富力，捡回一条命

阴云密布的房地产，等来了一缕久违的阳光。

7月11日消息传来，富力地产10支原本在2022年至2024年到期的票据，成功合并置换为三笔票利均为6.5%的票据，到期时间变成了2025年至2028年。换句话说——

整体展期3-4年。

这10支美元债的金额有多少呢？资料显示，10支债券总规模为49.44亿美元，折合人民币约333亿。

从目前的情况来看，333亿人民币的规模，应该是中资房企里，最大的债务重组同意征求项目，同时也是——

亚洲房企最大的一次债务展期。

从展期时长来看，现在陷入资金危机的房企，绝大部分的债券展期都是“临时抱佛脚”，只顾得上把最先到期的延缓一下，期限大多也只有1年左右。

像富力这种，一次10支债券，且展期达到3-4年的，着实罕见。

更令一众房企羡慕的是，300多亿的债务展期，涉及诸多债主的利益博弈，但达成时间只用了——

21天。

深陷危机自身难保的富力，哪来这么大的本事？

答案是摩根大通帮了它一把。摩根大通是这次展期的主牵头同意征求代理人，也就是债务重组方案的负责人。

作为享誉世界的金融大咖，摩根大通发挥了关键作用。它在21天时间里，联系了上百名大型投资者，进行了30场以上的投资者会，做了大量沟通。

更重要的是，根据华尔街见闻的消息，为了与债权人尽快达成一致，富力给出了一个备选方案，还将部分海外物业纳入抵押物。

债主们看到了摩根大通和富力的诚意，所以很快通过了展期方案。这也意味着，在房企一片哀嚎的当下，富力获得了3年左右的喘息时间。

他们选择给富力一个机会。

悬崖边的富力

摩根大通这一把，可以说是将富力从悬崖边拉回来了。

就在今年5月，一份退地公告在广州地产圈引起了震动。

主角之一正是富力。它退的是花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一，总面积为65862平。2020年12月，富力以楼面价10749元/平、总价11.2亿元竞得这宗地。

这个地块不仅在花都中轴上，还靠近花都商业核心、融创文旅城，当时被看做是富力的一个大手笔。但谁也没料到，拿地一年多之后，富力竟然把这个花都核心地块退掉了。

忍痛退地背后，富力的资金危机已经到了火烧眉毛的境地。

根据此前说财猫的统计，富力今年到期的债务本金合计160.75亿元（含美元债）。2023至2024年，富力公开发行的债务到期本金规模分别为188.18亿元及112.78亿元，其中2023年是近三年偿债压力最大的年份。

债券要还，向银行和金融机构拆借的贷款也要还。截至2021年末，富力地产借款总额是1327亿元。其中,一年内到期的借款占比达到44%，约为583亿元，同期富力能动用的现金只有——

63亿元。

翻看历年财报，2017-2019年富力的净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%，高得吓人。2020年，“三道红线”出台后，富力的负债率才降至130%左右，到2021年底，富力的净负债率是123.3%。

▲图源融中财经

在今年5月，根据大摩财经的消息，富力地产美元债持有人收到的一份通知显示，富力在提取该美元债付息资金后的30天内未能及时向受托账户充值，已经触发了违约。

债务压力扑面而来。

想要缓解流动性危机，彼时摆在富力面前的路至少有三条——

多卖房，甩卖资产，求债主宽限时间。

先来看卖房。富力公告显示，截至2022年5月底，公司总销售收入约218.3亿元，销售面积约175.1万平方米，同比均下降约6成。过去的2021年，富力更是净亏损达87.4亿元。

房子不好卖，只好卖资产了——

2021年9月，富力将物业板块天力物业股权全部出售给碧桂园服务，回流不超过100亿资金。

2021年12月，富力将广州国际机场富力综合物流园剩余的30%权益出售给黑石集团,以换取12.63亿元流动性支持。

2022年4月，富力地产发布公告，将以26.6亿港元出售伦敦项目股权，录得亏损约18.4亿港元……

据不完全统计，2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力回笼了超过218亿元的资金。

但很明显，在庞大的债务面前，这些都不够。富力最后的办法，只能和债主协商，看能不能晚点还债，于是就有了开头的一幕。

这两年，为了化解流动性危机，富力拼了命地开源节流。管理层亲自卖房、大促销、员工购房、裁员……奇葩招式接踵而至。

为了省钱，富力更是从2019年就传出“暂停拿地”的风声。年报显示，整个2020年，富力在全国范围内仅收购了16宗地块，2019年是38宗。

对此时的富力来说，活下去比什么都重要。

鲸吞万达酒店，埋下苦果

每一根烟囱的倒下，都有富力一份功劳。

这是早年间业界流传的一句话。这背后，是富力与旧改的渊源。从1994年拿下广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目开始，富力在一个个废墟中挖到了第一桶金。

到2001年末，富力完成广州旧厂改造总面积已经超过250万平方米。铜材厂、化工厂、殡仪馆……都变成了富力拔地而起的楼盘。

踩着旧改和房地产行业崛起的红利，2007年，富力以161亿元的销售额排名全国第4，坐上了“华南五虎之首”的交椅，身后是碧桂园、恒大。

那应该是富力的最高光时刻。往后的数年，富力走了好几次弯路——

本世纪初，在广州尝到甜头的富力，冲到全国拿下大量商业地块，试图复制自己的模式，一边开发购物中心和写字楼，一边进军酒店业。这样的策略，导致2008年全球经济危机的时候，富力一度频临破产，还好万亿大放水救了它一命。

2014年左右，富力调整策略，冲击省会及三四线城市，减少一二线城市拿地。这个看似稳妥的选择，却让富力痛失一线城市房价暴涨的红利，并带来业绩的亏损。一个经典的例子是富力重仓的海南，遇上全省限购风暴。看着高达305万平米的土储，富力欲哭无泪。

两次踏错节奏，富力已经元气大伤，但更大的雷还在后面。

2017年7月，那场著名的会面之后，富力斥资199亿元收购77家万达酒店，并耗资数十亿接盘万达海外两个项目，一跃成为全球最大豪华酒店业主。

这笔接近6折的交易，在当时的富力看来，无疑是趁着万达落难捡了个大便宜。但后来的事实证明，这是一个烫手山芋。

财报显示，2017年富力纯利润达到214亿，同比猛涨204%。但次年，减去投资溢利后，富力纯利润跌回83亿元——

猛跌60%。

同年，富力酒店板块亏损额扩大到4.59亿元。实际上，在此之前，富力的酒店业务已连亏5年。这种情况下还要鲸吞万达酒店，足见富力对酒店业务的热爱。

屋漏偏逢连夜雨，疫情到来后，酒店已经成为富力最大的“包袱”。除了一个“全球最大豪华酒店业主”的虚名外，富力得到的，基本上都是心酸。

尾声

如果不是摩根大通出手，富力也许很难捱到今天。

333亿的债务展期意味着，富力能过上三年的安生日子，赢得珍贵的喘息机会。但巨债可以延迟却不会消失，富力依然要拼尽全力找到化解危机的真正办法。

如果三年后还是没钱，债主们恐怕会失去最后一点耐心。

对地产界来说，这无疑是一个积极的信号。这两年来，暴雷、破产、停工、躺平已经成了房企的常态，整个地产圈都快像“二舅”一样麻木了。

富力这波展期的到来，给这个行业照进了一束光，麻木的神经好像又能动弹了。房企有希望，楼盘复工就有希望，买到停工烂尾楼的人，也才可能有希望。

这年头，信心真的比黄金更重要。