在这个年报季,多家房企年报“难产”,位于top5房企的恒大、融创均发布“预期延迟刊发2021年经审核业绩”的公告,此外还有融信、世茂等表示发不出年度业绩。

在大湾区深耕多年的房企佳兆业在3月22日同样发布延期公告,可能无法在3月31日或之前刊发2021年年度业绩,也有面临股票停牌的风险。有分析师认为,延迟发财报导致股票停牌将对房企产生负面影响,投资者会对企业的财务情况产生担忧,融资渠道也会受限。

经过近两年“三道红线”、“集中土拍”政策及“房住不炒”大方向的引导,房企大多融资受限,很多习惯于以往大手笔融资的企业逐步陷入经营危机,佳兆业就是其中之一。去年11月、12月就曾因债务问题停牌,如今又因年报推迟或停牌,佳兆业似乎真的难以正确处理自己的财务问题。

起于烂尾楼,兴于旧改

佳兆业曾在2009年上市的招股说明书中提及,集团由郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟构成的郭氏家族创办,起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆业地产。在多年的发展中,佳兆业跻身行业头部位置。据亿翰智库统计的2021中国上市房企百强名单显示,佳兆业集团位于第19名。

佳兆业能在房产行业中取得不错的地位,“烂尾楼”与“旧改”功不可没。

佳兆业起家于烂尾楼。1999年,佳兆业地产成立开发的第一个项目就是烂尾楼。接手深圳布吉烂尾别墅,佳兆业通过修改景观规划,将其改造为开放式主题公园“桂芳园”,后续一共开发8期,成为当地第一个大型社区。

此后,佳兆业又有多次成功改造烂尾楼的经历。例如,2003年,佳兆业接手烂尾10年的“子悦台”,用了两年多时间将其向住宅兼商业综合方向改造,包装为深圳佳兆业中心;2005年,佳兆业接手“中国第一烂尾楼”广州中诚广场项目,在2008年初改造完毕对外租售。

多次成功改造烂尾楼的经历让佳兆业声名大噪,企业也成为业内认定的“烂尾楼专业户”。

而佳兆业能发展壮大离不开“旧改”项目。旧改,即城市更新,主要指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区等)根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

深圳随着新增土地供应减少,进入城市发展新阶段,2009年出台城中村、旧小区重建鼓励政策,旧改成为佳兆业快速发展的便捷通道。这是因为旧改项目土地不需要招拍挂,不仅能挣房子的钱,也能享受中远期土地升值带来的红利。

2009年之后,佳兆业在深圳、广州等地拿下多个旧改项目,2013年全年,旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%。同时,佳兆业率先成立了国内首个城市更新公司,从规划、设计、商业谈判到实际运营等一条龙流程,成为业内公认的旧改专家,拿下“旧改之王”的称号。

据2021年中期财报显示,自公司成立以来,佳兆业成功转化43个城市更新项目,转化面积近1600万㎡,报告期内佳兆业新增15个城市更新项目,仍有213个城市更新项目未纳入土储,城市更新项目的占地面积达5370万㎡,其中大湾区的储备占比逾99%。

旧改成为佳兆业低成本补充优质土地储备的重要手段。在3月17日,传出佳兆业正与招商蛇口等国企接洽,涉及引战及旧改合作开发等方面。这一消息出现之后,港股大涨35.71%。

不过,虽然烂尾楼与旧改撑起了佳兆业的发展,但因为烂尾楼处理过程多涉政,旧改项目同样与政府机构联系紧密,这也为佳兆业的发展埋下难以察觉的风险。例如广州中诚项目最早的持有者,到了2015年还在向有关部门举报郭英成行贿。

频频出现的债务危机

2014年10月,时任深圳市政法委书记蒋尊玉落马,随即传出郭英成涉案被查,辞任公司执行董事兼董事会主席等职务,避祸香港等消息。佳兆业位于深圳的多个楼盘被住建部锁房,进而引发一连串债务危机。

失去销售款来源,2015年1月,佳兆业首先触发汇丰银行贷款违约事项,次月开启债务重组,彼时涉及境内外债务合计650.09亿元,境内占497.7亿元。2015年3月,公司被联交所停牌。融创中国曾入场计划并购,但后来佳兆业又曝出财务造假。

在都以为佳兆业要因为债务危机倒下时,郭英成重回佳兆业掌权,以股权转让的方式引入富德系,同时多家银行、大佬驰援,佳兆业起死回生。2016年7月,佳兆业宣布正式完成境外债务重组,2017年3月,停牌两年多的佳兆业集团在港交所复牌。

在此次债务危机之后,佳兆业成为很多人口中的“不死鸟”,郭英成也在资本市场频频出手,包括A股、港股和美股在内,控制了多家上市公司,以增加佳兆业应对风险的能力。

不过,债务问题还是再度出现。

去年11月份,佳兆业集团担保的3亿元理财产品意外暴雷,引出佳兆业的流动资金危机。此后12月又面临一笔4亿美元的本金违约,且尚有若干优先票据产生的利息已过支付宽限期,佳兆业并未到期支付,债务危机集中爆发。

在暴雷之前,佳兆业集团刚发布过一份极为不错的2021年中期财报。报告期内,佳兆业净负债率为93.7%,现金短债比为1.53倍,剔除预收账款后的资产负债率为69.9%,“三道红线”全部达标。

然而,佳兆业高企的融资成本,早已为出现的债务危机埋下伏笔。截至2020年末,佳兆业的融资成本为18.18亿元,较2019年的2.19亿元增加了16亿元,增幅高达732%。2021年上半年公司融资成本为7.92亿元,较2020年同期增长107.8%。

2021年上半年,佳兆业有现金及银行存款487.4亿元,兑付不了3亿元理财产品及4亿美元本金,可见是资金大多受限。

在今年二季度,佳兆业仍有百亿美元以上的债券到期。已经被困于流动性危机中5个月的佳兆业仍未解决债务问题。

牵一发而动全身,佳兆业“断腕”求生

今年开年,其实房地产市场在政策面有向好趋势。随着郑州率先放开限购,取消认房又认贷,据不完全统计,全国有超60个城市出台松绑楼市政策。同时,今年前两个月,国资房企平均发债利率持续走低,民企发债融资利率略有起伏,但也在2月份回落。

不过,因为债务问题,佳兆业牵一发而动全身,整体发展仿佛陷入泥潭之中。

一方面,佳兆业的债务问题,将会对产业上下游造成影响。

例如老板电器2021年计提7.1亿元坏账,其中,恒大集团及其成员企业的坏账约为6.3亿元,原因是公司部分精装修业务客户出现商业承兑汇票违约情况。因为恒大违约,老板电器也出现财务问题。

而佳兆业出现债务问题之后,首当其冲的就是旗下多个房产项目因资金问题出现欠薪、停工问题。例如武汉佳兆业悦府、上海嘉定佳兆业城市广场、长沙佳兆业云顶都会等楼盘,均曝出“停工”传闻,引发业主大量投诉。

“烂尾楼专业户”也正在面临烂尾。

另一方面,佳兆业“狡兔三窟”,拥有多家上市平台希望能在债务危机时分担风险,但从现在的情况来看,佳兆业的债务危机有些拖累旗下上市平台。

受佳兆业资金流动性困难影响,A股上市平台佳云科技已推进接近两年的定增事项,不得不搁置下来。

佳兆业美好发布2021年财报,业绩暴雷,上半年已经赚2.09亿元的情况下,全年利润1.1亿元,下半年不赚反亏1亿元。有分析人士认为,佳兆业美好用于投资的理财基金大概率买了佳兆业的理财产品,暴雷后通过会计处理,一次性计提亏损,佳兆业集团就不用支付该笔资金。

而且,佳兆业其余上市平台股价走势多与佳兆业集团股价走势一致,在佳兆业集团11月因为理财产品暴雷停牌时,佳兆业美好、佳兆业资本、佳兆业健康三家上市平台也一同停牌。

同时,面对这次风波,佳兆业集团主席郭英成的三个女儿于12月初陆续从三个佳兆业系的上市平台退出。佳兆业美好股权就曾在去年10月抵押给山东高速资本,不排除将旗下上市平台出售还债的可能。

壁虎断尾求生不痛不痒,但佳兆业想要度过这次危机,必然是要出血的。为了解决佳兆业面临的困境,除了从其他上市平台输血之外,出售资产“断腕求生”,也成为解救自身的一条路。

去年11月,佳兆业将18个项目摆上了资产处置清单,而后又增加至25个,其中包含10个深圳旧改项目,保守货值估计超过一千亿,其中香港屯门等优质项目已经传言有优质买家。佳兆业文体业务也传出与深圳国资接触的消息,后被佳兆业否认,表示仍在寻找战略投资方。

总的来说,佳兆业资金流动性危机的出现,导致旗下项目烂尾,上市平台被拖累,快速出售优质资产回笼资金,仍有解决问题的希望。不过,多次出现债务问题的佳兆业,或许应该多注意自己的财务规划。