“千亿房企”,消失了一半?
中国再也不可能有“万亿房企”了。
“千亿房企”缩编
大家可能都听说过这句话:股市是经济的晴雨表。
股市红火,说明经济层面向好;股市低迷,说明经济下滑。
这话听起来有道理,细细琢磨,总觉得味不对。
没人能说明为什么10年下来,中国GDP增长了几倍,股票却还和10年前一样,3000点上下浮动。
钱都去哪了?
股市一波动,只有股民在哀嚎;
而楼市一旦萎缩,那就举全国之力救市。
近来,松绑房地产,降低存款准备金率、取消限贷限购、降低房贷利率、降低首付比例、大蒜买房、西瓜换房、一人买房全家帮、鼓励老年人买房、房票棚改、卖房纳入地方公务员考核等等措施赶鸭子上架一股脑儿全拿了出来。
这些都说明了国家意识到当前的经济形势了,不然不可能这个时间节点转变政策,都喊了好几年的住房不炒了,干嘛要这么着急松绑呢?
股市是经济晴雨表,假的。
楼市是经济顶梁柱,真的。
2022年已过半,相信大家都能感到今年有多么不景气,楼市有多么糟糕。虽然楼市利好政策不断出台,货币政策的相对放松,房地产市场在逐渐回温,但各房企销售依然半死不活,一路下跌。
现在房地产企业的处境有多差?
差到再也不可能出现万亿房企了,差到千亿房企集体消失。
截至2022年上半年,目前达成“千亿”的房企仅8家:
碧桂园、保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。
从上半年的业绩来看,有约20家房企或将掉出千亿阵营,“千亿房企俱乐部“数量或将缩减至20多家,相比去年减少一半!
而以前的“大哥”恒大,彻底消失。
就算把7月份的数据也算上,情况依然没有向好。
1-7月份,销售额超千亿元的房企仅10家,较去年同期减少11家,降逾50%;销售额在500亿元至1000亿元的房企有11家,同比减少18家;销售额超百亿元的房企91家,同比减少45家。
除了规模在下降外,房企的拿地情况也经历了腰斩。
1-7月,百强房企拿地总额8024亿元,拿地规模同比下降55.6%。不愿意拿地,不愿意继续搞开发,他们算是彻底躺平了。
2022 年走完了一半,千亿房企也差不多弄丢了一半。
销量大跌,债务压顶
房企的寒冬,其实也就是房地产市场的寒冬。
为什么会这样?短短一年的时间,为啥整个市场天翻地覆?
来看一个数据,中国居民储蓄和负债的情况。
大家都知道,这两年很难。
按照正常理解,艰难年月里,大家手里都没钱,存款肯定是跌了。
但是,近两年居民存款反而一直在上升:
疫情之前的2019年,居民存款总额为82万亿;
疫情当年的2020年,居民存款总额为93.4万亿;
去年年底,居民存款总额为102万亿;
今年一季度,居民存款总额迅速蹿到110万亿。
居民存款不仅在上升,而且上升幅度还越来越大——去年整整一年,居民存款才新增9万亿,而今年三个月就激增8万亿。
与猛蹿的居民存款相对应的是:居民消费贷款大幅下降。
房贷额度、汽车贷款额度、信用卡发卡额……凡是跟消费有关的贷款,增速均在下降。
前段时间,央行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》中提到两个重要数据:
1.二季度房地产新增贷款,(用上半年的新增贷款,减去一季度的新增贷款)6685亿元-7790亿元=-1105亿元,二季度各类房贷不仅没有增长,反而下降了1105亿元。
2.个人房贷,正常情况下,全国每季度新增个人房贷在8500亿左右,一季度可以冲到1.2万亿以上。今年一季度只增长了5200亿,明显放缓;二季度,个人房贷只增长了200亿,急剧下降。
楼市的尽头在哪?不需要看经济增长,只看负债极限。居民负债的极限,就是房价和地产市场的极限。
当全民都背不起债务,借不起钱的时候,楼市自然也就涨不动了。这一点直接反馈到房企的销售层面。
全国 TOP 10 房企的门槛,去年上半年是约 1600 亿元,今年上半年是约 850 亿元。
以前拼谁涨得多,现在比谁跌得少。
TOP 10 房企的平均跌幅是约 39.5%。哪怕是忧患意识强烈的万科与龙湖,差不多骑在平均跌幅的水平线上。
当然,销售下降还只是一个方面,房企现在遭遇的是双杀
——一面是销量大减,一面是债务到期。
在这一年的时间里,我们看到,从“个别房企”作为开端,爆雷潮逐渐蔓延到了整个行业。除了大型国企之外几乎无一幸免。
房子卖不出去,现金流断裂,然后债务违约,再然后楼盘停工,这是一个链条。
楼盘停工,大家不敢买房,然后房企的现金流断裂,这也是一个链条。
房企加起来保守估算有近十数万亿的负债,占GDP比重超过10%!仅一个恒大就干到2万亿,一天的利息几个亿。
且不说地价和物料人工等其他成本,房企目前的债务规模,其中有息负债保守估计仅利息一年就是大几千亿。
这些房企只会越来越难。
过去几年,“千亿”是成为房地产行业规模化的一个门槛,也是不少房企竞相追逐的一个目标。在绝大多数房企看来,只要跨进“千亿”就能拿到房地产下半场的“入场券”,否则将难以参与行业竞争,甚至有可能被市场淘汰出局。
从2010年万科首次达千亿,到2020年千亿房企增至43家,用了整整十年,2021年规模房企销售增速罕见出现负增长,千亿房企维持43家。
今年在一年的时间里腰斩一半“千亿房企”。
要知道在2020年,恒大,碧桂园这些巨头是差一点就可以摸到万亿的门槛了。
从目前的趋势看,别说万亿了,以后还能剩下几家千亿级的房企都不好说。
房企的结局
这几年楼市的故事,像极了《大明王朝1566》中的“改稻为桑”。
为了解决财政危机,严嵩父子想出了一个“改稻为桑”的点子,也就是将农民的土地买过来,改种桑树,养蚕,把丝绸出口到海外,增加朝廷的财政收入,用以抵充国库的空虚。
而张居正对此解释:“在御前,严嵩提了个方略,要将浙江百姓一半的农田改成桑田,说是只要今年江浙能多产二十万匹丝绸,就能弥补国库的亏空。当时我们就想到,他们这是又想出了一个名头借机兼并浙农的田地。利令智昏,全不想一个省一半的百姓失去田地,又是倭寇闹事的地方,不出数月大乱将至。”
剧中的改稻为桑最终是失败了,根本原因是这个方略的出台,九分顾着自己,一分顾着朝廷,半分不想百姓,只是用来把今年的矛盾转移到后年爆发而已。
现在的楼市、房企们遇到的困境就是2014年、2015年那会儿种下的因,现在结出的果。
2014年那会儿,房企们个个都喊着活不下去了,甚至大规模开始裁员——与现在的情况如出一辙!
整个经济的预期转弱,经济下行压力巨大。连高层都说中国进入了“新常态”,要大家“认识新常态、适应新常态、引领新常态”。
那时,各地政策纷纷松绑,央行货币大礼包发到手软、银行贷款全面开动马力,大众创业、万众创新,楼市“330”新政、棚改货币化,接踵而至。
实质上,是把本来应该在14/15年爆的雷,拖到这两年来爆。
一年来,房企的解决方案,基本都是展期。展期,就大白话说就是拖着。
如果楼市复苏、融资渠道恢复,债务展期将为开发商赢得时间,随后赚着钱了再还。
可是如果楼市未能复苏,销量未能反弹,那么就会迎来真正的矛盾:投资人就会感到前途未卜,失去耐心,不会再继续展期了。
高层对房地产的政策并没有进一步的吹暖风,尤其是没有大水漫灌的倾向。
总理在“世界经济论坛全球企业家视频特别对话会”中明确讲道:
“不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”。
高杠杆,必须要靠高周转来维持。
一旦房价持续上涨的预期不再,房子卖不动了,流动性不足了,立马会引起链式反应:
从消费端来说,消费者不信任期房。
从融资端来说,投资者不信任房企发的债和相关理财。
房企现金流只会越来越紧……
从古至今,债务危机没有什么软着陆,只有硬着陆
——要么违约,要么资产减值。
对于现在的房企,该爆的雷就让他们爆掉吧,不要再去救了。
让他们去违约,逼他们甩卖资产,来一次硬着陆。
国家把有限的资源投入到解决烂尾楼和保交楼问题。
保民生,但不救房企。
如若不然,只能用更高的负债来置换风险,然后给未来5-10年留下更大的隐患。
泡沫,总有爆掉的一天,没必要为了让一个泡沫不爆,而创造一个更大的泡沫。
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