宇宙尽头是考公，企业尽头是国企。

突如其来的股价大涨

5月31日、6月1日、6月2日连续三天，建业地产（HK）接连大涨，5月31涨9.56%、6月1日涨8.73%、6月2日最大涨幅接近30%。

这对建业地产来说是件稀奇事。

在房地产最为传奇的黄金年代，建业地产的胡葆森与万科的王石、万通的冯仑被并称为“地产三剑客”。

随着王石、冯仑退隐，一个属于地产的黄金时代也宣告结束，独留建业的胡葆森在地产“黑铁时代”苦苦支撑，而这三人从某种程度而言，何尝不是房地产发展的一个缩影。

过去一年，收入下降、成本抬升、现金锐减，成为建业地产的关键词。

财报显示，2021年度，建业地产营收419.59亿元，同比下降3.1%；营业成本351.48亿元，同比上升1.27%；净利润12.53亿元，同比下降40.4%；在手现金仅59.02亿元，较2020年末的226.19亿元锐减73.91%。

现金是一切企业活动的基础，投资购地、支付工资、偿还贷款，均需要现金支付。一年的时间，在手现金锐减73.91%，说明公司经营出现了很大的问题！

3月28日晚上发布了2021年度财报，第二天一开盘，建业地产股价一度下跌14.81%。

去年一年，反复不断的疫情加上两场暴雨，什么天灾人祸都被建业碰上了。

支持了足球近30年的足球俱乐部，黄了，打包商业资产包给万达；

花重金建设的樱桃沟足球小镇，被洪水夷为平地，由于道路冲断，6亿元的投资及9亿元的建设用地将成为15亿元的无效资产；

再加上“只有河南”、“电影小镇”两个投资规模巨大的文旅项目告吹，又打包卖给华谊兄弟……

今年2月，建业集团旗下上市平台还宣布集体换帅。杨明耀接替王俊获委任为建业地产首席执行官；建业集团旗下物业管理公司建业新生活亦发布换帅公告，史书山接替王俊获委任为公司首席执行官；建业集团旗下代建公司“中原建业”发布公告，马晓腾获委任为公司首席执行官。

完成换帅后，建业立马传出裁员60%的消息。

据传，九大业务中心共设置32个部门、26个组，拟申请408-412个编制，较原有在岗人数1063人，优化编制数量651个，优化比例61.2%。

随后，董事长胡葆森亲自回应：

公司内部从五级管理转为三级管理，为了应对现有市场形势，提升效率，从管理要红利。

从管理要红利，这是一种委婉的说法，其实就是裁员嘛。

作为曾经河南的名片——建业地产几乎到了最危险的边缘。

都说股市是现实的一面镜子，建业地产的基本面已经烂到不能再烂了，再烂就要破产退市了。

但连续三天的大涨，股价最大涨幅超过40%，莫不是建业又摊上什么好事了？

建业地产，成功上岸

一边卖卖卖，一边买买买，深陷流动性危机中的建业，终于等来了“白衣骑士”——河南国资。

儿童节的深夜，建业地产发出一纸公告：

公司第一大股东恩辉投资有限公司与河南同晟置业有限公司于2022年6月1日订立框架协议。

根据框架协议，同晟置业拟以6.88亿港元受让恩辉投资所持8.6亿股建业地产股份，占公司已发行股本的29%。此外，同晟置业还将认购建业地产发行的于2024年到期、本金约7亿港元可换股债券。

同晟置业是河南省铁路建设投资集团子公司，后者由河南省人民政府全资拥有。

这笔交易完成后，胡老板依旧是第一大股东，而第二大股东就是河南铁路建投了。

也就是说，建业地产引入河南铁建入局，在股东构成中成功加入了国资背景，这层身份的转变对于建业地产来说是带有“自救”性质的。这意味着，建业地产将从纯民企变成混合所有制房企，“河南地产王”胡葆森有了国企背书。

看到这个公告，只能感叹：建业还是牛逼，“会哭的孩子有奶吃”这句话诚不我欺。

去年9月那会儿，建业就开始哭穷，还在网上发了一封“求助信”——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。

求救信“声泪俱下”说到：7月份以来，由于汛情和疫情的双重影响，建业业务发展遭受严重损失，且已出现重大风险和危机，诚望得到省委、省政府的帮扶和救援。

并且不断强调，一旦企业出现停工停转等情况，将导致数以百万计的人员失业，可能引发一系列的社会问题。

3000字，字字泣血，既表达了对自己这几年的忠心耿耿（税收的贡献），又表达了“我要死了你也好过不成”的哀怨情愫，同时抒发了“让我活下去你不得不这样做”的救助思路。

活脱脱一场挟1400亿债务逼宫的年度大戏。

但是，建业最终还是成功了。

对于广大的建业投资者、合作伙伴来说，建业地产引入了国资，染红了。有了国企的兜底，建业未来路会更好走一些，至少在当前，命保住了。

这一场景似曾相识。一年期，王健林与珠海市政府签署协议，珠海国资委出资30亿入股万达轻资产商管公司，改道重回港股上市。

当然，建业能被“国资”捞一把，顺利上岸还是有自己实力底子在的。

首先，从情怀上来说。

建业虽然也存在着大多房企的通病，但近30年来深耕河南，从情怀到产品，建业的口碑在同行中绝对算是佼佼者。

洛阳近20余年的城镇化历程中，各处各地可见建业的影子。

从建业世纪华阳到建业美茵湖，从建业龙城到建业香槟国际，从建业龙城东望到建业尊府，从建业二号城邦到建业中州府，从建业定鼎府到建业大城小院，从建业熙和府到建业紫园，从伊川建业绿色基地到建业智慧港、左岸国际。

当年胡葆森带着从香港炒楼花赚来的几千万回河南老家创业，这二十多年来跟河南相互成就，这次也算是当地给建业的回报了。

其次，从建业的资产质量来看。

目前，建业集团旗下有建业地产、建业新生活、中原建业、筑友集团四大上市板块。

建业地产：核心业务是住宅和文化旅游，这是建业的基本盘。建业已经实现了对河南省17个地市、105个县级城市的全覆盖，此外在海南、新疆等地也有部分住宅项目。

建业新生活：涵盖物业管理与增值服务、资产管理、生活服务三大业务板块。2021年，建业新生活全年营业收入为35.99亿元，同比增长35.56%，归属母公司净利润6.20亿元，同比增长45.24%。

中原建业：主要承接建业集团轻资产业务的拓展、运营与管理。在管项目达261个，在管项目建筑总面积约3097万平方米。去年实现营收13.01亿元，同比增长13%；实现归母净利润7.70亿元，同比增长13%。

筑友集团的定位是以装配式建筑全产业链为核心的智慧建筑整体解决方案服务商。2021年，筑友智造全年实现营业收入约20.85亿港元，同比增长91.4%；毛利润约5.24亿港元，同比增长51.8%。

由此来看，建业集团旗下资产非常优质，这也给了国资救场充足的动力，即帮了把本地的龙头企业，还能顺势收获一茬优质资产，何乐不为？

再者，建业现在有员工2.8万人，在整个河南省都有项目，共计三百多个项目，相关产业工人多达120万人。

这个规模非常吓人，恒大全国到处都是楼盘，全国第一第二的销售额，也就18万员工。

一旦出事，这几万人都将会统统卷铺盖滚蛋，甚至包括120万产业工人也会失业，这对河南来说绝对是个大事儿。

保住了建业，相当于保住了河南的就业，其中社会稳定的意义不言而喻。

“国资房企”时代，要来了？

建业到今天这一步，虽然说是成功上岸了，但多少还是让人有点唏嘘。

前两年，哪怕是在疫情中，河南房企都还结成了所谓的“不降价联盟”，敢和市场趋势对着干。

牵头的是谁呢？就是建业集团的老总胡葆森，他是河南房地产协会的会长，名誉会长，而且是商会创会的领袖。

在河南的地块上，说胡葆森是地产王，他敢说第一，没人敢说第二。

而且胡葆森兼任“嵩山会”理事会主席，是华夏同学会创始人之一，和马云几乎是一个级别的人物。

然而，再牛逼的人物，也干不过大势，房地产市场从去年开始已经进入明显的“缩量”阶段。

卖房子不如卖酱油、卖房子不如卖玻尿酸……成为2019年的一个段子。

当时，老大哥万科市值被“酱茅”海天味业超过，遂有1个海天味业＞2个万科A的说法。

坊间一片“造房子不如卖酱油”的论调，连郁亮也直呼：“其实我是服气的”。

今年财报季，多家房企年报“难产”。其中，有房企推迟到月底发布业绩，也有房企称月底前发不出经审核年报。全方位的艰难处境，终究把越来越多的房企逼到了墙角。

销售规模前20名的房企中，已有5家出现债务违约或展期，前5名中就有两家。前百强中，已有17家发生境内债违约，8家则发生境外债违约。

甚至还有大佬出来断言：

90%的地产商熬不过10年。

建业集团涉及的主营业务都是和地产相关，住宅、物业管理与增值服务、资产管理、生活服务、装配式建筑、文化旅游等等。

整个地产行业都不好了，建业又何以能独善其身？

但是，建业这回成为本轮首个成功引入国资的“濒危”房企，又给未来房企的走向提供了“路径参考”——国字头房企将成为楼市主力，“濒危”房企要么破产，要么被收购，要么有国资背书。

而且，“国资房企”时代到来的迹象，已经越来越明显。

从各大城市卖地的情况看。

全国22座集中供地城市，已有超过半数完成了2022年首轮土拍，土地市场整体表现冷热不均，“国央企”是拿地的绝对主力。

别说是今年，从去年第二轮土拍开始，国字头房企已经开始粉墨登场，替代以往的民营房企成为拿地主力。

以广州为例，12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地，最终成交13宗，知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军，总计获取9块地。

上海三轮集中供地，城投公司在第二、三轮集中供地中均表现出较高积极性。港城开发、临港城投通过自投与合作并举，拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元，上海城投也获取3块地，总耗资47.7亿元。

从国字头房企并购民营房企的情况看。

今年初传出消息：

目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

在鼓励房企市场化并购的政策之下，目前表现出较强并购意愿的也还是国资背景的房企。出于区域防风险的目的，地方政府也希望国企接盘问题民企的项目。

北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地国资对出险房企进行援助，涉及房企包括恒大、融创、世茂、阳光城、雅居乐、富力、佳兆业、禹洲、花样年等等，收购资金近170亿元。

1月5日、20日，华润万象生活收购禹洲物业服务和中南服务全部股权，代价分别是10.6亿元、22.6亿元。

1月21日、30日，上海国资企业上海久事和上海地产集团以10.6亿元、45亿元买下世茂集团上海黄浦路项目和上海外滩茂悦酒店。

1月21日、24日，深圳央企中海收购雅居乐和世茂集团的广州亚运城项目股权，收购代价分别为18.44亿元、18.45亿元。

1月29日，越秀金控收购花样年重庆渝北区项目股权，出资2亿元。

这些国企股权穿透后，背后都是地方国资委。

还有全国乃至全世界瞩目的恒大债务问题，从现有信息看，不仅作为四大国有资产管理公司的信达已经参与到其债务处置之中，恒大在各地的项目，也多由当地国资企业接洽收购之中。

世茂集团出售的上海、深圳、广州的项目也基本由当地的城投、国资房企接盘。

还有近期国资背景的招商蛇口，也在积极募集资金准备参与房地产项目的并购。

所以，地方国资接盘大型民营房企会越来越常见，越来越多的房企由“民”向“国”转变——要么被收购，要么引入“战投”。

郁亮所说的地产“黑铁时代”，大概就是这样的场景。

行业向上的趋势不再，便意味着存量博弈，而博弈的最终结果就是大量没有经营韧性的企业被“出清”。一轮行业洗牌下来，完成土地红利时期到“后土地经济”时期的过渡。