消失的员工。

1

“裁员”70%

房地产行业的裁员,还在继续。

有媒体做了一个统计,目前已公布2022年报的45家房企里,在去年裁员的有——

34家。

按这个数据算,去年有75%的房企都在裁员。这34家房企,过去一年员工减少近13万人,平均算下来——

每天有350个地产人离开这个行业。

他们中,有些是上有老下有小的地产老兵;有些是刚入行,对地产满怀热情的年轻人;有些甚至是名牌大学刚毕业的校招生。

无论何种工龄和状态,他们都被时代的大潮淹没了。

当然,这个行业内也有企业在扩张。例如建发国际一年新增员工5865名,华润置地新增5833名员工,保利发展增加5406人,招商蛇口和越秀地产新增均超2000人。但打眼一看,这些不是央企就是国企。

除此之外,绝大多数房企尤其是民营房企,都在减员。

从数量来看,裁员最多的都是头部民营房企——

碧桂园少了3万多人,融创少了2.7万人,富力少了8045人。

这些房企向社会输送的人才里,有些转身就走向了外卖和滴滴行业。还有的房企,那些站队失败的人离开了,留下的人则陷入极致内卷,据说有些校招生一边上班一边备战公务员。

再从比例来看,正荣和融信裁员50%,时代中国裁员55%,中梁裁员57%,最猛的是禹洲——

减员近73%。

这已经不是什么腰斩,而是把小腿肚子以上全砍了。

说起来,禹洲的减员倒也不是毫无动静。早在2022年1月,凤凰网房产杭州站就曾报道过,多位禹洲杭州公司员工称自己遭遇了单方面“停薪留职”,既往的绩效提成未拿到,也未收到处理意见的书面通知。

在彼时的禹洲员工看来,这就是一场粗暴又不负责任的“变相劝退”。

这几年裁员的企业见得多了,但像这样大比例裁员的还真是第一次见。禹洲,到底经历了什么?

2

债务步步紧逼

很多人可能对禹洲不太熟悉。

1994年,福建人林龙安从厦门财政系统离职,创立禹洲地产,随后在厦门开发第一个楼盘禹洲新村,赚得第一桶金。

2016年,禹洲将总部迁到上海,随之开始发力。2020年,凭借1049.67亿元的总合约销售额,禹洲成功迈入千亿门槛,并在2021年以1050.21亿元的合约销售额继续稳坐千亿梯队。

能进入“千亿俱乐部”,好歹也算头部房企,怎么会短时间内减员70%以上?这个问题,禹洲在年报中给出了解释——

因为出售物业板块,导致物业管理公司的员工数量由2021年的3663人减至2022年0人。

我查了一下,2022年3月,禹洲确实发过公告,表示已经将旗下禹洲物业以10.58亿元卖给了华润万象生活。算下来,物业管理公司的员工差不多占到禹洲此前的50%左右。

但把员工连着子公司一起“卖掉”,本质上来说其实也是一种裁员。而且,就算是抛开物业员工不谈,禹洲也还减员了20%以上。在卖掉物管板块之前,禹洲还把总部大楼给质押了。

这一系列操作背后,是禹洲日益紧逼的债务压力。

最新的年报显示,2022年,禹洲集团收入267.37亿元,较上年下降1.23%。毛利7.25亿元,较上年40.61亿元,下降82.15%。更夸张的是归母净利润,亏损120.15亿元,相比上年的盈利8.62亿元——

下滑1493.85%。

再看债务,截至2022年末,禹洲集团总负债1183.78亿元,总负债率82.52%。

与此同时,禹洲集团仍未付清的优先票据利息为26.89亿元,379.65亿元的优先票据已经或即将到期,还有公司债券48.5亿元即将到期,而短期银行借款为70.38亿元。而同期禹洲集团的所有现金只有71.39亿元——

仅能覆盖短期债务498.53亿元的14.3%。

快速找到钱还债,是禹洲的当务之急。

3

狂飙后遗症

回看禹洲过去几年的发展历程,堪称平地起云梯。

很长一段时间里,相比于传统闽系房企的“激进”,林龙安执掌的禹洲显得相对沉稳。

但林龙安的骨子里依旧流淌着闽系的基因。2016年将总部迁到上海之后,林龙安开始了狂飙之旅。自2009年上市以来,禹洲的复合增长率一直保持在30%以上,但2016—2018年,这一数字升到了55%。

数据显示,2017年至2020年,禹洲的可供销售销售的土储建筑面积由1184万平方米增加至2310万平方米,四年翻了近一倍,其中不乏溢价率高达180%、380%的地块。

同一时期,禹洲的债务规模也水涨船高,负债总额由624.62亿元增加至1438.95亿元,有息负债规模由275.68亿元增长到了639亿元。

疯狂拿地、疯狂加杠杆的背后,藏着林龙安大干一场的野心。但他没有料到,狂飙的禹洲迎面碰上了“黑铁时代”。

2022年,禹洲集团全年录得累计销售金额356.08亿元,同比下滑66%,早已跌落在千亿之外。

如果说营收和利润的下滑还可以归咎于大环境,那毛利率的大幅下降似乎只能算作禹洲自食其果。

根据氢财经的梳理,2017年至2021年,禹洲集团毛利率分别为35.4%、30.72%、26.21%、4.61%及15%,而2022年更是降到了其上市以来的最低点——

2.71%。

猛扩张、高溢价、高杠杆……狂飙时埋下的雷,如今正在慢慢炸响。

去年6月,禹洲曾发过一个重磅消息——林龙安辞任公司董事会主席、首席执行官等多个职位。

更劲爆的消息是,接替这些核心职位的是林龙安的妻子,郭英兰。

说实话,纵观地产界,有子女接班的,有兄弟相传的,也有老臣顶包的,但让老板娘走上台前的,着实不多见。

当然,从禹洲成立到上市,再到跨进千亿,郭英兰始终深度参与公司的经营管理,堪称林龙安背后的女人。

唯一的问题是,背后的女人走到台前,就一定能力挽狂澜吗?