一、北京积极落实保障性租赁住房政策,走在全国前列

2022年,从中央到地方政府高度重视保障性租赁住房发展,大力筹备保障性租赁住房的建设。“十四五”时期,住建部提出40城拟增加650万套(间)保障性租赁住房,各地加速落实保障性租赁住房政策。2021、2022年全国已建设筹集保障性租赁住房约360万套(间),占十四五目标650万套(间)的55.38%,可解决1000多万新市民、青年人的住房困难。

在认定方法方面,截至目前,包括北京、上海、深圳、广州、西安、杭州、南京和郑州等重点城市出台了保障性租赁住房项目认定办法,明确了保障性租赁住房项目准入条件、运营标准、退出规则以及审批事项和环节等,构建联合审查、快速审批的工作机制,确保“十四五”保障性租赁住房目标按时保质保量完成。

地方层面来看,北京市积极落实保障性租赁住房的建设。2022年3月17日,《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》正式发布。这是北京市贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》的重要举措。《方案》指出,坚持规划引领,依据规划在集中建设区、产业园区及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房,引导产城人融合,促进职住平衡。坚持供需匹配,摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况,通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴等多种方式,保障租赁住房供给。另外,根据北京市住建委印发的《关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》,北京行政区内纳入全市保障性租赁住房年度建设筹集计划的项目,由市住房城乡建设委发放《保障性租赁住房项目认定书》,通过审核的项目可凭借认定书享受国家及本市对保障性租赁住房相关的支持政策。

二、北京四批保障性租赁住房项目认定书陆续公示

自2022年5月7日,北京市发布首批《关于保障性租赁住房项目认定情况的公示》以来,截止到2023年1月7日,北京已陆续公示了4批保障性租赁住房项目认定,共涉及了37个保障性租赁住房项目、67432套(间)房源,备受市场关注。

37个项目凭认定书即可享受国家及本市对保障性租赁住房的相关支持政策。例如,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策,免收城市基础设施建设费,用水、用电、用气价格及采暖费按照居民标准执行,向金融机构申请获得金融资本支持等。这进一步优化了北京市的营商环境,有利于充分调动企业参与建设运营保障性租赁住房的积极性。

三、37个保租房项目主要由集体经济组织和国企承建

从37个保障性租赁住房项目来看,这些项目在建设筹集方式、项目规模和企业背景等方面存在一定的特点。

从建设筹集方式看,北京获得认定的保障性租赁住房项目以集体经营性建设用地建设为主要建设筹集方式,占比78%;其次是非居存量改建,占比19%。

北京市是国内最早开展集体建设用地建设租赁住房政策创新探索的城市之一。早在 2011年,北京市申请并首次获批利用集体土地建设公共租赁住房的试点,2012年北京市正式启动第一批试点项目,打破了独家国有建设用地供应的垄断局面,使集体土地也能够参与到住房的开发建设中。2017年北京市规划委和北京市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,至此,北京市全域纳入集体土地租赁住房政策范围。自此,北京市不断开展保障性租赁住房建设探索,并发布了一系列关于保障性租赁住房的规范及扶持政策。

非居住存量住房改建方面,2018年6月,京建法[2018]11号文首次明确:在集体建设用地上新建、产业园区配建,以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建作为增加租赁型职工集体宿舍供应的主要渠道。2022年3月,《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》进一步增加了仓储、科研教育等非居住存量房屋,进一步扩大了可用于建设宿舍性保障性租赁住房的供地范围。鼓励利用非居住存量建设用地建设保障性租赁住房,为盘活国有划拨用地、转变国有建设用地用途、提升国有建设用地利用效率探索了一条新路。

在北京市公示认定的保租房项目中,集体经营性建设项目主要由集体经济组织和国企负责建设。如首创负责建设的高丽营镇张喜庄村集体土地租赁住房项目,项目于2022年全部楼座已封顶,预计将在2023年年中实现竣工验收备案并入市运营。

而从目前已实施的非居存量住房改建项目来看,主要以万科、龙湖、城家等房企和酒店背景的专业公寓运营企业参与为主。2021年,位于顺义的天竺万科中心D座、万科28街区2号楼商业办公项目被批准改建成为宿舍型租赁住房项目。另外,目前已经在运营的龙湖冠寓北京回龙观店,龙湖冠寓北京新国展店等都是非居存量改建项目。

从认定的项目规模来看,目前获得认定书的保障性租赁住房项目的产品以2000套(间)以上规模的超大型租赁社区和500-1000套(间)的中型租赁社区为主;其次是500套(间)以下的小型租赁社区和1000-2000套(间)的大型租赁社区各自占比19%和8%。


这些项目主要分布于顺义区、海淀区、通州区,其次是大兴区和房山区。虽然这对于解决人口密度规模较大的城区尤其是常住人口规模超过300万的朝阳区和海淀区的住房问题仍然远远不够,但是进一步增加了住房用地的供给,有利于缓解北京住房供求矛盾的问题。

从保租房认定项目的企业背景来看,37只保租房项目的承办企业主要以集体经济组织为主,其次是国企,房企位列第三,分别占比40%、38%和11%。

在政策的引导下,项目合作开发模式成为建设集体土地建设租赁住房项目的主流方式。这主要是因为根据2017年《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,村集体仅可与国有企业合作,以集体土地使用权入股或联营,持股比例不得低于51%,且应有保底分红。2018年,随着《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》的出台,政策有所放松。一方面,村集体与国有企业合作时,持股比例可由双方协商确定;另一方面,鼓励村集体以项目经营权出租方式与社会企业合作。

从目前北京已面世的集租房项目来看,其建设主体主要为乡镇、村集体经济组织与非品牌企业或具备土地开发优势的国央企组建的合作企业。如北京有巢国际公寓社区总部基地店作为北京市集体土地租赁住房项目试点第一批公示项目之一,由丰台花乡地区葆台村提供,华润置地联合平安不动产共同开发,并由华润置地旗下长租公寓品牌有巢运营,项目已于2021年9月3日正式开业。

四、小结

总体来看,北京市积极落实保障性租赁住房的建设。由于筹建的土地以集体经营性建设用地为主,以及国有企业具备土地资源优势和开发优势,所以集体经济组织和国企占据较大的比重。而非居存量住房改建项目主要由具备专业运营能力的万科、龙湖、城家等房企和酒店背景的公寓运营企业承建。不过,各建设主体专业水平参差不齐,建设管理运营能力有待进一步提高。

2023年,北京市将筹建保障性租赁住房8万套(间),竣工各类保障性住房9万套(间)。下一步,北京市将继续加大力度发放保障性租赁住房项目认定书。随着一系列配套政策的出台,政府将不断加大保障性租赁住房的建设、运营和管理支持力度,促进保障性租赁住房健康持续发展。