​一、品牌商业价值测算

1.品牌商业价值测算背景……

2.存量酒店品牌商业价值

在整体市场回归理性和存量经济兴起的背景下，尤其是近年来疫情带来行业的大变局，作为附着在土地上的功能空间，优质的土地资源供给稀缺化趋势凸显，存量空间的优化利用将是住宿业行业的大势所趋，酒店市场的突破点将由投资端向运营段转移。对于品牌而言，这既是运营升级的机遇，也是资产增值的难点所在。未来，投资回报率和现金流相对稳定的品牌，价值认可将被业主和市场不断放大。在发展过程中，不仅要注重效率、效益和品质等传统要素，还需发挥土地、资本、人力、科技等软性要素的价值，提升住宿业全要素能力，在质量发展阶段，对存量物业实行轻资产管理和品牌特许经营，才能收获更高的投资回报率。

资料来源：迈点研究院

（备注：高端品牌市场商业模式包括委托管理和特许经营，本文仅做特许经营分析）

资料来源：文化和旅游部，迈点研究院整理（因一星级数据不足，不做计算）

数据来源：文化和旅游部，迈点研究院整理（因一星级数据不足，不做计算）

数据来源：文化和旅游部，迈点研究院整理（因一星级数据不足，不做计算）

数据来源：迈点研究院

数据来源：迈点研究院

迈点研究院根据上述测算体系与指标，汇总得出，一线城市、二线城市、三线及其他城市的酒店品牌存量项目商业价值分别为33.52亿元、35.80亿元和50.35亿元。高端、中档、经济连锁及非标住宿酒店品牌存量项目商业价值分别为121.90亿元、73.57亿元、52.18亿元和6.52亿元。

数据来源：迈点研究院

3.增量酒店品牌商业价值……

（二）品牌投资回报测算

1.品牌投资回报测算背景……

2.品牌投资回报测算指标……

3.品牌投资回报周期测算

迈点研究院汇总网络资料得出数据：2019-2021年，租金成本、销售成本以及人力成本在连锁酒店运营中的成本占比分别为40.97%、14.41%、17.77%和26.84%。虽然2021年在地方及中央出台多个利好于旅游住宿业的纾困政策局势下，如奖励资金、开业补贴、降低或免借贷利息等，在一定程度上缓解了旅游住宿企业的租金成本。但由于疫情的反复，旅游住宿业大趋势从传统销售模式转变为新兴销售模式，如自媒体营销、短视频营销等，一定程度地增加了酒店的销售成本与人力成本。

数据来源：迈点研究院

资料来源：迈点研究院

投资回报率即通过投资而获取应返回的价值，投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%。投资回报率与企业利润是成正比的，通常来说，投资回报率越高越好，因为企业的投资回报率越高说明企业盈利能力就越强，但实际上投资回报率跟投资时间也有一定关系，相同投资金额，投资时间越长，投资回报率应该要越高。就例如高端酒店的投资回报率相对较低，且投资汇报周期也较长，从地产配套角度考虑，地产商都偏向于投资高端酒店，因为住宅或商业地产的使用周期较长，高端酒店对建筑面积的要求也是所有酒店类型中最高的，对于非地产企业来说无论是购地还是租赁都是一笔庞大的成本支出，酒店作为固有资产，自持物业的成本也相对较低；从非地产企业对酒店的投资回收期考虑，倾向于中档或中偏高定位的酒店，因为中档酒店的投资回报率高且回报周期短，可以在较短时间内为企业回本并获利；而以前在加盟市场较为吃香的经济型酒店随着物业和人工成本的上升以及市场竞争的逐渐激烈，投资盈利能力较差，疫情下这一短板更加凸显。

数据来源：迈点研究院

2020-2021年间，中档酒店引领投资热潮，原因如下：第一，对于地理位置较好的物业，土地租金高企，相对于中档品牌，若选择经济型酒店，溢价低，收益低，回报周期长；第二，从单房造价成本来看，部分中档酒店只比经济型酒店贵1-2万元，那么对于中小体量的酒店（房间数为70-100），总成本仅多100万元左右，但中档酒店的溢价能力强，如定位相似的中档酒店比经济连锁酒店房差高50-100元；第三，中档酒店在OTA上可以标注为中高端酒店，酒店的档次与品质感，会吸引更多的消费者，会员占比率得以提升，也能缩短投资回报周期。整体而言，高端酒店前期投资大，回报周期长，在动荡的酒店业大环境下更具风险性。而经济连锁酒店盈利能力在如今局势的影响下日渐衰落。相比高端酒店，中档酒店具有较高的性价比；而相对于经济连锁酒店而言，中档酒店又具备产品升级与品牌认同的优势。

对于翻新改造的酒店项目，其重点在于产品设计优化，设计的好坏直接关系到成本，除了材料还包括对酒店残值的尽可能利用，在此基础上，再通过酒店集团的供应链成本控制节约采购费用，酒店集团拥有众多酒店用品供应商，再加上采用最新的建筑材料并同通过配置式工程管理，多维度降低酒店改造成本。如通过科技赋能，采用乐高式卫生间装修，高速高效能最大程度节约成本。

上文为《中国旅游住宿业品牌发展报告（2021～2022）》节选内容，白皮书电子版已于近期发售，在对上述内容进行分析的同时，也期待和行业一起寻求更多关于品牌发展趋势的线索答案。