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过去几年，理财投资领域发生了很多堪称里程碑的事件：P2P爆雷让投资者闻高息理财色变，银行理财打破刚兑信仰，房住不炒终结房价持续上涨神话，股市大幅调整凸显基金高波动本色……

似乎所有的路都被堵上了，资金开始向存款回流。2022年一季度，居民存款新增7.82万亿元，相比去年同期多增1.14万亿元。与此同时，大家还是积极偿还或少借贷款。2022年一季度，居民贷款新增1.26万亿元，相比去年同期少增1.3万亿元。

宏观数据能反映数量变化，却不能有效反映微观个体的心态。对个体投资者而言，资金回流存款更多是无奈之举，尤其是在存款利率不断调降的背景下。存款最大的亮点是安全性，但就投资而言，安全是底线却不是目标，真正的目标是财富保值增值。

就存款而言，长期看无法跑赢通胀，考虑通胀因素后实际收益为负。关于这一点，不需要复杂的计算，仅靠感性认识就足够了。以3%的存款利率计算，本金翻一倍约需要24年，可在24年里，物价远不止翻一倍这么简单。

不妨做个脑洞假设。假定24年前（1998年）将10万元存入银行，利息3%，现在取出来本息合计20万元。从购买力的角度算，24年前的10万元可以在北京买一套50平米的房子，现在的20万元能在北京买5平米就不错了。

24年间，存款本息增值了1倍，以住房衡量的购买力却缩水了10倍。管中窥豹，通胀对存款购买力的长期侵蚀非常可怕。

所以，假定你现在手握50万存款，你会如何进行理财选择呢？买房、买车还是接着存钱？

其实，考虑到通胀对存款的长期侵蚀性，继续存款这个选项可以排除了。投资理财必须着眼于财富的长期保值增值，而长期投资最大的敌人就是通胀，只有长期跑赢通胀的资产才值得考虑。

基于能否抵御通胀对购买力的长期侵蚀，巴菲特将投资机会分为三类：

一是基于货币的投资，典型代表如银行存款、货币基金、债券、抵押贷款和其他投资工具。这类资产通常被认为是“安全”的，但长期来看，恰恰是危险的，危险来自通胀对购买力的巨大侵蚀。

二是不可再生的资产，典型代表如黄金、收藏品等。其优点是稀缺性，缺点是缺乏产生新价值的能力，也就是说，如果你拥有一盎司的黄金，你会一直拥有一盎司，不会有增长。投资者之所以买入这类资产，更多是寄希望于以更高的价格卖给其他接盘人。长期看，这类资产的收益率让投资者失望。如数据显示，1802-2003年间，去除通胀影响后，黄金的年化收益率仅为0.1%。

三是生产性的资产，典型代表如企业、农场、房地产。这类资产可以自我繁殖，其产出可以通过提价抵抗通胀，这类资产中的佼佼者便成为最优的投资对象。以股票为例，数据显示，1802-2003年间，美股年化收益率维持在6.5%-7%之间。

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过去二十年里，房地产一直是国内最主流的财富保值增值工具，关于这一点，不分男女老幼，共识度非常高。不过进入2022年，居民的购房信心出现了断崖式下滑。

2022年1-4月，我国商品房累计销售面积同比下滑20.9%，且降幅逐月扩大。4月初至5月上旬，30大中城市销售面积同比大降54%。房子，似乎不再是老百姓的心头好。

结合中长期因素来看，当前的房地产行业的确步入发展拐点，告别快速发展期。

一是人口老龄化提速。人口数量和结构变动是左右房价走势的核心因素。2021年末，我国60岁及以上人口数量达2.67亿人，占比18.9%，较十年前提升5.2个百分点，老龄化不断提速。人人都会老去，老龄化归因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年轻人占比少了。年轻人是购房主力军，年轻人占比下降会导致购房需求出现趋势性萎缩。

二是城镇化减速。很多人在老家有房子，却只能在工作的城市租房，这便是户籍所在地与工作地不同导致的住房结构错配。过去几十年，城镇化率的快速提升导致人口流动加速，城市作为整体的人口净流入区域，房价迎来了趋势性上涨。截至2021年末，我国城镇化率达到64.72%，快速提升期接近尾声，对房价的拉动效果减弱。

三是房产税预期打击多套房持有需求。虽然相关部门明确表态，当前不是推出房产税的好时机，但着眼于未来，房产税迟早会来已成为大众共识。结合欧美发达国家1%-2%左右的房产税率来看，房产税的出台会有效抑制民众的多套房持有需求，从根本上压制房价。

但是，房地产行业迎来发展拐点并不等于房价长期下跌，也不等于房地产失去抗通胀的财富保值属性。

一方面，我国的住房需求远没有饱和。从刚需住房来看，3亿新市民对应着较大的刚性住房需求；从改善性需求来看，据中信证券测算，2020年我国2居室及以下户型占比约38.9%，房龄35年以上住房占比约11.7%，人均住房使用面积仅为主要发达国家的约71%，改善性需求仍有巨大的发掘空间。此外，我国都市圈化进程仍处于快速发展期，都市圈化带来的人口流动会产生额外的住房需求，对都市圈房价形成支撑。

综合测算，“十四五”期间我国年均新增住房需求有望保持在14亿平以上，约为2021年全国住房销售面积的80%左右。

另一方面，既便城镇化步入成熟期，抗通胀的资产属性仍会驱动房价保持稳定增速。如数据显示，过去40年里，美国房价年均增速3.8%，英国房价年均增速为5.9%，较好地体现了房产抗通胀的属性。可见，在房住不炒、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下，房价快速上涨的时代已成为过去，但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性。

对于投资性购房来说，买房赚的是两份钱，一份是房价上涨的钱，一份是租金收入（/节约）的钱。当房价上涨仅可抵消通胀影响时，租金收入便可视作通胀调整后的房产投资收益。考虑到我国大多数城市的租售比较低，将住房作为一项纯粹的投资性价比已经不高。

但对于刚性需求和改善性需求来说，房子背后对应的不仅仅是钢铁水泥建筑物，也不仅仅是住有所居的心理诉求，背后还承载着各种便利、资源和机会，只要能抵抗通胀，便始终具有购买价值。

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以基金为代表的权益资产正迎来历史性配置机遇。

据证券业协会数据显示，截止2021年底，我国个人股票投资者已超过1.97亿（目前已超过2亿），基金投资者超过7.2亿，权益资产已走入老百姓的理财生活。

从历史业绩表现看，权益型公募基金的表现还是不错的。当前的市场无疑处于历史底部位置，2008年末以来（截至2022.5.17），偏股混合型基金指数年化涨幅为10.1%，跑赢沪深300指数4.5个百分点，更是大幅跑赢存款和通胀。起点和终点均为市场底部，这个业绩能较为真实地反映偏股型公募基金的投资业绩。

投资应着眼于未来，展望未来，公募基金还能取得优秀的投资业绩吗？取决于两点：

一是股市的整体表现。长期来看，股市表现取决于经济基本面，即中国经济能否顺利升级，能否保持稳定可持续增长。经济增长这个宏观变量与所有类型的资产息息相关，对于身在其中的投资者而言，更多地是选择相信：相信中国数量庞大的工程师群体红利、相信中国强大的制造业基础、相信政策引导下的卡脖子技术突围，相信中华民族伟大复兴的国运。

如果没有这份相信，无论是存款、房产还是股票，都没有意义。只要有这份相信，作为经济发展最佳代表的上市公司群体，就能交出令投资者满意的业绩表现。

二是主动管理型基金能否跑赢指数。主动型基金能否跑赢指数，取决于股市中的资金结构。据海通证券测算，截至2021年末，自由流通市值口径下A股散户占比约36.1%，机构投资者占比约37.8%（其中，公募基金15.5%、外资9.5%、私募基金5.9%、险资4.7%，其他2.2%），其余股份由一般法人和自然人大股东持有。

当前，散户资金仍是股市重要参与者，公募基金能够跑赢散户，也就能跑赢指数。随着散户资金占比逐步下降，主动型基金将越来越难以跑赢指数，但起码就未来几年看，这一现象还不会出现。即便有一天主动型基金无法跑赢指数，对投资者来说，也可以通过投资指数基金参与股市投资。

所以，无论如何，基金投资依旧值得投资者期待。

回到开头的问题，手握存款50万，买房、买基还是接着存？

对于刚性需求和改善性需求来说，在现金流压力不大的情况下，可以买房，但不必着急，因为房价不会快速上涨。如果是买房投资，则需要慎之又慎。

从财富长期保值增值的角度看，公募基金大概率能显著跑赢房地产、通胀和存款，应把三年不用的长期资金优先用于购买基金，亦可积极参与即将到来的个人养老金产品。对于存款，难以长期跑赢通胀，只适合安置短期流动性资金，比如一年以内要用的钱。

【注：市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。】

本文由“星图金融研究院”原创，作者为星图金融研究院副院长薛洪言。