近段时间以来,房地产行业的利好消息不断传来。

11月21日,央行行长易纲在一场论坛上公开表示,针对前期一些房企风险暴雷导致逾期交房,央行出台了2000亿元“保交楼”专项借款,支持已售住房的建设交付,并研究设立了鼓励商业银行“保交楼”结构性政策工具。

与此同时,央行最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”,为民企发债提供风险分担,民营房地产企业也在支持范围内。

政策的春风已经开始落地。11月17日,中国银行间市场交易商协会(下称“交易商协会”)受理新城控股(601155.SH)150亿元储架式注册发行,目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。这是继龙湖和美的置业后,交易商协会10天内受理的第三家民营房企储架式注册发行。

然而,尽管顺利拿到发债额度,对于新城控股而言,未来的发展前景或许依然难言光明。

克而瑞数据显示,2022年1~10月新城控股全口径销售金额1032.3亿元,位列排行榜第16位,较去年同期的1943.7亿元减少了46.89%。

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二代掌门变革

自从2019年“临危受命”以来,新城控股二代接班人王晓松的一举一动备受外界关注。

公开资料显示,王晓松出生于1987年12月,2009年7月毕业于南京大学环境科学专业,是新城控股创始人王振华之子。

大学毕业后,王晓松就加入新城系公司,担任江苏新城常州公司工程部土建工程师。经过6年历练,2015年3月开始,王晓松被委任新城控股总裁。

不过,令人意外的是,担任总裁仅仅一年多时间,王晓松在2016年10月26日递交了书面辞职申请,因个人原因辞去公司总裁职务。

在后来流传出来《不忘初心同心同在》的辞职信中,王晓松坦言:“因为要专注于打理个人事务,我将离开公司。这是经过我充分考虑所做的选择,也是和董事长充分沟通后作出的慎重决定。”王晓松称,会追求自己的梦想,也将体验不一样的人生之旅,“2016年是公司千亿战略的一年,在千亿新城的道路上,很抱歉无法与你们一路前行”。

此后3年,王晓松几乎很少出现在大众视野中。转折发生在2019年7月3日,新城控股当日晚间发布公告,时任公司董事长王振华因个人原因被判刑事拘留,未能出席董事会。公司董事长变更,王晓松将行使法定代表人职权。

王晓松再次被推到前台。上任之后,王晓松烧出的“第一把火”就是高薪聘请原万达集团老臣曲德君执掌新城系公司新城发展(01030.HK)。

2019年7月9日,新城发展公告称,曲德君获委任为执行董事兼副董事长,王振华已辞任执行董事。从王晓松给出的薪资待遇来看,2020年~2021年曲德君的薪酬分别为459.1万元和613万元,可谓诚意满满。

除了笼络人才,王晓松做的第二件事就是甩卖资产,降低负债。2019年7月22日凌晨,新城控股公告称,为了积极应对市场变化,公司正与合作伙伴就公司近期公开市场获取项目的合作方式进行洽谈、协商,筹划出售部分项目公司股权。截至当日,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)。

2019年,全国土地市场正处于一片火热的时期,而决定减轻资产回笼现金的王晓松,下一招棋就是减少了拿地速度。

克而瑞数据显示,2019年1~7月,新城控股新增土地货值1933.6亿元,位列排行榜第5位,发展势头迅猛;而到了当年年底,2019年1~12月,新城控股新增土地货值只有2339.7亿元,排名滑出前十,位列第12位。

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“转舵”掉出前十

或许是迫于无奈、或许是未雨绸缪,王晓松牺牲规模“转舵求稳”的做法似乎与当时火热的房地产行业发展格格不入。

而当危机的暴雨倾盆而至,新城控股却意外地成为了坚持到最后的民营房企之一。今年5月,支持民营企业债券融资的积极政策信号集中释放。其中,碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家企业被选定为“示范”民营房企,采用信用保护工具融资。

作为首批创设信用保护合约发债示范企业,新城控股也在今年5月成功发行了2022年度第一期中期票据,发行规模为10亿元。此后,新城控股又在今年9月完成2022年度第二期中期票据发行,发行金额10亿元,发行利率3.28%。

硬币的另一面,求稳的新城控股难以避免发展规模的和行业地位的下降。

克而瑞数据显示,2021年新城控股全口径销售金额2340亿元,位列排行榜第16位。要知道,早在2018年,新城控股的流量金额就有2204.3亿元,位列排行榜第8位;即使是在遭遇“黑天鹅”的2019年,新城控股的全口径销售金额也有2747.8亿元,仍稳居行业第8位;2020年,新城控股跌出前十,当年全口径销售金额只有2521.6亿元。

今年前10个月,新城控股全口径销售金额只有1032.3亿元,仍然排在排行榜第16位。

根据新城控股此前发布的2022年半年度报告,今年上半年,新城控股仅在商丘市新增一幅地块,占地面积6412平方米,总地价2826万元。

营收方面,今年前三季度,新城控股营业收入189.51亿元,同比减少36.87%;归属于上市公司股东的净利润3.4亿元,同比减少78.47%。

债务水平方面,Wind数据显示,2019年~2021年,新城控股资产负债率分别为86.6%、84.73%和81.82%,呈现逐年下降趋势;今年第三季度,公司资产负债率进一步下降至81.36%。

不过,征探君注意到,今年前三季度,新城控股少数股东权益337.39亿元,占所有者权益951.05亿元的35.48%。

与往年相比,借款减少、还债变多。截至今年前三季度,新城控股母公司期末现金及现金等价物余额只有5.65亿元,与去年同期的20.5亿元相比大幅减少了72.44%。公司合并现金流量表中的期末现金及现金等价物余额为309.02亿元,与去年同期相比减少了95.77亿元。

由此看来,此次新城控股150亿元储架式发行成功获得受理,也在某种程度上缓解了公司发展的燃眉之急。

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能否迎来春天?

“没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来”。在2021年度业绩会上,王晓松表示,围绕现有布局,公司将坚持让风险意识贯穿企业运营全过程的思路,不断推进公司整体能力建设。公司将坚持长期主义,聚焦当下、确保稳健经营;若有机遇窗口,也将顺势而为。

西南证券发文指出,对行业来说,当前仅靠市场自发调节,行业难以走出销售难与融资难的困境,未来随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大,结合中债增信公司开展增信工作,将加快缓解部分民营房企现金流紧张问题。

伴随着此次央行公开表示对民营房企的支持,最近一段时间以来,房地产行业诸多利好消息也在传来。

近日,央行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等方面共16条措施。这也被看作是央行和银保监会在房企规模性出险一年多来,首次就房地产金融问题出台专门性文件,被称作是“金融支持房地产16条”。

在稳定房地产融资方面,《通知》明确指出,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

“金融16条”涉猎范围之广、执行力度之大一时间在行业内引发广泛关注。那么,房地产行业的拐点要来了吗?

经济学家马光远日前曾公开表示,政策的落实需要其他部门的配合。比如保交楼的市场底线需要更高的高度,比如房地产税费的减免,比如其他和市场目前状况不符合的政策需要被清理。“没有各个部门之间的合力,想要稳住市场不容易,对此还抱有幻想是很危险的”。

当越来越多降杠杆过程中遇到的问题仅仅通过政策加杠杆来进行解决,或许并不能简单解决一个不具备举债能力的企业所遇到的流动性问题。

亿翰智库首席研究员张化东向征探君表示,在当下,最有效的为企业、为项目纾困的方法,就是用权益(股权)的方式,“通过权益或者通过股权,实际上是能够解决项目和企业在信用方面危机的”。张化东表示,这一轮房产企业出现的频频暴雷事件实际上都是源于整个房地产产业链条上的信用危机,要解决这个危机,就必须要通过增信的方式。而增信最有效的解决方式,就是通过股权的方式。

作者 | 张玉

来源 | 征探财经

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