企业资产总额约1285亿元,资产负债率高达116.42%,已经资不抵债。

▲图源:百度股市通

截至2022年末,蓝光的短期有息债务本息合计504.57亿元,其中逾期的有息债务本金为331.22亿元,而公司的货币资金账面余额仅为27.47亿元。

按照蓝光此前的公告,截至2023年4月4日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计高达420.55亿元。

蓝光也曾尝试过自救,这两年,蓝光甩卖了多个值钱子公司的股权和项目,还引入战投,甚至跨界光伏领域,但状况依旧没有得到改变,蓝光还背上了一屁股官司。

巨债压顶,蓝光的地产业务却还在不断“失血”。财报显示,2021年和2022年,蓝光的净利润分别亏损138.3亿元和249.4亿元,两年累亏387.7亿元。

▲图源:百度股市通

巨亏的背后,2022年,蓝光房地产开发业务实现销售金额49.36亿元,同比下降了89.4%。

长期失去造血能力,蓝光的亏损和退市,几乎是个必然。如果这种局面没有改变,蓝光的逾期债务规模,只会越来越大。

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被反噬的“黑马”

2021年,蓝光在中国房地产百强企业中,排在第21位。

但时间的齿轮往回拨30年,蓝光还只是成都市西城区一家小小的汽配厂,卖些汽车零配件。

上世纪90年代,蓝光从汽配厂转行房地产。资料显示,2015年,蓝光的销售额才183.7亿元,但到了2019年,蓝光的销售金额就飙升到了1079.8亿元,一下子成了千亿房企。

▲图源:中指研究院

短短4年,蓝光何以飞速飙长?答案是加杠杆。

在蓝光飞速增长的这4年间,公司的有息负债从2015年末的171.6亿元,增长到2019年末的609亿元,翻了接近4倍。

与此同时,蓝光也在土地市场横冲直撞。根据鳌头财经的梳理,2015年至2020年,蓝光的拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

2015年,蓝光签约的土地金额只有91.69亿元,到了2019年,蓝光的拿地金额已经猛增到654亿,是当年的7倍!哪怕是调控趋严的2020年,蓝光还拿了52块地。其中有37块地溢价率超过30%,有21块地溢价率超过50%,5块地超过100%。

高负债和高杠杆,当然离不开高周转的配合。2015年,也就是蓝光成功借壳上市那一年,这家房企正式开启了“高周转2.0”,并提出“3641”模式——

拿地3个月内开工,4个月开盘,开盘当日去化60%,1年内项目现金流回正。

带着“三高”利器,蓝光在全国开启了狂飙。遗憾的是,狂奔的蓝光迎面撞上了去杠杆的大潮。

2021年半年度报告里,截至2021年6月30日,蓝光总资产2205.93亿元,扣除预收帐款后的资产负债率为84.01%,净负债率达到227.78%。

要知道,那时候“三道红线”政策已经出来了,地产行业都在想着怎么去杠杆,蓝光的这个负债率令人心惊。

更要命的是,前几年蓝光加杠杆拿的地,有7成都集中在三四线城市。这几年这些城市的房子有多难卖,路口的老大爷都知道。

蓝光亲手给自己埋了个超大的地雷,一点就着。

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尾声

蓝光是A股第一家退市房企,但不会是最后一家。

纵观资本市场,与*ST蓝光相似,深陷债务危机的上市房企并不在少数。目前,A股被戴帽房企已有12家,其中约10家的股价连续低于1元。危机同样存在于港股中,目前已有20多家港股房企处于停牌状态,最长的停牌时间已超400天。

拉长时间看,这场大洗牌其实早就开始了。

统计数据显示,2019-2022年,破产房企的数量分别为377家、408家、343家、308家,这几年累计破产房企已近1500家。

2018年全国工商局的统计显示,注册登记的房地产开发商一共有9.7万家,这个数量排全球第一。要知道,同期美国的注册房地产开发企业,不超过500个。

如今,时代的拐点已经来了。此前的公开发言中,黄奇帆甚至直言未来中国房企要减少9成——

以后中国房产商有1万个不得了。

这很残酷,但从长远来看,这种大洗牌或许是房地产行业的必经之路。积攒了十几年的泡沫和杂质,是时候清一清了。房企们早就应该明白一个道理——

在时代的洪流面前,大家都像蚂蚁。