谁才是地产圈真正的幕后大佬?

房企与暴雷

如果要给中国的房企贴标签,2021年以前是“暴涨”的话,那么2021年以后就是“暴雷”。

泰禾拉开千亿房企债务危机的序幕,到华夏幸福、蓝光、协信、花样年、新力、恒大、佳兆业、当代等等陆续陷入困境。

大面积裁员、降薪欠薪、理财违约、赔偿分期......见过的、没见过的花样轮番上阵。

曾经不可一世,一个个号称“宇宙级”企业,动不动就是千亿、万亿的地产公司,转瞬间掉落臭水沟,比路边的野狗还“遭人嫌”。

恒大、华夏幸福等原本属于国内头部实力的房企,被干趴下了,暴雷问题一波接一波。就连曾经在行业内发展最为稳健的老大哥——万科,都发出了房地产行业进入“黑铁时代”新阶段的宣告。

仅仅2021一年的时间,就有超过58家大型地产公司暴雷。

很多干了十几年地产的人,如此近距离、大面积的看到房企“垮塌”,还是人生头一回,真是活久见。

房企暴雷后,对买房人最为直接的影响就是:

房子怎么交付,还建不建了?

好在2021年底至今,在政策筑底、交易回暖的背景下,房地产市场也开始了缓慢回暖,房地产企业出现经营困难、大面积停工的现象也减少了,但市场信心回复需要时间,回暖的路程必然会走得很慢、很缓。

房企的幕后大哥

然而对于已经暴雷的企业,如何救他们,让他们保开工、保交付才是最大的问题。

当前房地产企业的问题关口在于资金,解决资金问题最好的方法是直接给钱。可是,现在房企债务堆的那么高,头顶又有“三道红线”压着,必然不可能直接让他们继续加杠杆。

如此,要么引入投资,要么找人“接盘”。

简而言之,找个大哥来扶一把。

早几年,地产圈最大的幕后BOSS是中国平安;重仓13家房企,与20家房企有关联,是全中国最大的地产巨鳄,没有之一。

无论是碧桂园、融创还是华夏幸福,在一众地产巨头的股东榜上;在长租公寓的市场上,都有中国平安的身影。而且平安重仓的房企全都是中国前二十强。

2015年,数位地产界大佬齐聚一堂。北派万通冯仑、华远任志强、SOHO潘石屹;浙系绿城宋卫平;闽系旭辉林中,粤系碧桂园杨国强、万科郁亮;渝派协信吴旭;海派绿地张玉良。一众大佬谈笑风生。

将他们召集在一起的,正是平安董事长马明哲。

中国的房地产公司,无一例外,全是高杠杆运行,对于资金的需求极为旺盛,需要可靠的资金链。

2015年金融动荡,资本市场整体收益率的下降;彼时,保险企业的收益率也面临回落的压力。平安几万亿险资急需找到一个出口,一个能带来大量利润回报的地方。

于是,急速扩张,又对资金有大量需求的地产公司和平安一拍即合。

只是这几年,地产的处境越来越难,保险业也没以前那么好做了,房企的投资逐渐成为平安的负资产。

然而,房地产危如累卵的今天,又还有谁有充足的资金接他们的盘呢?

这个世界从来不缺“英雄”——地方国资踏着七彩祥云而来,成为一众暴雷房企的“盖世英雄”。

今年初传出消息:

目前银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

“三道红线”在并购方面的口子一撕开,雅居乐、碧桂园、招商、富力、龙光、中南、禹洲、祥生、荣盛、万科海外等多家房企纷纷将旗下资产“摆上货架”,坐等“卖身还债”。

民营房企忙着将资产摆上货架,国企开始出手收购。

北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地国资对出险房企进行援助,涉及房企包括恒大、融创、世茂、阳光城、雅居乐、富力、佳兆业、禹洲、花样年等等,收购资金近170亿元。

1月5日、20日,华润万象生活收购禹洲物业服务和中南服务全部股权,代价分别是10.6亿元、22.6亿元。

1月21日、30日,上海国资企业上海久事和上海地产集团以10.6亿元、45亿元买下世茂集团上海黄浦路项目和上海外滩茂悦酒店。

1月21日、24日,深圳央企中海收购雅居乐和世茂集团的广州亚运城项目股权,收购代价分别为18.44亿元、18.45亿元。

1月29日,越秀金控收购花样年重庆渝北区项目股权,出资2亿元。

这些国企股权穿透后,背后都是地方国资委。

所以说,中国经济的定海神针还是国资。

国字头的房企,未来的趋势?

要做房地产背后的幕后大佬,可不是那么好当的,人家手上都是实打实的优质资产,不是房产就是土地。

想要镇得住山头,首先得有钱。

之前平安为什么能大肆布局头部房企?

因为保险公司本身带有“印钞机”属性,巴菲特能成世界首富,也不全是靠炒股,如果没有他的保险公司源源不断提供现金,现在根本做不到这么大的规模。

平安几万亿险资在手,随便投,随便买,鼎盛时期包下恒大两万亿的债务都不成问题,所以才能在地产界当带头大哥;尽管后来不少投资打了水漂。

其实国资敢于现在入场地产,救房企,也是因为手里钱多。

地方上的国资委有个融资神器叫“城投”,也就是“城市建设投资公司”。

一开始,城投公司的资本金基本来自财政拨款,或者以财政担保向银行贷款。

后来,融资的方式就是发行城投债,这也成为我们城市进入大基建时代的“粮草”保证。

再后来,国家支持有条件的地方政府组建投融资平台,发行企业债、中期票据,进一步拓宽融资渠道。

同时,为了做大做强城投公司,各级政府会把公用企事业单位的资产也纳入城投,比如自来水公司、公交公司、热力公司,燃气公司等等天然形成垄断的行业。

这么说可能大家没什么概念,举个最有名的例子——深圳国资委。

人们一提到国企、国资,印象还是停留在:效率低下,机构臃肿等等负面影响,似乎先进生产力和国资压根就不搭边。

实际不然。

一直以来,深圳国资委都在通过资本的方式做强做大做优国有资本。如今的很多大型企业,如万科、恒大、平安、中集、天音控股等背后,都有着深圳国资委的影子,大都还是重量级的。

去年3月,苏宁被债务问题搞得焦头烂额,深圳国资立马出手,宣布用148亿元,买下苏宁集团23%的股份,以解苏宁的燃眉之急。

要知道,那会儿的苏宁缺钱缺得一塌糊涂,为了融资甚至把股份都质押给阿里了,旗下的江苏苏宁球队更是在得到了冠军之后直接宣布解散,这在世界足球史上也是不可多见的一朵奇葩。

结果,深圳国资横空出世,携百亿巨款,跨越千里来到江苏拯救苏宁。

其实,148亿元对于深圳国资来说,只不过是一笔小钱。

深圳国资曾花2609亿收购华为荣耀,帮助华为摆脱无芯可用的窘境;

花664亿入主万科,保住了万科系的品牌。

如此辉煌的战绩,苏宁那点,真的只能算零花钱。

2021年底,深圳国资委下属总资产4.6万亿元,比年初增长11.5%,全年实现营业收入8991亿元,同比增长12.6%。

要是拉长时间线来看,更恐怖。深圳国资委总资产相比40年前,增长近3万倍!市面上能做到这地步的企业,近乎没有。

这是什么概念呢?

4万亿资产总额,超过国内60%省市的GDP。

而且,不光是体量大,增速也十分惊人。

从2016年底总资产首破万亿元大关达1.1万亿元,到如今的4.6万亿元,相当于五年时间增长了一个“深圳”。

当然,深圳国资在国内并非规模最大,前三为上海、广东、北京。

也就是说这背后透露出一个信息,或者说是一个趋势:地方国资很有钱,完全有实力接盘房企;而且近几年一直在买买买,不断扩大下辖资本规模。

去年第三轮集中供地,央企、国企的参与度明显增强,成为一股重要的力量。长春、长沙、沈阳、天津、北京的国企央企取地占比分别为100%、82%、75%、72%、75%。

一方面在疯狂拿地,另一方面不断接盘已经暴雷或者正在暴雷的民营房企。

而民营房企面临什么问题呢?

债务压顶,随时暴雷;没钱拿地,恶性循环。

而他们手上与债务并存的,是大把的地,大把的房子,大把的优质资产。这时候地方国资手里又握着一堆钱。供需一对接,会发生什么?

所以,地方国资接盘大型民营房企会越来越常见,越来越多的房企由“民”向“国”转变。

房企“国”字主导时代即将到来。