编辑：王纯

风品：沈禾

来源：首财——首条财经研究院

千呼万唤始出来！

在2022半年报的披露季，富力终于交出了2021年成绩单。

姗姗来迟，是有苦衷的。都说好饭不怕晚，富力这次不在列。

1

亏额“两幅面孔”

业内最大计提减值者？

8月7日，富力地产公告，2021年公司合约销售总额1202亿元，销售总建筑面积941万平方米，同比滑13%，总营业额跌至762亿元，毛利亏损21.67亿元，公司所有者应占亏损164.69亿元，毛利率13.9%。

2020年，其盈利91.46亿元，即出现了由盈转亏。

众所周知，2021年报披露季，房企出现了集体“哑火”，近30家宣布延期公布。

除了疫情冲击干扰，延期与业绩不佳有关。同策研究院分析师宋雪梅表示，“大部分企业不仅没有完成2021年的销售目标，还面临着‘三道红线’进一步恶化，以及业绩亏损、资金链紧张、债务到期等一系列问题。”

只是，“丑媳妇总得见公婆”。知名地产分析师严跃进表示：“当前投资者对于房企不发年报会比较敏感，主动和坦诚做沟通，以专业视角，而非简单公关的视角去理解此类事件，反而可以平息投资者顾虑，更好解决此类风波和问题。”

从此看，富力地产此次发报，也算为哑火房企们开了一好头。而选择半年报季发布，更或有“躲避舆论风头”的良苦用心。

只是，有些问题注定无法掩盖。比如，悬殊的亏损数额：

3月31日，富力地产披露的未经审核业绩报告中，亏损88.5亿元。

此次经审核业绩报告中，亏损达164.7亿元，几乎翻倍！

事实上，公布业绩前两天，富力地产就做出了预警。预期将在81亿元减值亏损的基础上，增加69亿元减值亏损。

简言之，亏额激增是大量计提资产减值所致。

平行而论，由于计提大额资产减值损失，导致业绩下滑亏损的情况并不少见。有机构数据统计，2021年，计提额度最多的5家房企分别为华夏幸福、阳光城、蓝光发展、绿地控股、新城控股，计提资产减值损失额分别为131.88亿元、69.29亿元、65.76亿元，52.44亿元、48.37亿元，同比增幅分别达79.7%、771.6%、386.1%、55.3%、202.9%。

不难发现，富力地产的150亿元，已超华夏幸福，是否成为目前行业计提额度最大的房企？

另一厢，2021年富力地产营收仅762.3亿元，同比下滑11.05%。1202亿元的销售额，更是排名行业33。

为何计提额度这么多？

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，富力地产持有较多酒店、写字楼、商业物业等资产，这些资产因出租率大幅降低，价值损失严重。

截至2021年，富力拥有93间运营中酒店，总建筑面积为4,103,700平方 米，总客房数为28,192间，分别由万豪、洲际、希尔顿、凯悦等酒店集团管理;另有41间在建及规划中的酒店，连同运营中的93间酒店，合共拥有134间酒店。

这难免令人联想到2017年的那笔豪横交易。

2017年7月19日，万达与融创集团、富力地产在京签订战略协议。富力以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权。融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

这笔接近6折的交易，当时看来是富力、融创即坐了白衣骑士，又捡了大便宜。

如今看来，却成了拖垮两者的一个“导火索”。

抛开计提减值不谈，接手万达酒店后，2017至2019年，富力地产酒店业务亏损额分别是1.46亿、4亿、10亿。

疫情之前，亏损额都逐年加剧，又何况疫情后呢？

有多少战略误判？战略反思呢？

2

去化隐忧

“以价换量”能持续多久

看看起家业务，不算苛问。

作为一家房企，富力营收来源主要是“开发业务”，2021年规模减少12%至690.01亿元，年内交付减少约9%至916.7万平方米，合约销售额亦同比下降超13%。

不可否认，其中有行业因素。2021下半年，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上。甚至强如万科，也同比下降了10.8%，富力下滑13%还是可以让人接受的。

问题在于，代价几何？

2021年，富力地产结转入账的销售物业平均售价为8300元/平方米，较2020年减少约3%，即“以价换量”。

别看仅下滑3%，据易居研究院数据，2021平均销售价格为10218元/平方米，富力地产低了近2000元。

更深一度，2021年富力地产合约销售总额1202亿元，销售总建筑面积941万平方米。其中，一二线贡献67%，三线及以下城市贡献31%，海外贡献2%。

很显然，其销售额重心在售价更高的一二线城市！这对富力地产的利润影响不可不察。看看上述由盈转亏、“以价换量”又能持续多久？

2021年，富力地产物业发展的整体毛利率为13.9%，2020年为25.2%，下滑幅度肉眼可见。

更严峻的，则是未来去化水平。

2021年，富力地产新增土地资本开支总额仅30亿元，较2020年减少80%。不过其表示，仍有大量可供开发土地储备，总可售面积4997万平方米，足以应付未来数年所需。

富力预计，所持有的丰富土地储备资源于未来数年可产生7131亿元的可销售资源。2022年有超200个预售项目，预期带来2200亿元的可售资源。

信心可嘉，可细观土储结构会发现，其在三四线城市土储规模较大。

据新浪统计，2021上半年，富力地产总土储中一、二线城市占比53%。总土地储备货值估算值为9269.2亿元。

联合资信亦指出，富力不少土地储备位于三线及以下城市，存在去化压力。截至2021年底，富力旗下43%的未竣工项目可售面积位于三四线城市，位于一线城市的仅占4%。

不算刻意夸言。楼盘网数据显示：截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计，一线城市短期库存出清周期13.9个月；二线代表城市出清周期18.3个月，较2021年末延长4.9个月；三四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月。

那么，富力地产去化有多乐观、业绩何去从呢？

一些机构态度，已很明确。

瑞信研报显示，将富力2022-23财年收入预测下调27-30%，现预计22/23财年毛利率为13.7%/14.5%；预计2022财年净亏16亿元，并在2023财年扭亏为盈。此外，资产净值估计下调23%，以反映盈利能力下降；资产净值折让扩大至90%（前值为85%）。目标价从2.96港元下调49%至1.51港元，维持“跑输大市”评级。

2022上半年，富力地产合约销售额销售额仅265亿元，较上年同期下挫近6成。

3

交叉违约之拷

公司亏损，少数股东却拿钱？

这不是一个好消息，尤其对已受债务违约摩擦的投资者而言。

富力地产表示，截至2021年末，其银行借款、境内债券、优先票据及其他借款(包括在预提费用及其他应付款者)总额为1371.71亿元，其中700亿元将于未来12个月内到期偿还，然而集团仅有现金总额(包括受限制现金)211.04亿元。

集团无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元，在2021年12月31日之后，集团无法偿还自1月起及直至综合财务报表获批准当日止到期的若干银行及其他借款100.29亿元。

因此，若干本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。此外，集团因各种原因遭多方起诉。该情况显示存在重大不确定性，可能对集团持续经营能力产生重大疑虑。

的确，债务有借就有换。一波波压来，最忌连锁反应。

截至2021年12月31日，富力地产借款结构中，包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券，以及信托贷款及其他，分别占46%、25%、11%及18%。债项中，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的48%、38%及14%。年内偿还的银行贷款为292.4亿元，而新增银行贷款为90亿元。

截至2021年末，富力地产总负债3156.84亿元；借款总额约1288亿元，减幅35%，净负债率123.3%，剔除预收账款后的资产负债率74.6%，现金短债比0.36，仍属“三道红线”“红档”，也让富力难以“借新还旧”。

这还只是纸面负债。

天风证券指出，明股实债是 房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。

2021年富力地产年度净亏160多亿的同时，少数股东还拿了1.16个亿利润。

有无明股实债嫌疑？

4

李思廉、张力的诚意与更多诚意

庆幸的是，虽然成绩单惨淡，好在积极态度可鉴。

往期看，富力地产不缺积极自救、纾困诚意。

2021年，黑石集团分两次收购了广州国际机场富力综合物流园项目100%股权，对价分别约70亿元、12.63亿元。今年3月，富力地产又打折出售伦敦项目予远东发展。

富力集团表示，于2022年集团亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产，旨在运用资金减少负债及补充营运资金。随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，预期于2022年可实现更多资产出售。

大股东动作，也值称道。去年9月,富力宣布张力和李思廉作为大股东,将为富力提供80亿港元的无息借款。

一番努力下，不少债务得以成功展期。7月11日，富力地产旗下怡略有限公司公告，10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票据，在同意征求通过后，成功合并置换为三笔票利均为6.5%的票据，整体展期3-4年。

一口气展期10笔债券，在业内十分少见。自身努力外，可见投资者对富力仍怀一定信心。

亦有失败案例。5月6日，富力地产公告，“19富力02”30日兑付宽限期的议案以75.13%的反对比例没有通过，该笔债券规模为4亿元。

无需赘言，富力地产仍在艰难渡劫。以时间换空间，种种诚意努力可圈点，但展期只是将偿债后置，可解燃眉之急，却远不能帮其行稳致远。能否安然过冬？

正如富力地产董事长李思廉在年报中表示，寻找其他流动资金渠道的能力，对本集团继续减低财务风险、降低债务总额及改善整体财务杠杆至关重要。“随着预售状况稳步回升及财务管理有序回稳，我们预计2022年下半年将更为积极。”、“这是一个困难的2021年，但我们仍保持乐观及致力于克服挑战并回归稳定。”

字斟句酌，关键较劲时刻，说到底是一场信任战、信心战。除了实力精进，更大更多诚意诚信态度是胜败关键。

2020年4月，富力地产将旗下从事物业管理服务的主要平台天力物业，以约3亿元的“白菜价”卖给李思廉和张力持有的广州富星，虽获得宝贵纾困资金，但两人也被质疑“慷他人之慨”。

当然，翻“旧账”没有意义，更多在提示警示。

从去化之压到债务展期，从业绩亏损到行业重塑，挑战刚刚开始。过往化解种种危机，离不开富力、李思廉、张力的高效率、强诚意。而未来能否向好、真正脱困，还需更多高效、更大诚心。

今时不同往日。曾经，富力充当了万达的“白衣骑士”，而目前富力的“白衣骑士”又在哪呢？

自然是广大消费者、投资者。两者是睿智的、大度的，两者也是眼睛雪亮的、有限度的。

诚然，2021年报公布，能直面困境、自曝困题，开了一个诚意好头，却也只是一个开始。

市场不等人、时间不等人、耐心不等人。能否真正回归稳定，李思廉、张力仍在鏖战中。

本文为首财原创